হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, আর কোনও সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট নেই, হো চি মিন সিটিতে জমির দালালদের দাম বাড়াতে বাধা দিচ্ছে

বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের উদ্বৃত্ততা, বেশিরভাগ মানুষের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের অভাব, হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রভাবের মূল্যায়ন, ২০২৪ সালে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা-বেচার পদ্ধতি... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট: হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, আর এমন কোনও অ্যাপার্টমেন্ট নেই যার দাম বেশিরভাগ মানুষের আয়ের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। (ছবি: হাই আন)

রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশছোঁয়া

জাতীয় পরিষদের পর্যবেক্ষণ প্রতিনিধিদল "২০১৫ সাল থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি ও আইন বাস্তবায়ন" এর পর্যবেক্ষণ ফলাফলের উপর একটি প্রতিবেদন প্রতিনিধিদের কাছে পাঠিয়েছে।

২০১৫-২০২১ সময়কালের দিকে ফিরে তাকালে, বাজারটি জোরালোভাবে এবং দৃঢ়ভাবে বিকশিত হয়েছিল, প্রচুর সরবরাহ সহ, এবং অনেক নতুন ধরণের রিয়েল এস্টেট যেমন: পর্যটন অ্যাপার্টমেন্ট (কন্ডোটেল), রিসোর্ট ভিলা... তবে, তত্ত্বাবধায়ক দল মূল্যায়ন করেছে যে রিয়েল এস্টেট পণ্যের অযৌক্তিক কাঠামো, সরবরাহ এবং চাহিদার ভারসাম্যহীনতা, প্রধানত উচ্চ-স্তরের অংশ, আর্থিক বিনিয়োগ লক্ষ্যমাত্রা এবং সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের আয়ের জন্য উপযুক্ত কয়েকটি পণ্যের "অপ্রতুলতা" ছিল।

২০২২-২০২৩ সময়কালে, রিয়েল এস্টেট বাজার হ্রাস পায়, কোভিড-১৯ মহামারীর চাপে ২০১৫-২০২১ সময়কালের ত্রুটি এবং সীমাবদ্ধতার কারণে উদ্যোগগুলির কার্যক্রম অনেক সমস্যার সম্মুখীন হয়। এই সময়ে, সরবরাহ আগের সময়ের তুলনায় অনেক বেশি সীমিত ছিল। বেশিরভাগ মানুষের আয় বৃদ্ধির তুলনায় রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশচুম্বী হয়েছিল।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, আর এমন কোনও অ্যাপার্টমেন্ট নেই যার দাম বেশিরভাগ মানুষের আয়ের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

পরিসংখ্যান দেখায় যে রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামোর মধ্যে ক্রমবর্ধমান বিশাল ব্যবধান রয়েছে। হ্যানয় পিপলস কমিটির একটি প্রতিবেদন অনুসারে, মধ্য-পরিসর এবং উচ্চ-স্তরের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি বেশিরভাগের জন্য দায়ী। ২০২২ সালে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম খুব বেশি বৃদ্ধি পেয়েছিল, লেনদেনের পরিমাণ কম ছিল, বাজারে প্রদত্ত পণ্যের মাত্র ১০% ছিল, পৃথক বাড়ির দাম বেশি ছিল এবং প্রায় কোনও লেনদেন হয়নি।

হো চি মিন সিটিতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের পরিমাণ তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, রিয়েল এস্টেটের দাম অনিয়ন্ত্রিতভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে দাম এবং মূল্যের মধ্যে ভারসাম্যহীনতা দেখা দিয়েছে। হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের মতে, ২০২১ সাল থেকে, সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ (প্রতি বর্গমিটার ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এর নিচে) আর শহরে থাকবে না।

ইতিমধ্যে, বিপুল সংখ্যক আবাসন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প অসুবিধা, বিলম্ব, বাস্তবায়নে বিলম্ব এবং স্থবিরতার সম্মুখীন হচ্ছে, যার ফলে প্রকল্পগুলিতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি যে জমি এবং মূলধন বিনিয়োগ করেছে তার বিশাল অপচয় হচ্ছে। এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য অসুবিধা এবং ব্যয় বৃদ্ধি করে এবং পণ্যের দাম বৃদ্ধি করে।

মনিটরিং টিমের প্রতিবেদনে বাজারে উচ্চমানের আবাসন পণ্যের আধিক্য, বিশাল এলাকা, উচ্চ মূল্যের কিন্তু সামাজিক আবাসন পণ্যের অভাব এবং সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের চাহিদার জন্য উপযুক্ত কম দামের আবাসন থাকায় অপ্রতুলতার কথাও উল্লেখ করা হয়েছে। এছাড়াও, সুবিধাভোগীদের আয়ের তুলনায় সামাজিক আবাসনের গড় মূল্য এখনও অনেক বেশি।

এছাড়াও, ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়ানডে ক্রেডিট প্যাকেজ থেকে সামাজিক গৃহায়ন ঋণ কর্মসূচি, শ্রমিকদের আবাসন, পুরাতন অ্যাপার্টমেন্টগুলির সংস্কার এবং পুনর্নির্মাণের বাস্তবায়ন ধীর গতিতে চলছে, শর্তাবলী এবং পদ্ধতিগুলি জটিল, সুদের হার এখনও উচ্চ, এবং বিনিয়োগকারী এবং সামাজিক গৃহায়ন ক্রেতাদের এই ক্রেডিট প্যাকেজ অ্যাক্সেস করার জন্য আকৃষ্ট এবং উৎসাহিত করার ক্ষেত্রে এটি কার্যকর হয়নি, যা সামাজিক গৃহায়নের উন্নয়নের ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্য বাধা।

উপরোক্ত বাস্তবতার উপর ভিত্তি করে, তত্ত্বাবধায়ক দল সুপারিশ করে যে, ২০২১-২০৩০ সময়কালে নিম্ন আয়ের মানুষ এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণে বিনিয়োগের প্রকল্পটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের জন্য সুনির্দিষ্ট সমাধান প্রস্তাব করা, যাতে সুবিধাভোগীদের চাহিদা, কর্মক্ষমতা এবং জীবনযাত্রার অবস্থার অগ্রগতি, মান এবং উপযুক্ততা নিশ্চিত করা যায়।

দীর্ঘমেয়াদে, তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধিদল গবেষণার দ্রুত সমাপ্তি, নতুন কর আইন সংশোধন, পরিপূরক এবং প্রণয়নের প্রস্তাব, যারা বিশাল জমি, অনেক বাড়ি, জমি ব্যবহারে ধীরগতি, অথবা জমি পতিত রেখে যান তাদের জন্য উচ্চতর কর হারের বিধান সহ সুপারিশ করে, ভূমি আইনের উদ্ভাবনী বিষয়বস্তুর সাথে সামঞ্জস্য নিশ্চিত করে, ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের দক্ষতা উন্নত করে, আয় পুনর্বণ্টনের লক্ষ্য অর্জন করে এবং আন্তর্জাতিক অনুশীলনের উল্লেখের ভিত্তিতে এবং ভিয়েতনামের আর্থ-সামাজিক অবস্থার সাথে সঙ্গতিপূর্ণভাবে রাষ্ট্রীয় বাজেটের জন্য যুক্তিসঙ্গত এবং স্থিতিশীল রাজস্ব উৎস সংগ্রহ করে।

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম নতুন উচ্চতায় পৌঁছেছে

Batdongsan.com.vn এর অনলাইন তথ্য অনুসারে, অল্প সময়ের মধ্যে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলি ক্রমাগতভাবে দামের নতুন শীর্ষে পৌঁছেছে। ২০১৮ সালের শুরুতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ছিল যথাক্রমে ২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার এবং ৩১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। তবে, ৬ বছর পর, ২০২৪ সালের মধ্যে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য বৃদ্ধি ৭০% এ পৌঁছেছে, যেখানে হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের বৃদ্ধি কম ছিল, ৫৫% এ পৌঁছেছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের তথ্যও হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টের দাম দ্রুত বৃদ্ধির বিষয়টি নিশ্চিত করে। সেই অনুযায়ী, ২০২৩ সালে হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ২০১৯ সালের তুলনায় প্রায় ৩৮ শতাংশ পয়েন্ট বৃদ্ধি পেয়েছে। এদিকে, হো চি মিন সিটির অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক মাত্র ১৬ শতাংশ পয়েন্ট বৃদ্ধি পেয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য বৃদ্ধি এখনও অব্যাহত রয়েছে এবং সাম্প্রতিক সময়ে গড়ে ১০০-২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মাস বৃদ্ধির সাথে এটি আরও শক্তিশালী হওয়ার প্রবণতা রয়েছে।

উপরোক্ত পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, দক্ষিণাঞ্চলের Batdongsan.com.vn-এর পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের জন্য, একটি প্রকল্পের গড় বৃদ্ধি ৮-১২% এর মধ্যে ওঠানামা করবে। এটি একটি ইতিবাচক বৃদ্ধি হিসাবে বিবেচিত হয়। যদি দাম বৃদ্ধির হার গড় বৃদ্ধির চেয়ে বেশি হয়, তাহলে বাজারটি অস্থিরতার লক্ষণ দেখাচ্ছে।

হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজার সম্পর্কে মিঃ তুয়ান বলেন যে সাম্প্রতিক সময়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, এমনকি অল্প সময়ের মধ্যেই, দাম ক্রমাগত লাফিয়ে লাফিয়ে বেড়েছে। অতএব, একটি নির্দিষ্ট সীমায়, সম্ভবত আগামী ২-৩ বছরে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়বে না, যদি বাড়ে, তবে বৃদ্ধি ধীর হবে, কেবল ৫-৬% এর কাছাকাছি ওঠানামা করবে।

"জমি দালালদের" জমির দাম "বৃদ্ধি" করার জন্য সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকার সুযোগ নিতে বাধা দিন।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি কর্তৃক সম্প্রতি জারি করা এবং ৩১ অক্টোবর থেকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত প্রয়োগ করা সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা এর প্রভাব সম্পর্কে মন্তব্য করেছেন।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, বাজার মূল্য অনুসারে মূল্যায়নের নীতি মেনে সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা হয়েছে। খসড়া তৈরিকারী সংস্থাটি ব্যবসায়ী সম্প্রদায় এবং বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে অনেক মন্তব্য পেয়েছে।

জুলাইয়ের শেষে মন্তব্যের জন্য প্রকাশিত খসড়ার তুলনায়, HoREA-এর চেয়ারম্যান বলেছেন যে নতুন জারি করা জমির মূল্য তালিকা "যুক্তিসঙ্গতভাবে" ইতিবাচক দিকে সমন্বয় এবং পরিবর্তন করা হয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, খসড়া অনুসারে, হক মন জেলায়, কিছু জায়গায় জমির দাম ২০২০ সালের মূল্য তালিকার তুলনায় ৫০.৭ গুণ বেড়েছে, কিন্তু সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য তালিকার সাথে, এই স্তরটি মাত্র প্রায় ৪০ গুণ বেড়েছে।

প্রভাব সম্পর্কে, মিঃ চাউর মতে, ৩১ অক্টোবরের পরের মামলার তুলনায়, এই বছরের প্রথম ১০ মাসে যারা তাদের আর্থিক দায়িত্ব পূরণ করেছেন তাদের মধ্যে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা ন্যায্যতা নিশ্চিত করে।

"সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা এখনও রিয়েল এস্টেট বাজারে তাৎক্ষণিকভাবে প্রভাব ফেলেনি কারণ বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি বর্তমানে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্য নির্ধারণ করা হয়। কিন্তু কিছুক্ষণ পরে, যখন বিনিয়োগকারীরা প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্থানান্তর পাবেন, তখন লোকেরা আগের চেয়ে বেশি দাম চাইবে, যার ফলে আবাসনের দাম বৃদ্ধি পাবে," মিঃ চাউ বলেন।

হোরিয়ার চেয়ারম্যান সুপারিশ করেছেন যে রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিকে "ফটকাবাজ, জমির দালাল এবং অসাধু ব্যবসা"-এর কার্যকলাপ নিয়ন্ত্রণের জন্য ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে, কারণ এই গোষ্ঠীর লোকেরা জমির মূল্য তালিকার সুযোগ নিয়ে অনুমান করতে এবং দাম "বৃদ্ধি" করতে পারে।

২০২৪ সালে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা-বেচার পদ্ধতি

২০২৩ সালের গৃহায়ন আইনের ১৬০ ধারা অনুসারে, বাড়ি কেনা-বেচার লেনদেনে নিম্নলিখিত ৬টি শর্ত পূরণ করতে হবে।

বিশেষ করে, (১) আইন দ্বারা নির্ধারিত একটি সার্টিফিকেট থাকতে হবে।

(২) বিরোধ নিষ্পত্তি, অভিযোগ এবং নিন্দা সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে মালিকানা অধিকার সংক্রান্ত বিরোধ, অভিযোগ বা মামলার ক্ষেত্রে নয়।

(৩) সীমিত বাড়ির মালিকানার ক্ষেত্রে বাড়ির মালিকানার সময়কালে।

(৪) কোনও উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার আইনগতভাবে কার্যকর হওয়া কোনও রায় কার্যকর করার জন্য বা প্রশাসনিক সিদ্ধান্ত কার্যকর করার জন্য বাজেয়াপ্তকরণের অধীন নয়, অথবা কোনও আদালত বা উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার সিদ্ধান্ত অনুসারে অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থা বা প্রতিরোধমূলক ব্যবস্থা প্রয়োগের অধীন নয়।

(৫) এমন ক্ষেত্রে নয় যেখানে কোনও উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জমি পুনরুদ্ধারের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে বা আবাসন ছাড়পত্র বা ভাঙার নোটিশ দেওয়া হয়েছে।

(৬) দফা (২) এবং দফা (৩) এ উল্লেখিত শর্তাবলী ভবিষ্যতের আবাসন ক্রয়, বিক্রয় বা ভাড়া-ক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে না।

দ্রষ্টব্য: নিম্নলিখিত আবাসন লেনদেনের জন্য আবাসন শংসাপত্রের প্রয়োজন হয় না: ভবিষ্যতের আবাসন কেনা এবং বিক্রি করা; বিলোপ বা দেউলিয়া হওয়ার ক্ষেত্রে আবাসন বিক্রি করা; কৃতজ্ঞতা, দাতব্য বা সংহতির ঘর দানকারী সংস্থাগুলি।

নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পে বিনিয়োগকারীদের উপলব্ধ বাড়ি কেনা এবং বিক্রি করা: সরকারি সম্পত্তির মালিকানাধীন বাড়ি; সামাজিক আবাসন, জনগণের সশস্ত্র বাহিনীর জন্য আবাসন, সরকারি সম্পত্তির মালিকানাধীন নয় এমন পুনর্বাসন পরিষেবা প্রদানকারী আবাসন; উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত বাড়ি গ্রহণ।

এই ধারায় উল্লেখিত লেনদেনে অংশগ্রহণের জন্য আবাসনের শর্তাবলী প্রমাণকারী নথিগুলি সরকারি বিধিমালা মেনে চলবে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html