কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের জন্য ফি আদায়ের স্তর সমন্বয় সম্পর্কিত একাধিক প্রস্তাবনা

(এনএলডিও)- সমিতিগুলির মতে, এই প্রস্তাবগুলি কেবল মানুষের উপর বোঝা কমাতেই সাহায্য করে না বরং স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা তৈরি করে এবং আয়ের একটি টেকসই উৎস বজায় রাখে।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশগত অর্থনীতি ইনস্টিটিউট (IEEr) এবং হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) সম্প্রতি ২০২৪ সালের ভূমি আইন সংশোধনের জন্য সরকারের কাছে ধারাবাহিকভাবে সুপারিশ পাঠিয়েছে, যাতে জনগণের উপর আর্থিক বোঝা কমাতে ভূমি ব্যবহার ফি কমানোর উপর জোর দেওয়া হয়।

ভূমি ব্যবহারের ফি দ্রুত হ্রাসের প্রস্তাব

IEEr-এর প্রস্তাব অনুসারে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার (১ আগস্ট, ২০২৪) আগে জমির মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রযোজ্য একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা প্রয়োজন। এই মূল্য তালিকা প্রতিবার ৩-৫% বৃদ্ধি বা হ্রাস সহগ K অনুসারে সমন্বয় করা হবে।

কারণ হিসেবে বলা হয়েছে যে, বর্তমান জমির মূল্য তালিকা আগের তুলনায় ২.৩ গুণ থেকে ৩৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের জন্য অর্থ প্রদান করা কঠিন হয়ে পড়েছে। ডিক্রি ১০৩/এনডি-২০২৪ অনুসারে ভূমি ব্যবহার রূপান্তর কর হিসেবে জমির মূল্যের ১০০% পরিশোধ করতে হবে, যা অনেক পরিবারের ধারণক্ষমতার চেয়ে অনেক বেশি, যার ফলে বাজেট ক্ষতির ঝুঁকি তৈরি হয়।

IEEr-এর মতে, পুরাতন জমির মূল্য তালিকাকে ভিত্তি হিসেবে ব্যবহার করে, K সহগের সাথে নমনীয়ভাবে সামঞ্জস্য করার সমাধান, সামষ্টিক অর্থনীতিকে স্থিতিশীল করতে, জমির ফটকাবাজি সীমিত করতে এবং একই সাথে বিনিয়োগ ও কর্মসংস্থানের জন্য আরও প্রেরণা তৈরি করতে সহায়তা করবে।

এছাড়াও, IEEr জমির দাম বৃদ্ধির পরিবর্তে রাজস্বের দুটি নতুন উৎসের প্রস্তাব করেছে যাতে একটি টেকসই বাজেট নিশ্চিত করা যায়। প্রথমটি হল প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা আবাসিক জমির মূল্যের 0.01% এর সমান আবাসিক জমি ফি আদায় করা, যা ১ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং জমির জন্য প্রতি বছর ১০০,০০০ ভিয়েতনাম ডং এর সমতুল্য। দ্বিতীয়টি হল গৃহ স্তর অনুসারে শ্রেণীবদ্ধ সম্পন্ন নির্মাণের মূল্যের 0.5% এর সমান একটি নগর স্থাপত্য নির্মাণ ফি আদায় করা, যেখানে স্তর ১-৩ ঘরগুলিকে ফি দিতে হবে, স্তর ৪ ঘরগুলি অব্যাহতিপ্রাপ্ত। উদাহরণস্বরূপ, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং প্রকল্পে ১ কোটি ভিয়েতনাম ডং ফি প্রদান করা হবে।

যুক্তিসঙ্গত ভূমি ব্যবহার ফি দিয়ে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা যাতে মানুষ ঘর তৈরিতে নিরাপদ বোধ করতে পারে (ছবি: এস নং)

ইতিমধ্যে, HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ প্রস্তাব করেছেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৬ অনুচ্ছেদ অনুসারে, একই জমিতে অবস্থিত বাগান, পুকুর এবং কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার ক্ষেত্রে অথবা ১ জুলাই, ২০০৪ সালের আগে পৃথক করা হলে, একটি পাইলট রেজোলিউশন জারি করা যেতে পারে। HoREA এখনকার মতো কঠোর না হয়ে নমনীয় দিকে আদায়ের হার নিয়ন্ত্রণ সংশোধন করার প্রস্তাব করেছে।

বিশেষ করে, জমি বরাদ্দ সীমার মধ্যে থাকা এলাকা ন্যূনতম ৩০% এর পরিবর্তে ভূমি ব্যবহার ফি-এর ২০% হিসাবে গণনা করা উচিত। সীমা অতিক্রমকারী এলাকা ৩০% (৫০% এর পরিবর্তে) হারে আদায় করা হবে, বর্তমান ৫০০ বর্গমিটারের পরিবর্তে সর্বোচ্চ ২০০০ বর্গমিটার সীমা সহ। যদি এটি ২০০০ বর্গমিটারের বেশি হয়, তাহলে ১০০% আদায়ের হার প্রযোজ্য হবে। জমি বিভাজনের কোনও ঘটনা না থাকলে, প্রতিটি পরিবারের জন্য এই নিয়মটি শুধুমাত্র একবার গণনা করা হবে।

HoREA-এর মতে, এই সমন্বয় প্রয়োজন কারণ নতুন জমির মূল্য তালিকা ২০২০-২০২৪ সময়ের তুলনায় ২.৩৬ থেকে ৩৮.৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে ভূমি ব্যবহারের ফি আকাশছোঁয়া হয়েছে। তিনি Hoc Mon commune (HCMC) এর ১,০০০ বর্গমিটার জমির উদাহরণ দেন, যেখানে আবাসিক জমির দাম ৩৬ মিলিয়ন VND/m² এবং কৃষি জমির দাম ০.৭৫ মিলিয়ন VND/m², যার সীমা ২৫০ বর্গমিটার। যদি ডিক্রি ১০৩/২০২৪ প্রয়োগ করা হয়, তাহলে জনগণকে ৩৫.২৫ বিলিয়ন VND পর্যন্ত অর্থ প্রদান করতে হবে। খসড়া ভূমি আইন অনুসারে, পরিমাণ ১২.৭৭ বিলিয়ন VND-তে হ্রাস পাবে, যা ৬৩.৭% হ্রাস পাবে। কিন্তু HoREA-এর প্রস্তাব অনুসারে গণনা করলে, এই সংখ্যাটি হবে মাত্র ৯.৬৯ বিলিয়ন VND, যা ৭২.৫% হ্রাস পাবে। সীমার মধ্যে অংশটিকে ছাড় দেওয়ার প্রস্তাব প্রয়োগ করার ক্ষেত্রে এবং সীমা অতিক্রমকারী অংশের মাত্র 30% আদায় করার ক্ষেত্রে, পরিমাণ হবে 7.93 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা বর্তমান হিসাবের তুলনায় 77.5% কম।

কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের জন্য ফি কমানোর প্রস্তাব করেছে অর্থ মন্ত্রণালয়

উল্লেখযোগ্যভাবে, শুধুমাত্র সমিতিগুলিই নয়, অর্থ মন্ত্রণালয়ও সম্প্রতি ভূমি ব্যবহার ফি সম্পর্কিত সুপারিশ করেছে। কৃষি জমি ব্যবহারকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের জন্য ফি গণনার অসুবিধা দূরীকরণ সংক্রান্ত খসড়া প্রস্তাবে, অর্থ মন্ত্রণালয় জনগণের উপর আর্থিক বোঝা কমাতে ভূমি ব্যবহার ফি মূল্যের ন্যূনতম 30% থেকে 50% আদায়ের হার প্রয়োগের প্রস্তাব করেছে।

খসড়া অনুসারে, প্রাদেশিক পিপলস কমিটি প্রতিটি রূপান্তর মামলার জন্য প্রযোজ্য সর্বোচ্চ এবং সর্বনিম্ন হার নির্ধারণ করে নির্দিষ্ট আদায় হার কাঠামোর বিষয়ে সিদ্ধান্তের জন্য পিপলস কাউন্সিলের কাছে জমা দেবে। বিষয়গুলির মধ্যে রয়েছে বাগান জমি, পুকুর, আবাসিক জমি সহ একই জমিতে অবস্থিত কৃষি জমি, অথবা বাড়ির সংলগ্ন জমি কিন্তু ২০০৪ সালের আগে থেকে প্রযুক্তিগত কারণে, সেগুলিকে পৃথক প্লটে বিভক্ত করা হয়েছিল।

প্রস্তাবে আরও বলা হয়েছে যে আবাসিক জমি বরাদ্দ সীমার মধ্যে থাকা জমির ক্ষেত্রে, জনগণকে কেবলমাত্র ন্যূনতম 30% ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে। সীমা অতিক্রমকারী কিন্তু 500 বর্গমিটারের কম এলাকার ক্ষেত্রে, সর্বনিম্ন অর্থ প্রদান 50%। 500 বর্গমিটারের বেশি হলে, রূপান্তরের সময় জনগণকে ভূমি ব্যবহার ফি এর 100% দিতে হবে। এছাড়াও, প্রতিটি পরিবার বা ব্যক্তি কেবল একবার এই প্রণোদনা উপভোগ করতে পারবেন। দ্বিতীয় রূপান্তরের পর থেকে, তাদের ভূমি ব্যবহার ফি এর 100% দিতে হবে এবং আবাসিক জমি বরাদ্দ সীমার মধ্যে থাকা এলাকা শুধুমাত্র একবার নির্ধারণ করা হবে।

এই প্রস্তাবের মাধ্যমে, অর্থ মন্ত্রণালয় আশা করছে যে তারা জমি রূপান্তরের খরচের সমস্যা সমাধানে অবদান রাখবে, জনগণের জন্য তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার বৈধ করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করবে, একই সাথে বাজেট রাজস্বের ভারসাম্য বজায় রাখবে।

সূত্র: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm