রিয়েল এস্টেট বাজার "ঝড়ো হাওয়া", লুকানো অস্বাভাবিক কারণগুলি

(ড্যান ট্রাই) - বিশেষজ্ঞরা মূল্যায়ন করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার হয়েছে কিন্তু এটি এখনও ধীর, বিভাগ এবং অবস্থানের মধ্যে অসম, এবং কিছু সম্ভাব্য অস্বাভাবিক কারণ রয়েছে।

দাম খুব দ্রুত বৃদ্ধি

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, গত প্রান্তিকে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, ত্রৈমাসিকভাবে ৪-৬% এবং নতুন প্রকল্পের জন্য বার্ষিক ২২-২৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, পুরানো অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্যও উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, কিছু জায়গায় আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৩৫-৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

BIDV- এর প্রধান অর্থনীতিবিদ মিঃ ক্যান ভ্যান লুক মন্তব্য করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার হচ্ছে কিন্তু অসমভাবে এবং এর অনেক সম্ভাব্য অস্বাভাবিক কারণ রয়েছে।

তিনি বলেন, ২০১৯ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেটের দাম ৫০-৭০% বৃদ্ধি পেয়েছে, মূলত অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির ক্ষেত্রে, সরবরাহের ঘাটতির কারণে।

মিঃ লুক আরও উল্লেখ করেছেন যে গৃহনির্মাণ ঋণ ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পেয়েছে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ঋণের তুলনায় মাত্র এক-তৃতীয়াংশ, যা দেখায় যে বাড়ির দাম এখনও বেশি, যার ফলে লোকেরা বাড়ি কিনতে টাকা ধার করতে দ্বিধাগ্রস্ত হচ্ছে। তিনি ব্যবসাগুলিকে বিক্রয় মূল্য আরও যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে সমন্বয় করার কথা বিবেচনা করার পরামর্শ দিয়েছেন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, সম্প্রতি গৃহীত জমি ও আবাসন সংক্রান্ত নতুন নীতিমালা (যেমন রিয়েল এস্টেট বাজার এবং সামাজিক আবাসন সংক্রান্ত প্রস্তাব, বিশেষ ব্যবস্থা চালু করা এবং প্রকল্পের জন্য বাধা অপসারণ, ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পরীক্ষামূলক প্রক্রিয়া ইত্যাদি) বাজারে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আনবে বলে আশা করা হচ্ছে।

তবে, নীতিগত সমন্বয় প্রচেষ্টা সত্ত্বেও, ভিয়েতনামী জনগণের জন্য বাড়ির মালিকানা একটি কঠিন সমস্যা হিসেবে রয়ে গেছে, বিশেষ করে তরুণ প্রজন্মের জন্য।

সম্প্রতি অ্যাপার্টমেন্টের দাম সম্পর্কে শেয়ার করতে গিয়ে, সিবিআরই হ্যানয় শাখার জ্যেষ্ঠ পরিচালক মিসেস নগুয়েন হোয়াই আন বলেন: "এত অল্প সময়ের মধ্যে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম এত দ্রুত বেড়েছে, প্রায় এই প্রথম।"

তার মতে, ঐতিহাসিক বিশ্লেষণে দেখা যায় যে, গত ১০ বছরে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বছর গড়ে ৫% হারে বৃদ্ধি পেয়েছে। এমনকি ২০০৯-২০১৯ সময়কালেও, অ্যাপার্টমেন্টের দাম খুব একটা ওঠানামা করেনি, দাম কমানোর সময়কাল ছিল এবং প্রতি বছর গড়ে মাত্র ২% হারে বৃদ্ধি পায়। ২০২২ সাল থেকে এখন পর্যন্ত, এই শহরে অ্যাপার্টমেন্টের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেতে শুরু করেছে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ লে দিন চুং বলেছেন যে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির প্রবণতা অনিবার্য। তবে, খুব অল্প সময়ের মধ্যে রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাওয়া অস্বাভাবিক।

হ্যানয়ের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন (ছবি: ট্রান খাং)।

"রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির প্রধান কারণ হল, যদিও সরবরাহ উন্নত হয়েছে, তবুও চাহিদার তুলনায় এটি এখনও খুবই দুর্লভ। উচ্চ বিনিয়োগ ব্যয়ের কারণে বিনিয়োগকারীদের লাভের প্রত্যাশা বেশি হয়েছে," মিঃ চুং বলেন।

জল্পনা-কল্পনার "সহযোগী" ভূমিকা চিহ্নিত করা

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS)-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মূল্যায়ন করেছেন যে সাম্প্রতিক সময়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম অস্বাভাবিকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে হ্যানয়ে।

তিনি বিশ্বাস করেন যে এই ঘটনাটি অবশ্যই স্বার্থবাদী গোষ্ঠীগুলির দ্বারা প্রভাবিত, যদিও অর্থনৈতিক প্রেক্ষাপট, বাজার এবং জনগণের আয় এখনও পুনরুদ্ধার হয়নি। "আবাসনের দাম বেশি, কিন্তু লেনদেন খুব বেশি দেখা যাচ্ছে না, এটি অস্পষ্ট উদ্দেশ্য সহ একটি বিনিয়োগ গোষ্ঠীর কৌশল হতে পারে," মিঃ দিন অকপটে মূল্যায়ন করেন।

তার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহে সমস্যা হওয়ার কারণে এই স্বার্থান্বেষী গোষ্ঠীগুলি দাম বৃদ্ধির কৌশল চালাতে সক্ষম। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বাজারে বিনিয়োগ লাইসেন্সের জন্য কোনও নতুন প্রকল্প অনুমোদিত হয়নি।

বাজারে থাকা প্রকল্পগুলির বেশিরভাগই পুরনো প্রকল্প এবং আবার কেনা-বেচা করা হয়। সরবরাহের অভাব এবং নিম্নমানের উভয়ই রয়েছে, জনগণ এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য সরবরাহ খুবই কম, পণ্যের কাঠামো উপযুক্ত নয়।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউটের ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন বলেন, প্রকৃত সরবরাহ ও চাহিদার ফলাফলের পাশাপাশি বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণও দেখাচ্ছে। এই পরিস্থিতি জমির জল্পনা-কল্পনা, আবাসনের দাম বৃদ্ধি এবং অস্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উত্থানের মাধ্যমে প্রতিফলিত হচ্ছে।

অনেক ছোট বিনিয়োগকারী অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে বাজারে প্রবেশ করে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম অযৌক্তিকভাবে বৃদ্ধি পায়। কিছু অনুমানমূলক গোষ্ঠীর "সহায়তার" কারণে স্থানান্তরিত অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ক্রমশ বৃদ্ধি পেয়ে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগেও "উত্তেজনা বৃদ্ধির" লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm