বিনিয়োগকারীরা অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে 'ইতস্তত' করছেন, 'কিং' সেগমেন্টের দিকে ঝুঁকছেন; বাজার মূল্যায়ন ২০২৪-২০২৫

অ্যাপার্টমেন্টে আর আগ্রহী না হয়ে, বিনিয়োগকারীরা শহরতলিতে জমি কেনার জন্য অর্থ ঢালছেন; ১,৪০০ হেক্টরেরও বেশি জমি পুনরুদ্ধার করছেন; সমুদ্র দখল বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য জমি বরাদ্দ এবং লিজের সর্বশেষ পদ্ধতি... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

ব্যবসা এবং গ্রাহক উভয়ের কাছ থেকে মূলধনের অ্যাক্সেসের ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি আরও ইতিবাচক লক্ষণ দেখিয়েছে। (ছবি: HA)

বাজার সম্পর্কে 'বড় লোকদের' মন্তব্য

শেয়ারহোল্ডারদের সাথে বার্ষিক সভায়, বৃহৎ উদ্যোগের নেতারা এই বছরের রিয়েল এস্টেট বাজারের সম্ভাবনা এবং চ্যালেঞ্জ মিশ্রিত সম্ভাবনা সম্পর্কে পূর্বাভাস এবং মন্তব্য দিয়েছেন।

এই বছরের রিয়েল এস্টেট বাজারের মূল্যায়ন করে, ভিনহোমসের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ ফাম থিউ হোয়া বলেছেন যে জাতীয় পরিষদ কর্তৃক পাস হওয়া রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত 3টি আইন উজ্জ্বল দিক, যা বাজারকে আরও স্বচ্ছ এবং স্পষ্ট করে তুলতে সাহায্য করবে। তবে, এই আইনগুলি বাজারে ইতিবাচক প্রভাব ফেলতে হলে, তিনি বলেন যে তাদের বাস্তবায়নের নির্দেশিকা কার্যকর হওয়ার জন্য ডিক্রি কার্যকর হওয়ার জন্য অপেক্ষা করা প্রয়োজন।

ভিনহোমসের জেনারেল ডিরেক্টর মিসেস নগুয়েন থু হ্যাং মূল্যায়ন করেছেন যে বাজার পুনরুদ্ধার হবে কিন্তু প্রত্যাশার মতো দ্রুত নয়।

মিস হ্যাং-এর মতে, ব্যবসা এবং গ্রাহক উভয়ের কাছ থেকে মূলধনের অ্যাক্সেসের ক্ষেত্রে বাজার সম্প্রতি আরও ইতিবাচক লক্ষণ দেখিয়েছে। গৃহ ক্রেতারা এখন আগের তুলনায় আরও ভালো সুদের হার সমর্থন পাচ্ছেন, প্রথম দুই বছর প্রতি বছর ৬-৬.৫% স্থির সুদের হার সহ। এটি গৃহ ক্রেতাদের বাজারে ফিরে আসার জন্য পরিস্থিতি এবং আত্মবিশ্বাস তৈরি করে।

ন্যাম লং ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির ক্ষেত্রে, পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন জুয়ান কোয়াং সুযোগ এবং চ্যালেঞ্জ উভয়েরই কথা তুলে ধরেন।

মিঃ কোয়াং বিশ্লেষণ করেছেন যে প্রথম চ্যালেঞ্জটি বাজার এবং পণ্যের সাথে সম্পর্কিত। বাজারে বিভিন্ন রিয়েল এস্টেট বিভাগে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা রয়েছে এবং আস্থার সংকট তারল্য হ্রাস এবং মজুদ বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করে।

দ্বিতীয়টি হল আর্থিক চ্যালেঞ্জ যখন ঋণ এখনও রয়ে গেছে, বন্ড লটগুলি, যদিও বর্ধিত হয়েছে, 2024 এবং 2025 সালেও স্থগিত থাকবে। তৃতীয়টি হল প্রকল্পের আইনি চ্যালেঞ্জ, যখন বর্তমানে কিছু আইন এখনও ওভারল্যাপ করছে।

তবে, তার মতে, বাজারটি উচ্চ প্রকৃত চাহিদা, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগ এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়নের মতো অনেকগুলি বিভিন্ন সুযোগও উন্মুক্ত করে। ঋণের সুদের হার কমেছে, এমনকি কোভিড-১৯ এর আগের তুলনায়ও কম এবং অন্যান্য অনেক দেশের সাথে প্রতিযোগিতামূলক, তাই এটি খুবই আকর্ষণীয়।

বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত নতুন আইন জারি করা হয়েছে। টেকসই উন্নয়নের দিকে এগিয়ে যাওয়ার জন্য সরকার বাজারের বাধা তৈরি, অপসারণ এবং প্রচারে ব্যাপক প্রচেষ্টা চালিয়েছে।

হো চি মিন সিটি এবং ডং নাইতে অনেক প্রকল্প সম্পন্ন কোম্পানি ডাট জাঁহ গ্রুপের জন্য, পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ লুওং ট্রাই থিন বলেছেন যে কোভিড-১৯ শেষ হওয়ার পরে, অর্থনীতিতে পতন ঘটবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারকে প্রভাবিত করবে।

সাম্প্রতিক টেট ছুটির পর, বাজারে পুনরুদ্ধারের ইতিবাচক লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে। প্রথম প্রান্তিকে অ্যাপার্টমেন্ট পণ্যগুলি আবার লেনদেন হয়েছে, যদিও আগের বছরের তুলনায় বেশি নয়, তবে ২০২৩ সালের শেষ দুই প্রান্তিক এবং ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায়, লেনদেনের সংখ্যা দ্বিগুণ হয়েছে, বিশেষ করে হ্যানয়ে, এটি ৩ গুণ বেশি।

এই সাধারণ পরিস্থিতির মধ্যে, মিঃ থিন দেখেন যে বাজারে এখনও ইতিবাচক দিক রয়েছে যেমন গড় সরবরাহের অভাব; আবাসনের চাহিদা এখনও অনেক বেশি; বর্তমান সস্তা নগদ প্রবাহ খুবই ভালো, অনেক গ্রাহক ২০ বছরের মেয়াদে ঋণ নেন, ৩ বছরের জন্য স্থির সুদের হার মাত্র ৫-৬%/বছর।

সামগ্রিকভাবে, এই বছর সাধারণ বাজারের উন্নতি হবে এবং ২০২৫ সালে ইতিবাচক পরিবর্তন আসবে।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমেছে, বিনিয়োগকারীরা শহরতলিতে জমি কেনার জন্য অর্থ বিনিয়োগ করছেন

বহু বছর ধরে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং এই বছরের প্রথম মাসগুলিতে নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। সাম্প্রতিক বাজার তথ্য অনুসারে, হাউজিং অ্যান্ড রিয়েল এস্টেট মার্কেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগের (নির্মাণ মন্ত্রণালয়) পরিচালক মিঃ হোয়াং হাই বলেছেন যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে কিছু প্রকল্পের গড় বিক্রয় মূল্য প্রায় 50-70 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার প্রতি বর্গমিটার ওঠানামা করে।

মিঃ হাই-এর মতে, হ্যানয়ে, প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই বিক্রয়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, এমন কিছু অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প রয়েছে যা ৫-১০ বছর ধরে ব্যবহৃত হচ্ছে, এমনকি পুরানো বহুতল অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলির দামও বেশ বেশি বৃদ্ধি পাচ্ছে।

তবে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রধান মন্তব্য করেছেন যে হঠাৎ দাম বৃদ্ধি পাওয়া কিছু অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে খুব কম লেনদেন হয়েছে এবং প্রায় কোনও লেনদেন হয়নি।

আসলে, অ্যাপার্টমেন্টের উচ্চমূল্য অনেক বিনিয়োগকারী এবং প্রকৃত ক্রেতাদের দ্বিধাগ্রস্ত করে তুলেছে। অনেকেই এই সময়ে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা-বেচা বন্ধ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছেন।

এই সময়ে হ্যানয়ে উচ্চ মূল্য এবং অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের অভাব অনেক বিনিয়োগকারীকে এই বিভাগে বিনিয়োগ করতে অনিচ্ছুক করে তোলে। অভিজ্ঞ ব্যক্তিরা এই সময়ের সুবিধা গ্রহণ করে শহরতলিতে জমি কিনতে পারবেন।

অনেক বিনিয়োগকারী জমি এবং ব্যক্তিগত বাড়ি সেগমেন্টের দিকে ঝুঁকছেন। এর কারণ হল শহরতলির জমির দাম এখনও "কম", যা এই সময়ে অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগের জন্য আরও উপযুক্ত করে তোলে। তবে, সুস্পষ্ট আইনি অবস্থা, পরিকল্পনা এবং ভালো অবকাঠামো থেকে দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে এমন পণ্যগুলিতে বিনিয়োগ করা প্রয়োজন।

সম্প্রতি জমির বাজার একটি উত্তপ্ত প্রবণতায় রয়েছে। ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর প্রথম ত্রৈমাসিকের রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিবেদন এবং দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের পূর্বাভাস দেখায় যে হ্যানয়ের অনেক শহরতলির জেলায় জমির দাম হঠাৎ করে বৃদ্ধি পাচ্ছে, বিশেষ করে উপবিভক্ত প্লটের জন্য।

২০২৩ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায়, জমির দাম প্রায় ৫% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে এবং শিল্প উদ্যান সংলগ্ন বাজার ১০-২০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"অনেক জায়গায় জমির দাম কমা বন্ধ হয়ে গেছে। শহরতলিতে, প্রদেশ এবং শহরে ২ বিলিয়ন ভিয়েনডির নিচে মূল্যের জমির পণ্য, যাদের আইনি মর্যাদা নিশ্চিত, অবকাঠামো এবং ইউটিলিটি সুবিধা রয়েছে, বাজারের সবচেয়ে কঠিন সময়ের তুলনায় ৪০% পর্যন্ত দাম বৃদ্ধি পেয়েছে," VARS রিপোর্ট থেকে উদ্ধৃত করা হয়েছে।

এই ইউনিটটি আরও সতর্ক করে দিয়েছে যে এই সময়ে জমি কেনার জন্য অর্থ ব্যয় করার আগে বিনিয়োগকারীদের খুব সতর্কতা অবলম্বন করা উচিত এবং বাজার পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়া চলাকালীন "ভার্চুয়াল জ্বর" তৈরি হওয়া, অনিরাপদ ঝুঁকি তৈরি করা এড়াতে সেগমেন্টের মূল্য স্তরগুলি সাবধানতার সাথে গবেষণা করা উচিত।

এই বছর রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য "জমি এখনও রাজা"। যেসব বিনিয়োগকারীর "মূলধন" আছে বা আর্থিক লিভারেজ কম তারা বিনিয়োগের কথা বিবেচনা করতে পারেন।

যদিও এটি বিনিয়োগের কথা বিবেচনা করার জন্য সঠিক সময় বলে মনে করা হয়, বিশেষজ্ঞরা দাম কমানোর "ফাঁদে" পড়া এড়াতে বিনিয়োগকারীদের সাবধানতার সাথে বিবেচনা করার পরামর্শও দেন।

ইয়েন ডুং জেলার বাক গিয়াং-এ ১,৪০০ হেক্টরেরও বেশি জমি পুনরুদ্ধার করা হচ্ছে

বাক গিয়াং প্রদেশের পিপলস কমিটি কর্তৃক অনুমোদিত ইয়েন ডাং জেলার ২০২৪ সালের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা অনুসারে, এই বছর এই এলাকাটি ১,৪১১.৪৫ হেক্টর জমি পুনরুদ্ধার করবে।

বিশেষ করে, ইয়েন ডুং জেলা ১,৩৬০.২৩ হেক্টর কৃষি জমি পুনরুদ্ধার করবে, যার মধ্যে ধানের জমির পরিমাণ ১,১১১.৯৩ হেক্টর, অন্যান্য বার্ষিক ফসলের জন্য জমি ২০.৪৭ হেক্টর, বহুবর্ষজীবী ফসলের জন্য জমি ২০৮.৬২ হেক্টর, জলজ চাষের জন্য জমি ১৯.২১ হেক্টর, অকৃষি জমি ৫১.২৩ হেক্টর। যেসব কমিউনে বৃহৎ এলাকা পুনরুদ্ধার করা হবে সেগুলো হল তিয়েন ফং (৩২ হেক্টর), ইয়েন লু (২২১.২ হেক্টর), তান আন শহর (১২৪.৬৬ হেক্টর), নাহম বিয়েন শহর (১০৯.৫৩ হেক্টর)...

বাক গিয়াং প্রদেশের ইয়েন ডুং জেলার নহাম বিয়েন শহরের এক কোণ। (সূত্র: এক্সডি সংবাদপত্র)

বাক গিয়াং প্রদেশের পিপলস কমিটি ইয়েন ডাং জেলার পিপলস কমিটিকে ২০২৪ সালের জন্য অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনায় তথ্য, তথ্য, নথি, মানচিত্র ব্যবস্থা এবং ডাটাবেসের নির্ভুলতার জন্য আইনের সামনে দায়ী থাকার জন্য অনুরোধ করছে; উপরোক্ত পরিকল্পনায় তথ্য এবং তথ্যের সামঞ্জস্যের জন্য ২০৩০ সালের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার সমন্বয় এবং এলাকার কাজ এবং প্রকল্পের তালিকা প্রস্তাব করার সময় আইনের বিধানগুলির সাথে সামঞ্জস্যের জন্য।

ইয়েন ডাং জেলা গণ কমিটির পোর্টাল/ওয়েবসাইটে সমস্ত অনুমোদিত ২০২৪ সালের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার নথি পোস্ট করার কাজ সম্পূর্ণ করুন এবং একই সাথে আইনের বিধান অনুসারে উপরোক্ত পরিকল্পনার বিষয়বস্তু ঘোষণা এবং প্রচারের ব্যবস্থা করুন।

বাক গিয়াং প্রদেশের পিপলস কমিটি ইয়েন দুং জেলাকে অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি ব্যবস্থাপনা, ভূমি পুনরুদ্ধার, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর, ভূমি বরাদ্দ এবং ভূমি ইজারা পরিচালনা করার জন্য অনুরোধ করেছে; আইনের বিধান অনুসারে কাজ এবং প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে। কমিউন স্তরে পিপলস কমিটিগুলির জন্য ২০২৪ সালের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা বাস্তবায়নের নিয়মিত পরিদর্শন এবং তত্ত্বাবধানের আয়োজন করতে।

সমুদ্র দখল বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য জমি বরাদ্দ এবং ইজারা প্রদানের পদ্ধতি

সরকার সমুদ্র পুনরুদ্ধার কার্যক্রমের উপর ডিক্রি ৪২/২০২৪/এনডি-সিপি জারি করেছে। সেই অনুযায়ী, সমুদ্র পুনরুদ্ধারের জন্য চিহ্নিত সমুদ্র এলাকার নির্দিষ্ট অবস্থান, এলাকা, সীমানা এবং স্থানাঙ্ক থাকতে হবে যা জরিপ এবং ম্যাপিং আইনের বিধান অনুসারে নির্ধারিত হবে। ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনায় সমুদ্র পুনরুদ্ধারের জন্য সমুদ্র এলাকা নির্ধারণের ক্ষেত্রে ২০২৪ সালের ভূমি আইনে নির্ধারিত নীতিগুলি নিশ্চিত করতে হবে।

ডিক্রিতে স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে সমুদ্র পুনরুদ্ধার বিনিয়োগ প্রকল্প বা পাবলিক বিনিয়োগ মূলধন ব্যবহার করে সমুদ্র পুনরুদ্ধার আইটেম সহ বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য, জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার ক্রম এবং পদ্ধতিগুলি ডিক্রি 43/2014/ND-CP এর ধারা 68 এর ধারা 3 এর বিধান অনুসারে বাস্তবায়িত হবে। সমুদ্র পুনরুদ্ধার বিনিয়োগ প্রকল্প বা ভূমি তহবিল বিকাশের জন্য সমুদ্র পুনরুদ্ধার আইটেম সহ বিনিয়োগ প্রকল্পের ক্ষেত্রে, সমুদ্র পুনরুদ্ধার সম্পন্ন করার পরে এবং প্রবিধান অনুসারে গৃহীত হওয়ার পরে, সমুদ্র পুনরুদ্ধার প্রকল্পের বিনিয়োগকারীকে জমি পুনরুদ্ধার এবং নির্মাণ কাজের সম্পূর্ণ এলাকা (যদি থাকে) উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার কাছে হস্তান্তর করতে হবে যাতে সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জমি আইনের বিধান অনুসারে ব্যবহারের জন্য জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা দেওয়া হয়।

সমুদ্র দখল বিনিয়োগ প্রকল্প অথবা বিদেশী পুঁজি ব্যবহার করে সমুদ্র দখল বিনিয়োগ প্রকল্প এবং অন্যান্য মূলধন উৎস ব্যবহার করে প্রকল্পের ক্ষেত্রে, জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার ক্রম এবং পদ্ধতি নিম্নরূপ: ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার ক্ষেত্রে, ডিক্রি ৪৩/২০১৪/এনডি-সিপির ধারা ৫, ধারা ৬৮ এবং ডিক্রি ১৪৮/২০২০/এনডি-সিপির ধারা ২১, ধারা ১-এ নির্ধারিত আদেশ এবং পদ্ধতি বাস্তবায়ন করা হবে;

জমি বরাদ্দ বা জমি ইজারার ক্ষেত্রে, দরপত্র আইনের বিধান অনুসারে বিডিংয়ের মাধ্যমে বিনিয়োগকারী নির্বাচনের ক্ষেত্রে অথবা বিনিয়োগ আইন ২০২০ এর ধারা ২৯ এর ধারা ৩ এর বিধান অনুসারে বিনিয়োগকারী অনুমোদনের ক্ষেত্রে, ডিক্রি ৪৩/২০১৪/এনডি-সিপি এর ধারা ৬৮ এর ধারা ৩ অনুসারে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার ক্রম এবং পদ্ধতি প্রযোজ্য হবে;

ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ বা জমি ইজারা না দেওয়ার ক্ষেত্রে, এটি ডিক্রি 43/2014/ND-CP এর ধারা 68 এর ধারা 3 এ নির্ধারিত ক্রম এবং পদ্ধতি অনুসারে বাস্তবায়িত হবে।

সমুদ্র দখল বিনিয়োগ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা অথবা সমুদ্র দখল আইটেম সহ বিনিয়োগ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা যখন জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, সমুদ্র দখল বিনিয়োগ প্রকল্প সহ সমুদ্র এলাকা বরাদ্দ বা উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা অনুমোদিত বিনিয়োগ প্রকল্পের সমুদ্র দখল আইটেম সহ আবেদন জমা দেন।

প্রাদেশিক পিপলস কমিটি সমুদ্র পুনরুদ্ধারের জন্য সমুদ্র অঞ্চল বরাদ্দের সাথে সাথে জমি বরাদ্দ এবং লিজ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেয়। সমুদ্র পুনরুদ্ধার বিনিয়োগ প্রকল্প বা সমুদ্র পুনরুদ্ধারের আইটেম সহ বিনিয়োগ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের সমুদ্র পুনরুদ্ধার কার্যক্রম পরিচালনার জন্য সমুদ্র অঞ্চল ব্যবহারের জন্য কোনও ফি দিতে হবে না।

ভূমি ব্যবহারকারীকে জমি ব্যবহারের জন্য ব্যবহার করতে হবে কিনা তা নির্ধারণের সময় সমুদ্র দখল বিনিয়োগ প্রকল্পের অগ্রগতি বা বিনিয়োগ প্রকল্পে সমুদ্র দখল আইটেম অনুসারে সম্পূর্ণ সমুদ্র দখল এলাকার সম্পূর্ণ বা আংশিক ফলাফল গ্রহণের বিজ্ঞপ্তির তারিখ থেকে গণনা করা হয়।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html