রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক সমস্যা এখনও আইন দ্বারা 'সমাধান' হওয়ার অপেক্ষায় রয়েছে।

ইলাস্ট্রেশন ছবি: তুয়ান আনহ/ভিএনএ

১৫ অক্টোবর বিকেলে হ্যানয়ে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের সমন্বয়ে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) এই কর্মশালার আয়োজন করে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) এর ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে সম্পর্কিত তিনটি আইনেই (ভূমি আইন, আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন) এবার খুব বিস্তারিত এবং স্পষ্ট নিয়ম রয়েছে, বিশেষ করে বিকেন্দ্রীকরণ এবং ক্ষমতা অর্পণের বিষয়ে। তবে, ব্যবসার অনেক মতামত শুনে, VNREA এখনও আশা করে যে আইনগুলি দ্রুত বাস্তবে রূপ পাবে। কারণ রিয়েল এস্টেট ব্যবসার অনেক সমস্যা বর্তমানে সমাধান এবং মুক্ত হওয়ার অপেক্ষায় রয়েছে।

"১লা আগস্ট থেকে এখন পর্যন্ত, আইনগুলি কার্যকর হওয়ার মাত্র ২ মাসেরও বেশি সময় হয়েছে। আইনের নতুন বিধানগুলি দ্রুত বাস্তবায়নের জন্য এটি খুব বেশি সময় নয়, বিশেষ করে যখন আইনের বিধানগুলি বেশিরভাগই খুব জটিল। তবে, জটিলতা এবং অনেক চ্যালেঞ্জ সত্ত্বেও, আইনগুলিকে এখনও প্রচার এবং প্রয়োগ করতে হবে," মিঃ দিন পরামর্শ দেন।

মিঃ দিন-এর মতে, বর্তমানে, যখন তারা স্থানীয় এলাকাগুলিতে যোগাযোগ করে, তখন VNREA বুঝতে পারে যে অনেক জায়গা এখনও আইন প্রয়োগের বিষয়ে বিভ্রান্ত, তাই কাজের হার খুবই কম। উদাহরণস্বরূপ, ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স প্রকল্পগুলিতে, ব্যবসাগুলি প্রতিফলিত করে যে সাইট ক্লিয়ার করার আগে তাদের 100% ক্ষতিপূরণ দিতে হবে। কিন্তু এটি খুবই কঠিন, যার ফলে অনেক প্রকল্প বাধাগ্রস্ত হয়।

নিলাম, দরপত্র, ভূমি ব্যবহারের ফি ইত্যাদির মতো অন্যান্য বিষয়ও রয়েছে। তাই, VNREA আশা করে যে আগামী সময়ে, আইনের নতুন বিধানগুলি প্রচার করা হবে এবং দ্রুত বাস্তবায়নের জন্য নির্দিষ্ট নির্দেশনা থাকবে। এর জন্য সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়গুলির মনোযোগ এবং সহযোগিতা প্রয়োজন।

অনেক ব্যবসার আগ্রহের বিষয় এবং এর উত্তর জানা প্রয়োজন এমন একটি বিষয় হল, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের বিধান অনুসারে, প্রকল্পের একটি অংশের স্থানান্তরের ক্ষেত্রে বিনিয়োগ নীতি নির্ধারণকারী সংস্থার অনুমোদন প্রয়োজন, যাতে স্থানান্তরের অনুমতি দেওয়া হয়। যদি প্রকল্পের একটি অংশের স্থানান্তরের ফলে স্থানান্তরকারীর মূল প্রকল্পের স্কেলে ১০% এর বেশি অথবা ৩০ হেক্টর বা তার বেশি পরিবর্তন (হ্রাস) ঘটে, তাহলে এটি ব্যক্তিগত জমি আইনের ৪১ অনুচ্ছেদের ধারা ৩ এর বিধান অনুসারে বিনিয়োগ নীতির সিদ্ধান্ত সামঞ্জস্য করার একটি মামলা হবে।

তবে, এন্টারপ্রাইজটি প্রশ্ন উত্থাপন করেছে, বিনিয়োগ নীতি নির্ধারণকারী সংস্থা রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের বিধান অনুসারে প্রকল্পের একটি অংশ স্থানান্তরের অনুমতি দেওয়ার পরে, স্থানান্তরকারীকে কি বিনিয়োগ আইনের বিধান অনুসারে বিনিয়োগ নীতি সামঞ্জস্য করার জন্য পদ্ধতিগুলি সম্পাদন করতে হবে?

এই বিষয়বস্তু সম্পর্কে, আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের (নির্মাণ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ ভুওং ডুয় ডুং নিশ্চিত করেছেন যে একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আংশিক বা সম্পূর্ণ স্থানান্তরের ক্ষেত্রে, 2 ধরণের প্রকল্প সমন্বয় করতে হবে।

প্রথমত, বিনিয়োগ নীতির জন্য অনুমোদিত এবং বিনিয়োগ আইন অনুসারে বিনিয়োগের জন্য নির্বাচিত প্রকল্পের ধরণ অবশ্যই বিনিয়োগ পদ্ধতি অনুসরণ করবে। শর্তাবলী এখনও রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৪০ অনুচ্ছেদ অনুসারে প্রযোজ্য। অর্থাৎ, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থানান্তরের সমস্ত পরিস্থিতি অবশ্যই ৪০ অনুচ্ছেদ অনুসারে প্রযোজ্য হবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন অনুসারে আবেদন করা হোক বা বিনিয়োগ আইন অনুসারে, অথবা ঋণ প্রতিষ্ঠানের সম্পদ হিসাবে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থানান্তর করা হোক, তাও ৪০ অনুচ্ছেদ অনুসারে প্রযোজ্য হবে।

এরপর, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইন অনুসারে কোনও অংশ বা সম্পূর্ণ প্রকল্প হস্তান্তর করার সময়, হস্তান্তরকারী পূর্ববর্তী বিনিয়োগকারীর সমস্ত নিয়মকানুন উত্তরাধিকারসূত্রে পান। যদি প্রকল্পটিতে পূর্ববর্তীটির তুলনায় কোনও পরিবর্তন না হয়, তবে বিনিয়োগ পদ্ধতি পুনরায় করার প্রয়োজন নেই। অন্যান্য ক্ষেত্রে যেখানে আইন দ্বারা নির্ধারিত বিনিয়োগ সমন্বয় করতে হবে, সেখানে বিনিয়োগ আইন অনুসরণ করতে হবে, আইনের সাথে সম্পর্কিত পরবর্তী পদক্ষেপগুলি অনুসরণ করতে হবে।

"এই সমস্যাটি দুটি ভিন্ন সংস্থার দুটি সিস্টেম দ্বারা পরিচালিত হয়, তবে এটি জোর দিয়ে বলা উচিত যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন অনুসারে স্থানান্তর করার সময়, বিনিয়োগকারী সমস্ত আইনি নথি (রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের 39 অনুচ্ছেদে) উত্তরাধিকার সূত্রে পাবেন এবং বিনিয়োগ নীতিতে কোনও পরিবর্তন না হলে বিনিয়োগ পদ্ধতি পুনরায় করতে হবে না" - মিঃ ডাং বিশ্লেষণ করেছেন।

সুতরাং, যে ধরণের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রকল্প বিনিয়োগ আইনের নীতি অনুসরণ করে, এখন সেই ধরণের প্রকল্প স্থানান্তর করলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন অনুসরণ করতে হবে। যে প্রকল্প বিনিয়োগ আইনের অধীনে অনুমোদন প্রক্রিয়া অনুসরণ করে, এখন প্রকল্প স্থানান্তর এবং বিনিয়োগ নীতি পরিবর্তন করলে বিনিয়োগ আইন অনুসরণ করা হবে।

জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী সদস্য মিঃ ফান ডুক হিউ বলেন যে ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং বিনিয়োগ আইন সহ ৪টি আইন বাস্তবায়ন অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এই ৪টি আইন বাস্তবায়নের জন্য একটি দল থাকা প্রয়োজন কারণ স্পষ্ট বাস্তবায়ন নির্দেশিকা ছাড়া, এই আইনগুলি বাস্তবে প্রয়োগের প্রক্রিয়ায় অনেক সমস্যার সম্মুখীন হবে। কেবল বসে থাকা এবং সমস্যাগুলি ভাগ করে নেওয়া এবং উত্থাপন করা কার্যকর হবে না, কারণ প্রতিটি সমস্যা একটি ভিন্ন সংস্থার এখতিয়ারের অধীনে। অতএব, ব্যবসা এবং জনগণের জন্য সমস্যাগুলি যৌথভাবে সমাধানের জন্য সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলির মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় থাকা প্রয়োজন।

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584