হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া হয়ে চলেছে, আর কোনও সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট অবশিষ্ট নেই; হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট দালালদের দ্বারা মূল্যবৃদ্ধি রোধে ব্যবস্থা নেওয়া হচ্ছে।

বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের উদ্বৃত্ততা, জনসংখ্যার বেশিরভাগের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের অভাব, হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রভাবের মূল্যায়ন এবং ২০২৪ সালে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা-বেচার পদ্ধতি... সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবরের মধ্যে রয়েছে।

সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট সংবাদ: হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, আর এমন কোনও অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ নেই যার দাম বেশিরভাগ জনসংখ্যার জন্য সাশ্রয়ী। (ছবি: হাই আন)

রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে।

জাতীয় পরিষদের তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধিদল "২০১৫ সাল থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি ও আইন বাস্তবায়ন" তত্ত্বাবধানের ফলাফলের উপর একটি প্রতিবেদন প্রতিনিধিদের কাছে জমা দিয়েছে।

২০১৫ থেকে ২০২১ সাল পর্যন্ত সময়ের দিকে তাকালে, বাজারটি প্রাণবন্ত এবং দৃঢ়ভাবে বিকশিত হয়েছিল, প্রচুর সরবরাহ এবং অনেক নতুন ধরণের রিয়েল এস্টেট যেমন: পর্যটন অ্যাপার্টমেন্ট (কন্ডোটেল), রিসোর্ট ভিলা ইত্যাদি। যাইহোক, পর্যবেক্ষণ দল মূল্যায়ন করেছে যে রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামোতে "অপর্যাপ্ততা" ছিল, যা যুক্তিসঙ্গত ছিল না, সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা ছিল, প্রধানত উচ্চ-স্তরের অংশ এবং আর্থিক বিনিয়োগ লক্ষ্যগুলিকে লক্ষ্য করে, জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠের আয়ের জন্য উপযুক্ত খুব কম পণ্য ছিল।

২০২২-২০২৩ সময়কালে, রিয়েল এস্টেট বাজার হ্রাস পায় এবং কোভিড-১৯ মহামারীর চাপে ২০১৫-২০২১ সময়কালের ত্রুটি এবং সীমাবদ্ধতা প্রকাশের কারণে ব্যবসাগুলি অনেক সমস্যার সম্মুখীন হয়। এই সময়ে, সরবরাহ আগের সময়ের তুলনায় অনেক বেশি সীমিত ছিল। জনসংখ্যার বেশিরভাগের আয় বৃদ্ধির তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশচুম্বী হয়েছিল।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, আর এমন কোনও অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নেই যার দাম বেশিরভাগ জনসংখ্যার জন্য সাশ্রয়ী।

পরিসংখ্যানে দেখা যাচ্ছে রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামোর মধ্যে ক্রমবর্ধমান বৈষম্য রয়েছে। হ্যানয় পিপলস কমিটির একটি প্রতিবেদন অনুসারে, মধ্যম এবং উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগগুলি বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই রয়েছে। ২০২২ সালে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছিল, কিন্তু লেনদেনের পরিমাণ কম ছিল, যা বাজারে প্রদত্ত পণ্যের মাত্র ১০% ছিল। পৃথক বাড়ির দাম বেশি ছিল এবং প্রায় কোনও লেনদেনই হয়নি।

হো চি মিন সিটিতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেটের দাম অনিয়ন্ত্রিতভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা মূল্য এবং মূল্যের মধ্যে ভারসাম্যহীনতা তৈরি করেছে। হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের মতে, ২০২১ সাল থেকে, শহরে আর কোনও সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট (২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারের নিচে) নেই।

ইতিমধ্যে, বিপুল সংখ্যক আবাসিক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাধা, বিলম্ব, ধীর বাস্তবায়ন এবং স্থবিরতার সম্মুখীন হচ্ছে, যার ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির বিনিয়োগকৃত জমি এবং মূলধনের উল্লেখযোগ্য অপচয় হচ্ছে। এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য অসুবিধা এবং ব্যয় বৃদ্ধি করে এবং পণ্যের দাম বৃদ্ধি করে।

সুপারভাইজারি ডেলিগেশনের প্রতিবেদনে বাজারের অপ্রতুলতার কথাও উল্লেখ করা হয়েছে, যেখানে উচ্চমানের, বৃহৎ আকারের এবং ব্যয়বহুল আবাসন পণ্যের অত্যধিক সরবরাহ রয়েছে, অন্যদিকে জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠের চাহিদার জন্য উপযুক্ত সামাজিক আবাসন এবং কম খরচের আবাসনের ঘাটতি রয়েছে। এছাড়াও, সুবিধাভোগীদের আয়ের তুলনায় সামাজিক আবাসনের গড় মূল্য এখনও অনেক বেশি।

অধিকন্তু, সামাজিক আবাসন, কর্মীদের আবাসন এবং পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলির সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের জন্য ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্রেডিট প্যাকেজ থেকে তহবিলের ধীর বিতরণ, জটিল শর্তাবলী এবং পদ্ধতি এবং উচ্চ সুদের হারের সাথে মিলিত হওয়া, বিনিয়োগকারী এবং সামাজিক আবাসন ক্রেতাদের এই ঋণ প্যাকেজ অ্যাক্সেস করার জন্য আকৃষ্ট এবং উৎসাহিত করার ক্ষেত্রে কার্যকর হয়নি। এগুলি সামাজিক আবাসন উন্নয়নের ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্য বাধা।

উপরোক্ত তথ্যের উপর ভিত্তি করে, তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধিদল সুপারিশ করে যে, তাৎক্ষণিক কাজগুলির মধ্যে একটি হল ২০২১-২০৩০ সময়কালে নিম্ন আয়ের এবং শিল্প অঞ্চলের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণে বিনিয়োগের প্রকল্পটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের জন্য সুনির্দিষ্ট সমাধান প্রস্তাব করা, যা সুবিধাভোগীদের চাহিদা এবং জীবনযাত্রার অবস্থার অগ্রগতি, গুণমান এবং উপযুক্ততা নিশ্চিত করবে।

দীর্ঘমেয়াদে, তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধিদল নতুন কর আইন সংশোধন, পরিপূরক এবং প্রণয়নের জন্য গবেষণা এবং প্রস্তাবগুলি দ্রুত সম্পন্ন করার সুপারিশ করে, যার মধ্যে রয়েছে যারা বিশাল জমি ব্যবহার করেন, একাধিক বাড়ির মালিক, জমি ব্যবহারে ধীরগতি সম্পন্ন করেন বা জমি পতিত রাখেন তাদের জন্য উচ্চতর কর হারের বিধান। এটি ভূমি আইনের উদ্ভাবনের সাথে সামঞ্জস্য নিশ্চিত করবে, ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের দক্ষতা উন্নত করবে, আয় পুনর্বণ্টনের লক্ষ্য অর্জন করবে এবং আন্তর্জাতিক অনুশীলনের উপর ভিত্তি করে এবং ভিয়েতনামের আর্থ-সামাজিক অবস্থার সাথে সঙ্গতিপূর্ণভাবে রাষ্ট্রীয় বাজেটের জন্য যুক্তিসঙ্গত এবং স্থিতিশীল রাজস্ব উৎস সংগ্রহ করবে।

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম নতুন উচ্চতায় পৌঁছেছে।

Batdongsan.com.vn এর অনলাইন তথ্য অনুসারে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলি অল্প সময়ের মধ্যে ধারাবাহিকভাবে রেকর্ড সর্বোচ্চ দামে পৌঁছেছে। ২০১৮ সালের শুরুতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের জন্য চাওয়া মূল্য ছিল যথাক্রমে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং ৩১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। তবে, ছয় বছর পর, ২০২৪ সালের মধ্যে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য বৃদ্ধি ৭০% এ পৌঁছেছে, যেখানে হো চি মিন সিটিতে বৃদ্ধি কম ছিল, ৫৫%।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের তথ্যও হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দ্রুত মূল্য বৃদ্ধির বিষয়টি নিশ্চিত করে। সেই অনুযায়ী, ২০২৩ সালে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ২০১৯ সালের তুলনায় প্রায় ৩৮ শতাংশ পয়েন্ট বৃদ্ধি পেয়েছে। এদিকে, হো চি মিন সিটির অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক মাত্র ১৬ শতাংশ পয়েন্ট বৃদ্ধি পেয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, অ্যাপার্টমেন্টের দামের ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা এখনও অব্যাহত রয়েছে এবং সম্প্রতি এটি আরও শক্তিশালী হয়েছে, প্রতি মাসে গড়ে ১০০-২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বৃদ্ধি পেয়েছে।

উপরোক্ত পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে, দক্ষিণাঞ্চলের Batdongsan.com.vn-এর পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে, অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের জন্য, একটি প্রকল্পের গড় মূল্য বৃদ্ধি ৮-১২% হবে। এটি একটি ইতিবাচক বৃদ্ধি হিসাবে বিবেচিত হয়। যদি মূল্য বৃদ্ধির হার গড়ের চেয়ে বেশি হয়, তাহলে বাজারটি অস্থিতিশীল হওয়ার লক্ষণ দেখাচ্ছে।

হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজার সম্পর্কে মিঃ তুয়ান বিশ্বাস করেন যে সাম্প্রতিক সময়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে, এমনকি অল্প সময়ের মধ্যেই তা আকাশচুম্বী হয়েছে। অতএব, কোনও এক সময়ে, সম্ভবত আগামী ২-৩ বছরের মধ্যে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি বন্ধ হবে, অথবা যদি তা হয়, তবে বৃদ্ধি ধীর হবে, মাত্র ৫-৬% এর কাছাকাছি ওঠানামা করবে।

জমির দালালদের জমির দাম বৃদ্ধির জন্য সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা ব্যবহার করা থেকে বিরত রাখুন।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি কর্তৃক সম্প্রতি জারি করা এবং ৩১শে অক্টোবর থেকে ৩১শে ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত প্রয়োগ করা সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা এর প্রভাব সম্পর্কে তাদের মূল্যায়ন প্রদান করেছেন।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, বাজার-ভিত্তিক মূল্যায়নের নীতি মেনে সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা হয়েছে। খসড়া সংস্থাটি ব্যবসায়ী সম্প্রদায় এবং বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে অনেক পরামর্শ অন্তর্ভুক্ত করেছে।

জুলাইয়ের শেষে জনসাধারণের মন্তব্যের জন্য প্রকাশিত খসড়ার তুলনায়, HoREA-এর চেয়ারম্যান বিশ্বাস করেন যে নতুন জারি করা জমির মূল্য তালিকা "যুক্তিসঙ্গত এবং উপযুক্ত" দিক থেকে সমন্বয় এবং পরিবর্তন করা হয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, খসড়া অনুসারে, হক মন জেলায়, কিছু এলাকায় জমির দাম ২০২০ সালের মূল্য তালিকার তুলনায় ৫০.৭ গুণ বেড়েছে, কিন্তু সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য তালিকার সাথে, এই বৃদ্ধি মাত্র প্রায় ৪০ গুণ।

প্রভাব সম্পর্কে, মিঃ চাউর মতে, সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা এই বছরের প্রথম ১০ মাসে যারা তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন এবং ৩১শে অক্টোবরের পর থেকে যারা অর্থ প্রদান করেছেন তাদের মধ্যে ন্যায্যতা নিশ্চিত করে।

"সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা তাৎক্ষণিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রভাব ফেলেনি কারণ বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি বর্তমানে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করা হয়। তবে, কিছু সময় পরে, যখন ডেভেলপাররা প্রকল্পগুলি বিকাশের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার অর্জন করে, তখন মানুষের আগের চেয়ে বেশি দামের আকাঙ্ক্ষা তৈরি হবে, যার ফলে আবাসনের দাম বৃদ্ধি পাবে," মিঃ চাউ বলেন।

হোরিয়ার চেয়ারম্যান পরামর্শ দেন যে, রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিকে "জমি ফটকাবাজ, দালাল এবং অসাধু ব্যবসায়ীদের" কার্যকলাপ নিয়ন্ত্রণের জন্য ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে, কারণ এই গোষ্ঠীটি জমির মূল্য তালিকার সুযোগ নিয়ে অনুমান এবং দাম বৃদ্ধি করতে পারে।

২০২৪ সালে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা-বেচার পদ্ধতি

২০২৩ সালের গৃহায়ন আইনের ১৬০ ধারা অনুসারে, গৃহায়ন ক্রয়-বিক্রয়ের সাথে সম্পর্কিত লেনদেনের ক্ষেত্রে নিম্নলিখিত ছয়টি শর্ত পূরণ করতে হবে।

বিশেষ করে, (১) আইন দ্বারা নির্ধারিত একটি শংসাপত্র আছে।

(২) বিরোধ নিষ্পত্তি, অভিযোগ এবং নিন্দা সংক্রান্ত আইন দ্বারা নির্ধারিত মালিকানা অধিকার সম্পর্কিত চলমান বিরোধ, অভিযোগ বা মামলার অধীন নয়।

(৩) সীমিত মেয়াদী বাড়ির মালিকানার ক্ষেত্রে বর্তমানে মালিকানার সময়কালের মধ্যে।

(৪) উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির রায় কার্যকর করার জন্য বা আইনত কার্যকর প্রশাসনিক সিদ্ধান্ত কার্যকর করার জন্য জব্দ করা যাবে না অথবা আদালত বা উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির সিদ্ধান্ত অনুসারে অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থা বা প্রতিরোধমূলক ব্যবস্থা গ্রহণ করা যাবে না।

(৫) যেখানে জমি পুনরুদ্ধারের সিদ্ধান্ত আছে, অথবা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জারি করা বাড়ি ভাঙার নোটিশ আছে, সেই ক্ষেত্রে নয়।

(৬) (২) এবং (৩) অনুচ্ছেদে বর্ণিত শর্তাবলী নির্মাণাধীন বাড়ি ক্রয়, বিক্রয় বা লিজের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়।

দ্রষ্টব্য: নিম্নলিখিত আবাসন লেনদেনের জন্য মালিকানার শংসাপত্রের প্রয়োজন হয় না: নির্মাণাধীন বাড়ি কেনা এবং বিক্রি করা; ভেঙে যাওয়া বা দেউলিয়া হওয়ার ক্ষেত্রে বাড়ি বিক্রি করা; দাতব্য উদ্দেশ্যে, অভাবীদের জন্য বাড়ি এবং জাতীয় সংহতির জন্য বাড়ি দান করার আয়োজন করা।

নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের ডেভেলপারের কাছ থেকে বিদ্যমান আবাসন ক্রয় এবং বিক্রয়: সরকারি সম্পদের আবাসন; সামাজিক আবাসন, জনগণের সশস্ত্র বাহিনীর জন্য আবাসন, সরকারি সম্পদের আবাসন নয় এমন পুনর্বাসনের জন্য আবাসন; উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত আবাসন।

এই ধারায় বর্ণিত আবাসন লেনদেনের যোগ্যতা প্রমাণকারী নথিগুলি সরকারি বিধি অনুসারে বাস্তবায়িত হবে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html