অনেক বিশেষজ্ঞ ১ আগস্টের পরে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের উপর বাজি ধরছেন

রিয়েল এস্টেট বাজার কেমন চলছে?

২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক ইতিবাচক প্রবৃদ্ধির সংকেত পেয়েছে, অনেক বিভাগ, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট পণ্য, সরবরাহ এবং তারল্য উভয় ক্ষেত্রেই পুনরুদ্ধার করছে।

সিবিআরই ভিয়েতনামের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস নগুয়েন হোই আন মন্তব্য করেছেন: স্থিতিশীল সামষ্টিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি, এফডিআই এখনও তার কর্মক্ষমতা বজায় রাখা, রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন, বিশেষ করে শিল্প রিয়েল এস্টেটকে উৎসাহিত করার মতো অনেক কারণের কারণে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ পেয়েছে।

তাছাড়া, কোভিড-১৯ মহামারীর কারণে দীর্ঘ সময় ধরে ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার পর আন্তর্জাতিক পর্যটকরা ভিয়েতনামে ফিরে আসছেন, এই বিষয়টি সাধারণভাবে পর্যটন শিল্প এবং বিশেষ করে পর্যটন রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি ইতিবাচক চালিকা শক্তি।

"সুদের হার তুলনামূলকভাবে মাঝারি থেকে নিম্ন স্তরে রয়েছে, যা সাম্প্রতিক সময়ে অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের বৃদ্ধিতে চালিকা শক্তি হিসেবে কাজ করছে," মিসেস হোয়াই আন আরও বলেন।

এই মূল্যায়নের সাথে একমত পোষণ করে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউটের ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন বলেন: ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের শেষ নাগাদ, প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য অর্থ ব্যয় করার এবং বসবাসের জন্য কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া গ্রাহকের সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা অনেক প্রকল্পের শোষণ হারকে কিছুটা উন্নত করতে সাহায্য করেছে।

তবে, মিসেস মিয়েনের মতে, সকল সেগমেন্ট ইতিবাচকভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে না এবং তাদের মধ্যে তীব্র পার্থক্য রয়েছে। বিশেষ করে, বাজারের "তারকা" শিল্প রিয়েল এস্টেট। এরপরে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট, এটিই প্রধান সেগমেন্ট, যা বাজারের তারল্যের নেতৃত্ব দেয় এবং "প্রভাবশালী"।

নিম্ন-উচ্চ এবং ভূমি বিভাগগুলিও পুনরুদ্ধারের ইতিবাচক লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে কারণ কিছু প্রকল্প, বিশেষ করে মধ্য অঞ্চল এবং তার বাইরে, ভাল বিক্রয় এবং স্থানান্তর লেনদেনের ফলাফল রেকর্ড করেছে।

২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় দ্বিতীয় প্রান্তিকে পর্যটন ও রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট খাতই বেশি ইতিবাচক লক্ষণ দেখিয়েছে। তবে, খুব বেশি স্পষ্ট পরিবর্তন দেখা যায়নি, যদিও সরবরাহ এবং লেনদেনের পরিমাণ একই সময়ের তুলনায় তীব্র বৃদ্ধি রেকর্ড করা হয়েছে।

মিসেস মিয়েন জোর দিয়ে বলেন: ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে বাজারের ইতিবাচক প্রবৃদ্ধির লক্ষণ হলো সরকার , সংস্থা এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সম্মিলিত প্রচেষ্টায় অনেক শক্তির স্ফটিকায়ন।

"২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের সামগ্রিক চিত্র আরও উজ্জ্বল রঙের এবং কিছু অংশ এবং এলাকায় স্পষ্ট পুনরুদ্ধারের ফলাফল রয়েছে। যদিও "অসামান্য পয়েন্টগুলি" বাজারকে "বিস্ফোরিত" করতে সাহায্য করার জন্য যথেষ্ট শক্তিশালী নয়, তবুও বছরের দ্বিতীয়ার্ধে এগুলি অবশ্যই আরও চিত্তাকর্ষক ফলাফলের ভিত্তি হবে," মিসেস মিয়েন বলেন।

রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন: উপরোক্ত আইন ব্যবস্থাটি প্রথমেই আগামী সময়ে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে, যা ব্যবসা থেকে শুরু করে ভোক্তা, এমনকি বিদেশী বিনিয়োগকারী বা বিদেশে ভিয়েতনামী ব্যক্তিদের জন্য অনেক ইতিবাচক প্রভাব তৈরি করবে।

"নতুন নিয়মকানুন মূলত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য একটি প্রবাহ তৈরি করবে এবং প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নের সুযোগ পাবে, বিশেষ করে নতুন প্রকল্পগুলি। ট্রানজিশনাল নিয়মের কারণে আটকে থাকা প্রকল্পগুলি আনব্লক করা যেতে পারে। তবে, এটা স্বীকার করতে হবে যে এখনও এমন প্রকল্প থাকবে যা আটকে থাকবে," মিঃ দিন বলেন।

১লা আগস্টের উপর আস্থা রাখুন

যদিও প্রতি মাসে এবং প্রতি ত্রৈমাসিকে ইতিবাচক প্রবৃদ্ধি হয়েছে, তবুও পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়া এখনও ধীর এবং বাস্তবে তা অতিক্রম করতে পারেনি। কারণ হল প্রক্রিয়া এবং আইনের বাধাগুলি এখনও পুনরুদ্ধারে "বাধা" তৈরি করছে। কারণ, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি যে সমস্যার মুখোমুখি হচ্ছে তার ৭০% জন্য প্রক্রিয়া এবং আইনের বাধা দায়ী।

তবে, ১ আগস্ট থেকে, আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হওয়া নতুন নিয়মাবলীর একটি সিরিজের মাধ্যমে অনেক বাধা দূর হবে, যেমন ২০২৪ সালের ভূমি আইন, ২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৩ সালের ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত আইন।

এই বিষয়টি সম্পর্কে, প্রধানমন্ত্রীর অর্থনৈতিক উপদেষ্টা গোষ্ঠীর সদস্য, সহযোগী অধ্যাপক ডঃ ট্রান দিন থিয়েন বলেন যে নতুন আইনগুলি অবশ্যই ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে, বাজারের পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়নে অবদান রাখবে।

যেহেতু আইনগুলি এমন একটি বাজারের প্রেক্ষাপটে তৈরি করা হয়েছিল যেখানে সমস্যা এবং অসুবিধা দেখা দেয়, তাই লক্ষ্য ছিল এই সমস্যা এবং অসুবিধাগুলি পুরোপুরি সমাধান করা।

"প্রকৃতপক্ষে, সম্প্রতি পাস হওয়া আইনগুলিতে প্রদর্শিত অসুবিধা এবং বাধাগুলি সমাধানের প্রচেষ্টা, যদিও এখনও প্রত্যাশা পূরণ করতে পারেনি, অবশ্যই ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে," বলেছেন সহযোগী অধ্যাপক ডঃ ট্রান দিন থিয়েন।

একই মতামত শেয়ার করে, ইনস্টিটিউট ফর ব্র্যান্ড স্ট্র্যাটেজি অ্যান্ড কম্পিটিশন রিসার্চের পরিচালক ডঃ ভো ট্রি থান মূল্যায়ন করেছেন: নতুন আইনগুলি আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হওয়ার পরে, একটি নতুন আইনি করিডোর তৈরি করবে, বাজারের জন্য বেশিরভাগ "প্রতিবন্ধকতা" দূর করবে যখন ৭০-৮০% বিদ্যমান সমস্যা আইনি সমস্যার কারণে হয়। একই সাথে, এটি রিয়েল এস্টেট বাজারকে একটি নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং টেকসই দিকে বিকশিত করার জন্য একটি ভিত্তি তৈরি করবে।

তবে, ডঃ ভো ট্রি থান উল্লেখ করেছেন যে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ার কার্যকারিতা নিশ্চিত করার জন্য, মানসম্পন্ন বিষয়বস্তু নিশ্চিত করা এবং বাজার নিবিড়ভাবে অনুসরণ করার ভিত্তিতে ডিক্রিগুলির সমাপ্তি দ্রুত করা প্রয়োজন।

এদিকে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন: বর্তমানে, পুরো দেশে ১,২০০ টিরও বেশি প্রকল্প রয়েছে, যার মোট মূলধন ৩০ বিলিয়ন মার্কিন ডলারেরও বেশি, আইনি সমস্যার কারণে এবং পরিদর্শনের অপেক্ষায় রয়েছে।

সেই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, সরকার এবং জাতীয় পরিষদ বাজার সম্পর্কিত আইন যেমন ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, গৃহায়ন আইন এবং ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত আইন সংশোধন করেছে।

"এই সংশোধিত আইনগুলিতে, আইন প্রণেতাদের দৃষ্টিভঙ্গি হল ভূমি ব্যবহারের সাথে সম্পর্কিত প্রাতিষ্ঠানিক নিয়মকানুনগুলিকে একীভূত করা, আইনগুলির মধ্যে ওভারল্যাপ এবং দ্বন্দ্ব এড়ানো, বিনিয়োগ কার্যক্রম এবং ভূমি সম্পদের ব্যবহারকে স্পষ্ট এবং স্বচ্ছ করতে সহায়তা করা এবং কীভাবে ব্যবহারিক ক্ষমতা বৃদ্ধি করা যায় তার উপর মনোনিবেশ করা," মিঃ দিন বলেন।

মিঃ দিন-এর মতে, সাম্প্রতিক বাজারের সমস্যাগুলিও খেলার একটি ফিল্টারিং। বাজারে কেবল সক্ষম ব্যবসা অবশিষ্ট রয়েছে। বাজারে বিকাশ এবং টিকে থাকার জন্য পর্যাপ্ত শক্তি অর্জনের জন্য ছোট ব্যবসাগুলিকে যৌথ উদ্যোগ এবং অংশীদারিত্ব গঠন করতে বাধ্য করা হবে।

"যখন আইন কার্যকর হবে, তখন ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি "খালি হাতে চোর ধরতে" সক্ষম হবে না, প্রকল্প তৈরি করা অনেক বেশি কঠিন হয়ে পড়বে। বিনিয়োগকারীদের প্রকৃত কর্মী এবং প্রকৃত খেলোয়াড় হতে হবে। নতুন আইনি বিধি কার্যকর হলে তরঙ্গ ধরা এবং ভার্চুয়াল তরঙ্গে সার্ফিং করা সম্ভব হবে না" - মিঃ দিন বলেন।

১ আগস্টের পর বাজারের গতিশীলতা বৃদ্ধির জন্য ইতিবাচক কারণগুলির পাশাপাশি, নতুন নিয়মকানুনও নতুন সমস্যার জন্ম দেয়, যা ব্যবসার উপর, বিশেষ করে সংগ্রামরত রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর সামান্য চাপ তৈরি করে।

এই বিষয়টি সম্পর্কে আরও স্পষ্টভাবে বলতে গিয়ে, রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের মাস্টার ফাম থানহ তুয়ান বলেন যে উপরোক্ত আইনগুলিতে এখনও কিছু অমীমাংসিত সমস্যা রয়ে গেছে।

উদাহরণস্বরূপ, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে নতুন নিয়ম রয়েছে যে, যদি কোনও বিজয়ী দরদাতা পুনর্বাসন সহায়তার জন্য ক্ষতিপূরণ দিতে দেরি করে, তাহলে দরপত্র বাতিল করা হতে পারে। অথবা, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, কারিগরি অবকাঠামোর সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের মাধ্যমে একটি প্রকল্পের একটি অংশ হস্তান্তরের সময় "সীমানা" সীমানা সম্পর্কিত একটি নতুন বাধা তৈরি করছে।

অতএব, মিঃ তুয়ান বিশ্বাস করেন যে নতুন নতুন সমস্যার উদ্ভব হওয়ায়, রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে উন্নতির জন্য আরও গবেষণা চালিয়ে যেতে হবে।

ভিয়েত ভু

সূত্র: https://www.congluan.vn/nhieu-chuyen-gia-dat-cuoc-niem-tin-vao-thi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-sau-ngay-1-8-post305842.html