বাজার ধীরগতিতে চলছে, ক্রেতারা অপেক্ষা করছেন, রিয়েল এস্টেট "সার্ফিং" এর উপর উচ্চ কর আরোপের প্রস্তাব সম্পর্কে বিচার মন্ত্রণালয় কী বলে?

বিচার মন্ত্রণালয় বিশ্বাস করে যে মালিকানার সময়কালের উপর ভিত্তি করে কর আরোপ করা সম্ভব নয়; হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম স্থিতিশীল এবং উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পাওয়ার সম্ভাবনা কম; হো চি মিন সিটি জমি এবং বাড়ির শংসাপত্র প্রদানের সময় বর্তমান অবস্থা পরীক্ষা করা বন্ধ করে দিয়েছে... এই হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

বর্তমানে, ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর লেনদেন মূল্যের উপর 2% একটি নির্দিষ্ট হারে প্রযোজ্য, মালিকানার সময়কাল নির্বিশেষে। (সূত্র: DN&TT)

রিয়েল এস্টেট 'সার্ফিং'-এর উপর উচ্চ কর সম্পর্কে বিচার মন্ত্রণালয়ের বক্তব্য

বিচার মন্ত্রণালয়ের মতে, কর ও ভূমি ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থায় অভিন্নতার অভাবের কারণে মালিকানার সময়কালের ভিত্তিতে রিয়েল এস্টেটের উপর কর আরোপ করা সম্ভব নয় এবং আরও গবেষণা প্রয়োজন। ব্যক্তিগত আয়কর (প্রতিস্থাপন) সংক্রান্ত একটি খসড়া আইন তৈরির প্রস্তাবের উপর বিচার মন্ত্রণালয়ের মন্তব্য।

সরকারের কাছে জমা দেওয়া খসড়ায়, অর্থ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করেছে যে, "কিছু দেশের অভিজ্ঞতা অনুযায়ী, রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়ের উপর কর সংগ্রহ (PIT) অধ্যয়ন এবং বাস্তবায়ন করা সম্ভব। রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রকৃত কার্যক্রম প্রতিফলিত করে, নির্দিষ্ট করের হার যথাযথভাবে অধ্যয়ন এবং নির্ধারণ করা প্রয়োজন"। এই প্রস্তাবের লক্ষ্য হলো নীতিমালা এবং অভিযোজনকে প্রাতিষ্ঠানিকীকরণ করা, জল্পনা-কল্পনা এবং রিয়েল এস্টেট বুদবুদ এড়িয়ে যুক্তিসঙ্গত স্তরের নিয়ন্ত্রণ নিশ্চিত করা।

বিচার মন্ত্রণালয় মন্তব্য করেছে যে নির্দিষ্ট করের হার গবেষণা করা এবং যথাযথভাবে নির্ধারণ করা প্রয়োজন, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের কার্যক্রমের প্রকৃত অবস্থা প্রতিফলিত করে।

এই নীতি বাস্তবায়নের জন্য, ভূমি ও আবাসন সম্পর্কিত নীতিমালা নিখুঁত করার প্রক্রিয়ার সাথে সাথে ভূমি ও রিয়েল এস্টেট নিবন্ধনের জন্য তথ্য প্রযুক্তি অবকাঠামোর সমন্বয় এবং প্রস্তুতির সাথে সমন্বয় সাধন করা প্রয়োজন।

অতএব, মন্ত্রণালয় বিশ্বাস করে যে হোল্ডিং টাইমের উপর ভিত্তি করে কর আদায়ের সমাধান সম্ভব নয়, তাই এটি সুপারিশ করে যে অর্থ মন্ত্রণালয়কে কার্যকারিতা এবং সম্ভাব্যতা নিশ্চিত করার জন্য নীতি প্রয়োগের আগে গবেষণা এবং নিখুঁতকরণ চালিয়ে যেতে হবে।

বর্তমানে, ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর লেনদেন মূল্যের উপর 2% একটি নির্দিষ্ট হারে প্রযোজ্য, মালিকানার সময়কাল নির্বিশেষে।

২০২৪ সালের সেপ্টেম্বরে, রিয়েল এস্টেটের দামের প্রতিবেদনের জন্য সরকারি দপ্তরে পাঠানো একটি অফিসিয়াল প্রেরণে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছিল যে তারা একাধিক বাড়ি ও জমির মালিক এবং ব্যবহারকারীদের জন্য একটি কর নীতি অধ্যয়ন এবং প্রস্তাব করবে যাতে ফাটকাবাজি এবং লাভের জন্য স্বল্পমেয়াদী ক্রয়-বিক্রয় সীমিত করা যায়। বছরের শুরু থেকে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসনের দাম ক্রমাগত তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার প্রেক্ষাপটে এই প্রস্তাব করা হয়েছিল।

বাজার অস্থির, দাম খুব বেশি কমার সম্ভাবনা নেই

ভূমি, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং আবাসন আইন ৬ মাস ধরে কার্যকর করা হয়েছে। রিয়েল এস্টেট বাজারে উপরোক্ত আইনগুলির প্রভাব মূল্যায়ন করে, ভূমি বিভাগের (প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ লে ভ্যান বিন বলেছেন যে এটি খুব তাড়াতাড়ি। পণ্যগুলিতে আইনটি প্রবেশ করতে সময় লাগে।

১১ ফেব্রুয়ারি ড্যান ভিয়েত সংবাদপত্র আয়োজিত "২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট - চ্যালেঞ্জের মধ্যে সুযোগ খুঁজে বের করা" শীর্ষক সেমিনারে মিঃ বিন মন্তব্য করেন যে সম্প্রতি রিয়েল এস্টেটের দাম "ভয়াবহভাবে বৃদ্ধি" পেয়েছে।

বিশেষ করে, ২০২৩ সালের শেষ থেকে ২০২৪ সাল পর্যন্ত, দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে। ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের কম দামের নতুন অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায় অদৃশ্য হয়ে গেছে, বহু বছর ধরে চালু থাকা অনেক পুরানো অ্যাপার্টমেন্টের দামও ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের বেশি। এমনকি পুরানো যৌথ আবাসন এলাকায়ও, দাম ১.৫-২ গুণ বেড়েছে, যার ফলে সাধারণ শ্রমিকদের জন্য আবাসন পাওয়া খুব কঠিন হয়ে পড়েছে। ৩-৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হাতে থাকা ব্যক্তিদের এখনও থাকার জন্য উপযুক্ত জায়গা খুঁজে পেতে অসুবিধা হচ্ছে।

এটি কেবল নিম্ন ও মধ্যম আয়ের ব্যক্তিদের জন্য বাড়ির মালিকানা কঠিন করে তোলে না, বরং বাজারের স্থায়িত্বও হ্রাস করে।

এই মূল্যবৃদ্ধি বিশ্লেষণ করে মিঃ বিন বলেন যে, কেবল সরবরাহের অভাবই নয়, বরং বাজারের মনস্তত্ত্বও এর উপর বড় প্রভাব ফেলে।

"জমি নিলামের খবরের মতো, এখানে জমির নিলামের দাম বেশি হওয়ার খবরও এই মনোবিজ্ঞানকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করবে যে যারা দ্রুত কিনবে না তারা তাদের অংশ হারাবে। অথবা যদিও প্রকৃত সরবরাহ এখনও বাজারে পৌঁছায়নি, কিন্তু কেবল সরবরাহ বৃদ্ধির পরিসংখ্যান থাকা সত্ত্বেও, দাম আর নাও বাড়তে পারে," মিঃ বিন বলেন। যখন একটি নতুন মূল্য পরিসীমা প্রতিষ্ঠিত হয়, সরবরাহ বৃদ্ধি পায়, বাজার ধীর হতে শুরু করে।

"অদূর ভবিষ্যতে, রিয়েল এস্টেট পণ্য চালু করা হবে, নীতিমালা জারি করার সাথে সাথে, রিয়েল এস্টেট বাজারের পাশাপাশি দামও আরও স্থিতিশীল হবে। এই সময়ে, শ্রমিকরা বাড়ি কিনতে পারবেন। বিনিয়োগকারীদের মনোবিজ্ঞানও শান্ত হবে," মিঃ বিন বলেন।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট এবং ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন আরও বলেছেন যে ২০২৪ সালের তুলনায় অত্যধিক বৃদ্ধির তুলনায় ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেটের দাম আরও যুক্তিসঙ্গতভাবে সামঞ্জস্য করা হবে।

তবে, এই ব্যক্তির মতে, জমির দাম, জমির মূল্য তালিকা এবং খরচের মতো কিছু সমস্যা রিয়েল এস্টেট পণ্যের দামের উপর চাপ তৈরির লক্ষণ দেখাচ্ছে বলে গভীর হ্রাস ঘটানো কঠিন হবে।

"২০২৫ সালে প্রকৃত চাহিদা এবং বিনিয়োগের চাহিদা উভয়ই বৃদ্ধি পাবে। লেনদেনের ক্ষেত্রে, আমি মনে করি ২০২৫ সালে লেনদেন আরও ভালভাবে বৃদ্ধি পাবে কারণ সরবরাহের কারণগুলি আরও স্থিতিশীল থাকবে, আরও স্থিতিশীল বিভাগগুলি এবং বিশেষ করে দামগুলি একটি ভাল স্তরে সমন্বয় এবং রক্ষণাবেক্ষণ করা হবে, যার ফলে লেনদেন বৃদ্ধি পাবে। সামগ্রিকভাবে, বাজার ২০২৪ সালের তুলনায় আরও সক্রিয় থাকবে। বাজার সরবরাহ এবং চাহিদা সূচকগুলি উন্নত হয়েছে কিন্তু ২০১৮-২০১৯ সালের স্তরে ফিরে আসতে পারে না," মিঃ দিন মূল্যায়ন করেছেন।

২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য সুযোগ সম্পর্কে, মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মূল্যায়ন করেছেন যে বর্তমানে মূল শহরাঞ্চলে আবাসনের দাম অত্যধিক। এই বিশেষজ্ঞ সুপারিশ করেন যে মানুষের উচিত নতুন শহরাঞ্চলের সন্ধান করা যেখানে ভালো অবকাঠামো এবং যান চলাচলের পথ রয়েছে।

হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম স্থিতিশীল রয়েছে

২০২৫ সালের চন্দ্র নববর্ষের পর হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে বিক্রয়মূল্যের কোনও উল্লেখযোগ্য ওঠানামা রেকর্ড করা হয়নি। সাধারণভাবে, অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য এখনও টেটের আগের মতোই রয়েছে। এটি গত বছরের সম্পূর্ণ বিপরীত, যখন টেটের পরে, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য ক্রমাগত ওঠানামা করছিল - ২০২৪ সালে ক্রমাগত মূল্য বৃদ্ধির একটি সময়কাল শুরু হয়েছিল।

টেটের পর Batdongsan.com.vn-এর একটি জরিপে দেখা গেছে যে অনেক প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য টেটের আগের তুলনায় ওঠানামা করেনি। বিশেষ করে, আন বিন প্লাজা প্রকল্পে (নাম তু লিয়েম) ৫০ বছরের মালিকানা মেয়াদের ২-শয়নকক্ষ, ১-বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য এখনও ৩.৩-৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে ওঠানামা করে। একই এলাকার ক্ষেত্রে, দীর্ঘমেয়াদী মালিকানা সম্পন্ন অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, বিক্রয়মূল্য এখনও ৪.৩-৪.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্টে। ৮০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের দীর্ঘমেয়াদী মালিকানা সম্পন্ন ৩-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের লাইন এখনও ৬-৬.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্টের জন্য দেওয়া হচ্ছে, ৫০ বছরের মালিকানা সম্পন্ন ৩-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের লাইন এখনও প্রায় ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্টে।

একইভাবে, ফাম হাং স্ট্রিটে (নাম তু লিয়েম জেলা) অবস্থিত এফএলসি কমপ্লেক্স প্রকল্পে, টেটের পরে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হয়নি। ৫০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখনও ৩.৯-৪.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে। ৭০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখনও ৫.২-৫.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে।

এছাড়াও নাম তু লিয়েম জেলায়, গোল্ডেন প্যালেস প্রকল্পের ২-শয়নকক্ষ, ২-বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম এখনও ২০২৪ সালের শেষের দিকের ৪.৬-৪.৭ বিলিয়ন ভিয়েনডি/অ্যাপার্টমেন্টের দাম ধরে রেখেছে। গার্ডেন হিল প্রকল্পে ২-শয়নকক্ষ, ২-বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখনও ৪.৫-৪.৭ বিলিয়ন ভিয়েনডি।

গোল্ডেন ফিল্ড প্রকল্পে, ২-শয়নকক্ষ, ২-বাথরুমের অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য সাধারণত পূর্বের সাধারণ মূল্য স্তরে প্রায় ৪.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্টে থাকে। তবে, এই প্রকল্পে, বাজারে প্রায় ২-৩টি ইউনিট দেখা গেছে যা মালিকদের জরুরিভাবে বিক্রি করতে হবে, তাই তারা ৪.৫-৪.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্টে কমিয়ে আনার সিদ্ধান্ত নিয়েছে।

থান জুয়ান জেলায়, ২টি শয়নকক্ষ এবং ২টি বাথরুম বিশিষ্ট হ্যানয় সেন্টার পয়েন্ট অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য এখনও টেটের আগের মতোই রয়েছে, যার সাধারণ বিক্রয়মূল্য ৫.৭-৫.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্ট।

গোল্ড সিজন প্রকল্পের (থান জুয়ান) অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে এখনও ৩-শয়নকক্ষের পণ্যের জন্য ৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এবং ২-শয়নকক্ষের পণ্যের জন্য প্রায় ৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের সীমা বজায় রয়েছে। কাউ গিয়াই জেলার হোমসিটি, সেন্ট্রাল ফিল্ড, ডিসকভারি কমপ্লেক্সের মতো অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রেও একই মূল্যের সীমা ঘটছে...

Batdongsan.com.vn-এর ব্রোকার এবং ট্রেডিং ফ্লোরের একটি জরিপ অনুসারে, টেটের পরে মূল্যের উন্নয়নের জন্য রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের একটি দল এখনও অপেক্ষা এবং দেখার মোডে রয়েছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন যে ২০২৫ সালে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমার প্রবণতা খুব একটা থাকবে না। কারণ হল ২০২৫ সালে বাজারে উপস্থিত নতুন প্রাথমিক সরবরাহ মূলত বড় শহরগুলিতে উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগগুলির উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করবে। এ কারণেই অ্যাপার্টমেন্টের দাম "উচ্চ" থাকবে। ২০২৫ সালে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি থেকে সরবরাহ বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে তবে মানুষের চাহিদার তুলনায় এটি এখনও অত্যন্ত কম থাকবে। কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসনের সরবরাহ এখনও অত্যন্ত দুর্লভ। অতএব, অ্যাপার্টমেন্টের দামের স্তর কমার প্রবণতা খুব কমই থাকবে, কেবল একটি অনুভূমিক স্তর বজায় রাখবে।

হো চি মিন সিটি জমি ও বাড়ির শংসাপত্র দেওয়ার সময় বর্তমান অবস্থা পরীক্ষা করার প্রয়োজন বাদ দেয়

হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি সবেমাত্র শহরের নির্মাণ আদেশ ব্যবস্থাপনায় সমন্বয় সংক্রান্ত প্রবিধানের (যা নির্মাণ ব্যবস্থাপনা প্রবিধান নামে পরিচিত) বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করার সিদ্ধান্ত জারি করেছে।

হো চি মিন সিটিতে নির্মাণ আদেশ ব্যবস্থাপনার প্রবিধানগুলি ১ এপ্রিল, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্তের সাথে জারি করা হয়েছিল। যার মধ্যে, ধারা ১, ধারা ১০ প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (TN-MT), শহর ভূমি নিবন্ধন অফিস এবং এর অধিভুক্ত শাখাগুলির দায়িত্ব নিম্নরূপ নির্ধারণ করে:

"ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের সার্টিফিকেশন সম্পর্কিত পদ্ধতি পরিচালনার প্রক্রিয়ায়, ভূমি আইনের বিধান অনুসারে বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বর্তমান অবস্থা পরীক্ষা করার ক্ষেত্রে, যদি নির্মাণ আদেশের লঙ্ঘন সনাক্ত করা হয়, তাহলে ডসিয়ারটি আইনের বিধান অনুসারে পরিদর্শন এবং পরিচালনার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে স্থানান্তর করা হবে।"

সম্প্রতি জারি করা সিদ্ধান্তে, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি এটিকে সংশোধন করে বলেছে: "জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের সার্টিফিকেশন সম্পর্কিত পদ্ধতি পরিচালনার প্রক্রিয়ায়, যদি নির্মাণ আদেশের কোনও লঙ্ঘন আবিষ্কৃত হয়, তাহলে আইনের বিধান অনুসারে পরিদর্শন এবং পরিচালনার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে একটি লিখিত নোটিশ পাঠাতে হবে।"

উপরোক্ত সংশোধনীর অর্থ হল প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, নগর ভূমি নিবন্ধন অফিস এবং এর অধিভুক্ত শাখাগুলির আর সার্টিফিকেট প্রদানের সময় বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বর্তমান অবস্থা পরীক্ষা করার দায়িত্ব নেই।

সংশোধিত এবং পরিপূরক সিদ্ধান্তের ফলে হো চি মিন সিটি পুলিশের দায়িত্ব প্রত্যাহার করা হয়েছে, যেখানে জেলা পর্যায়ের পুলিশকে পরিদর্শন জোরদার করতে এবং তাদের ব্যবস্থাপনার অধীনে থাকা এলাকায় নির্মাণ আদেশ লঙ্ঘনকারী নির্মাণ কাজগুলি তাৎক্ষণিকভাবে সনাক্ত করার নির্দেশ দেওয়া হয়েছিল, যাতে তারা পরিচালনার বিষয়ে পরামর্শ নিতে পারে।

এছাড়াও, নতুন প্রবিধানটি পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগের দায়িত্বও সরিয়ে দেয় যে তারা জেলা গণ কমিটির সাথে সমন্বয় করে উদ্যোগগুলিকে তাদের ব্যবসা নিবন্ধন শংসাপত্র পুনরায় নিবন্ধনের জন্য অনুরোধ করবে, যাতে অসৎ বা ভুল নিবন্ধন বিষয়বস্তু ঘোষণা করার সময় প্রশাসনিক লঙ্ঘন পরিচালনা করার সিদ্ধান্ত অনুসারে।

প্রশাসনিক লঙ্ঘনের রেকর্ড তৈরি এবং প্রশাসনিক শাস্তির বিষয়ে পরামর্শ দেওয়ার দায়িত্ব সম্পর্কে, নতুন প্রবিধানে "প্রশাসনিক লঙ্ঘনের রেকর্ড তৈরির তারিখ থেকে 2 কার্যদিবসের মধ্যে" বাক্যাংশটি সরিয়ে দেওয়া হয়েছে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html