রিয়েল এস্টেট কর সংস্কারের গল্প নতুন নয়। যখন বাজার অতি উত্তপ্ত বা ধসে পড়ার লক্ষণ দেখায়, তখনই এই পদক্ষেপ নেওয়া হয়। সেই সময়, ফটকাবাজি রোধ করতে এবং বাজেটের জন্য একটি টেকসই রাজস্বের উৎস তৈরি করার সমাধান হিসেবে সম্পত্তির উপর কর আরোপের প্রস্তাবটি আবার উত্থাপন করা হয়। কিন্তু প্রতি দফা আলোচনার পর, বাজার ঠান্ডা হয়ে গেলে এই বিষয়টিও চাপা পড়ে যায়।
এই দীর্ঘদিনের দ্বিধার মূল কারণ হলো জনগণের উপর এর প্রভাব নিয়ে উদ্বেগ, যেখানে গড় আয় কম এবং বাড়ির দাম বেশি। দুটি পরস্পরবিরোধী স্বার্থান্বেষী গোষ্ঠীর চাপ এই পরিস্থিতিকে আরও জটিল করে তুলেছে: একদল হলো বহু সম্পত্তির মালিক, এবং অন্যদল হলো সেই শ্রমজীবী শ্রেণি যাদের আবাসনের প্রয়োজন।
প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ডাং হুং ভোর মতে, এই 'বৈপরীত্য'ই ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোকে অতিরিক্ত সতর্ক করে তোলে, যার ফলে কর সংস্কার বাস্তব পদক্ষেপের পরিবর্তে মূলত তাত্ত্বিক গবেষণার মধ্যেই সীমাবদ্ধ থাকে। তবে, এই বিলম্ব চলতে থাকলে বাজার তার স্বাভাবিক পরিচালন অবস্থায় ফিরতে হিমশিম খাবে, যেখানে বিনিয়োগের সিদ্ধান্তগুলো জমি ধরে রেখে দাম বাড়ার প্রত্যাশার পরিবর্তে প্রকৃত নগদ প্রবাহের ওপর ভিত্তি করে নেওয়া হয়।
এবার সরকারের রাজনৈতিক সংকল্পকে আরও স্পষ্ট বলে মনে করা হচ্ছে, কারণ তারা বাজার শৃঙ্খলা পুনরুদ্ধারের জন্য কর আরোপকে একটি 'শক্তিশালী প্রতিকার' হিসেবে দেখছে। এর লক্ষ্য হলো বাজারের বিভিন্ন অংশকে প্রকৃত চাহিদার কাছাকাছি আনা, ফটকাবাজি রোধ করা, বিক্রয়মূল্যকে তার আসল মূল্যের কাছাকাছি নিয়ে আসা এবং যাদের আবাসনের প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে বা যারা উৎপাদন ও ব্যবসায় বিনিয়োগ করছেন, তাদের জন্য পুঁজি উন্মুক্ত করা।
তবে, কর ব্যবস্থা কার্যকর হওয়ার জন্য একটি স্বচ্ছ তথ্যভিত্তি পূর্বশর্ত। এদিকে, বহু বছর ধরে ভূমি ও লেনদেন তথ্য ব্যবস্থা বিভিন্ন সংস্থার মধ্যে খণ্ডিত ও বিক্ষিপ্ত হয়ে রয়েছে। মন্ত্রণালয়, বিভাগ এবং স্থানীয় প্রশাসনগুলো সমন্বয়ের অভাবে নিজেদের মান অনুযায়ী তথ্য তৈরি করে, যা প্রায়শই সম্পদের ভুল মূল্যায়নের দিকে নিয়ে যায় – যা কর গণনার একটি মূল বিষয়।
ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট অফ রিয়েল এস্টেট রিসার্চ-এর পরিচালক বুই ভান দোয়ানের মতে, একটি কার্যকর কর নীতি প্রণয়নের জন্য প্রতিটি সম্পত্তির মালিকানার অধিকার, পরিকল্পনা, অবস্থান, এলাকা থেকে শুরু করে বাজার মূল্য এবং লেনদেনের ইতিহাস পর্যন্ত তথ্য 'পরিষ্কার' করার মাধ্যমে কাজ শুরু করা প্রয়োজন।
কারণ তথ্যের অভাবে সম্পদের মূল্য ব্যাপকভাবে কম ঘোষণা করা হবে, যার ফলে একদিকে যেমন রাজস্ব ক্ষতি হবে, তেমনি যারা আইন মেনে চলে এবং যারা তা এড়িয়ে চলে তাদের মধ্যে বৈষম্য তৈরি হবে। এর একটি প্রধান উদাহরণ হলো 'দ্বি-স্তরীয় মূল্য নির্ধারণ' ব্যবস্থা – যা কর সংস্কারের পথে সবচেয়ে বড় প্রতিবন্ধকতা।
একটি দীর্ঘস্থায়ী সমস্যা হলো ‘দুই-মূল্যের’ লেনদেনের প্রচলন। প্রকৃত মূল্য এবং নোটারিকৃত চুক্তিতে উল্লিখিত মূল্যের মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য থাকে। করের দায় কমানোর জন্য অনেক সম্পত্তি চুক্তিমূল্যের চেয়ে দেড় থেকে দুই গুণ বেশি দামে কেনা-বেচা করা হয়। বিশেষজ্ঞদের মতে, এই ঘটনাটি শুধু বাজারকেই বিকৃত করে না, বরং প্রকৃত মূল্যের উপর ভিত্তি করে কর নীতি প্রণয়নকেও অসম্ভব করে তোলে।
অর্থনীতিবিদ ভু দিন আন বিশ্লেষণ করেছেন যে, একটি ন্যায্য কর ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠার জন্য রাষ্ট্রকে প্রকৃত ক্রয়-বিক্রয় মূল্য নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। তবে, বর্তমান খণ্ডিত তথ্য ব্যবস্থার কারণে ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলো মূল্য ওঠানামা পুরোপুরি পর্যবেক্ষণ করতে প্রায় অক্ষম, যার ফলে নতুন নীতি কার্যকরভাবে প্রয়োগে অসুবিধা সৃষ্টি হচ্ছে।
বিশেষজ্ঞরা সাধারণত একমত যে, বর্তমানে সবচেয়ে বড় প্রতিবন্ধকতা হলো কর আরোপ করা হবে কি হবে না তা নয়, বরং বাস্তবে করকে কীভাবে কার্যকর করা যায়। এটি অর্জনের জন্য তথ্যের স্বচ্ছতা, প্রমিত তথ্য, লেনদেনের প্রকৃত মূল্য যাচাই এবং একটি সুস্পষ্ট বাস্তবায়ন কর্মপরিকল্পনা জরুরি প্রয়োজন।
শুধুমাত্র যখন এই বাধাগুলো দূর করা হবে, তখনই বাজারের স্থিতিশীল ও টেকসই কার্যকারিতার জন্য কর ব্যবস্থা একটি গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার হয়ে উঠবে। এর বিপরীতে, যদি বিষয়টি "উত্তপ্ত থাকলে আলোচনা, শান্ত হলে বিস্মৃত" হওয়ার এক দুষ্টচক্রে পড়তে থাকে, তবে রিয়েল এস্টেট বাজারের পক্ষে বহু বছর ধরে চলে আসা সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতা থেকে বেরিয়ে আসা কঠিন হয়ে পড়বে।
বাজারে একটি সাধারণ উদ্বেগ হলো যে, এই কর সরাসরি দ্বিতীয় সম্পত্তির মালিকদের প্রভাবিত করবে। তবে, বিশেষজ্ঞদের মতে, এই নীতির লক্ষ্য একাধিক সম্পত্তির সকল মালিককে নিশানা করা নয়, বরং তাদের নিশানা করা, যারা অব্যবহৃত বা স্বল্প-ব্যবহৃত সম্পদ ধারণ করেন, যা অপচয় ঘটায় এবং সরবরাহ সীমিত করে।
সহযোগী অধ্যাপক ড. নগুয়েন কোয়াং তুয়েন নিশ্চিত করেছেন যে, বৈধ প্রয়োজনে একাধিক সম্পত্তির মালিক এবং দাম বাড়ার অপেক্ষায় সম্পত্তি জমা করে রাখা ব্যক্তিদের মধ্যে পার্থক্য করা প্রয়োজন। ফটকাবাজ গোষ্ঠীগুলোর ক্ষেত্রে কর আরোপ করা প্রয়োজন, যাতে তারা তাদের সম্পদ হয় ব্যবহারে আনতে অথবা হস্তান্তর করতে বাধ্য হয়, যার ফলে লেনদেনের পরিমাণ বাড়বে এবং কর রাজস্ব বৃদ্ধি পাবে।
এই বিশেষজ্ঞের মতে, কর আরোপের কারণে বাজার ধসের আশঙ্কা ভিত্তিহীন। কেবল তারাই শেয়ার বিক্রি করে দেবে, যারা অতিরিক্ত আর্থিক ঋণ ব্যবহার করছে বা স্বল্পমেয়াদী ফটকাবাজিতে লিপ্ত। যাদের প্রকৃত আর্থিক সামর্থ্য রয়েছে, তারা মারাত্মকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হবেন না।
কিছুটা হলেও, তারল্য সৃষ্টির জন্য বাজারে এখনও ফটকা কার্যকলাপের প্রয়োজন আছে। কিন্তু ফটকা অবশ্যই কর দ্বারা নিয়ন্ত্রিত স্বচ্ছ ব্যবসায়িক কার্যকলাপের উপর ভিত্তি করে হতে হবে, সম্পদ জমা করে সেগুলোকে অলস ফেলে রাখার উপর নয়।
এছাড়াও, বিশেষজ্ঞরা আরেকটি ঝুঁকির বিষয়ে সতর্ক করেছেন যা কর নীতি বাস্তবায়নকে কঠিন করে তোলে, আর তা হলো অন্যের নামে সম্পত্তি নিবন্ধন করার প্রবণতা। অনেক লোকের প্রচুর সম্পত্তি থাকে, কিন্তু তারা সেগুলোকে এমনভাবে ভাগ করে দেন যাতে আত্মীয় বা পরিচিতরা কর এড়ানোর জন্য তাদের নামে সেগুলো নিবন্ধন করে নেয়। এর ফলে, কোন কোন বিষয়কে নিয়ন্ত্রণের আওতায় আনা প্রয়োজন, তা শনাক্ত করার ক্ষেত্রে একটি বড় প্রতিবন্ধকতা তৈরি হয়।
এই পরিস্থিতি এড়ানোর জন্য ভূমি নিবন্ধন ব্যবস্থা, নথিপত্র এবং মানচিত্রকে অবশ্যই মানসম্মত ও পরস্পর সংযুক্ত করতে হবে। তথ্য সংযুক্ত থাকলে, ব্যবস্থাপনা সংস্থা অস্বাভাবিক লেনদেন শনাক্ত করতে, প্রকৃত মালিকদের চিহ্নিত করতে এবং কর ফাঁকি রোধ করতে সক্ষম হবে।
উৎস: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm
