রিয়েল এস্টেট জমার নিয়মাবলী নিয়ে বিতর্ক

জাতীয় পরিষদে (এনএ)-তে প্রথমবারের মতো মতামতের জন্য জমা দেওয়া খসড়া আইনে (সরকারের ৫ এপ্রিল তারিখের জমা নং ১০৮/টিটিআর-সিপি), একটি বিধান রয়েছে যে ভবিষ্যতে বাড়ি এবং নির্মাণ কাজ বিক্রি করে প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা; প্রকল্পের অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর এবং লিজ দেওয়ার জন্য একটি রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মধ্য দিয়ে যেতে হবে (ধারা ৫৭)। এই প্রস্তাবগুলিতে অনেক বিরোধী মতামত এসেছে, যার মধ্যে বিশেষজ্ঞ এবং কিছু জাতীয় সংসদ সদস্যের অনেক মতবিরোধও রয়েছে।

২টি বিকল্প

৫ম অধিবেশনে জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদের মতামতের ভিত্তিতে, খসড়া তৈরিকারী সংস্থাটি গবেষণা, শোষণ এবং পর্যালোচনার জন্য সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলির সাথে সমন্বয় সাধন করে। জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটিতে প্রেরিত সর্বশেষ খসড়া আইনের শোষণ, সংশোধন এবং সমাপ্তি সম্পর্কিত প্রতিবেদনে, সরকার রিয়েল এস্টেট লেনদেন পরিচালনার জন্য ফ্লোরের মাধ্যমে (ধারা ৫৭) বাধ্যতামূলক নিয়ন্ত্রণ অপসারণে সম্মত হয়েছে, পরিবর্তে কেবল সংস্থাগুলিকে তা করতে উৎসাহিত করেছে।

"ড্রাফটিং এজেন্সির গ্রহণযোগ্যতা সময়োপযোগী এবং অত্যন্ত স্বাগত কারণ যদি কিছু রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য তৃতীয় পক্ষ, একটি রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে যেতে হয়, তাহলে এটি অতিরিক্ত পদ্ধতি এবং খরচ তৈরি করবে, যা চুক্তির নোটারাইজেশন এবং সার্টিফিকেশন সংক্রান্ত আইনের প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি করবে" - রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ মাস্টার নগুয়েন ভ্যান দিন তার মতামত ব্যক্ত করেছেন।

খসড়া আইনের আরেকটি উল্লেখযোগ্য বিধান হল রিয়েল এস্টেট লেনদেনে বিনিয়োগকারীদের আমানত সংগ্রহের শর্তাবলী। সর্বশেষ খসড়া আইনের ধারা ৫, ২৩-এ, খসড়া তৈরিকারী সংস্থা দুটি বিকল্প প্রস্তাব করেছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনে (সংশোধিত) প্রস্তাবিত রিয়েল এস্টেট বিক্রয় এবং লেনদেনে আমানতের নিয়মাবলী সম্পর্কে এখনও অনেক পরস্পরবিরোধী মতামত রয়েছে। ছবি: তান থানহ

বিকল্প ১: রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারী কেবলমাত্র তখনই গ্রাহকের সাথে চুক্তি অনুসারে আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন বাড়ি বা নির্মাণ কাজের একটি মৌলিক নকশা থাকে যা একটি রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা মূল্যায়ন করা হয়েছে এবং বিনিয়োগকারীর কাছে এই আইনের ২৫ অনুচ্ছেদের ধারা ২-এ উল্লেখিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত কমপক্ষে একটি নথি থাকে এবং আইনের বিধান অনুসারে কাজ শুরু করার বিজ্ঞপ্তি দেওয়ার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে থাকে। আমানত চুক্তিতে স্পষ্টভাবে বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বিক্রয় মূল্য, লিজ-ক্রয় মূল্য উল্লেখ করতে হবে এবং জমার পরিমাণ বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বিক্রয় মূল্য, লিজ-ক্রয় মূল্যের ১০% এর বেশি হওয়া উচিত নয়...

বিকল্প ২: রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র গ্রাহকদের সাথে চুক্তি অনুসারে আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন আবাসন ও নির্মাণ কাজ ব্যবসায়ে প্রবেশের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে এবং এই আইনের বিধান অনুসারে লেনদেন পরিচালনা করে।

জমার প্রয়োজনীয়তা কমাবেন নাকি বাদ দেবেন?

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বিকল্প ১ এর কিছু বিষয়বস্তুর সাথে দ্বিমত প্রকাশ করেছেন, কারণ গ্রাহকদের, বিশেষ করে ব্যক্তিগত গ্রাহকদের স্বার্থ রক্ষায় এর খুব বেশি অর্থ নেই। বিশেষ করে, বিকল্প ১ এ নির্ধারিত আমানতের পরিমাণ সংশোধন করা উচিত

"আমানতের পরিমাণ ৫% এর বেশি নয়" সামাজিক রীতি অনুসারে একটি যুক্তিসঙ্গত স্তর এবং এটি নিশ্চিত করার জন্য যে আমানতের প্রকৃতি মূলধন সংগ্রহের উদ্দেশ্যে নয় এবং আমানতকারী এবং আমানত গ্রহীতা উভয়ের জন্যই চুক্তিটি সচেতনভাবে মেনে চলার জন্য যথেষ্ট পরিমাণে মূল্য রয়েছে। এর ফলে, এটি প্রকল্প বিনিয়োগকারীকে গ্রাহকদের চাহিদা এবং রুচি বুঝতে সাহায্য করে যাতে প্রকল্পের পণ্য, ইউটিলিটি এবং পরিষেবার মান নিখুঁত এবং উন্নত করা যায়।

এদিকে, বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেছেন যে তত্ত্বগতভাবে, আমানতটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনের আওতাধীন কিনা তা মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। তাঁর মতে, যে ব্যক্তি বিক্রি করতে চান (বিনিয়োগকারী) এবং যে ব্যক্তি কিনতে চান (সম্ভাব্য গ্রাহক) তার মধ্যে সম্পর্ক হল একটি নাগরিক সম্পর্ক, যা নাগরিক আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত।

সিভিল কোডের ৩২৮ ধারা অনুসারে, একটি আমানত হল যখন এক পক্ষ অন্য পক্ষকে একটি চুক্তির সমাপ্তি বা কার্য সম্পাদন নিশ্চিত করার জন্য একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য অর্থ বা মূল্যবান ধাতু, রত্নপাথর বা অন্যান্য মূল্যবান জিনিসপত্র (সম্মিলিতভাবে আমানত হিসাবে উল্লেখ করা হয়) প্রদান করে।

অতএব, যদি বিক্রেতা এবং ক্রেতার মধ্যে আমানত চুক্তির উদ্দেশ্য কেবল এটি নিশ্চিত করা হয় যে উভয় পক্ষই যোগ্য হলে, তারা একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তিতে প্রবেশ করবে (একটি জায়গা সংরক্ষণ করার জন্য), তাহলে বিশেষায়িত আইন (রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন) কি আমানত গ্রহণের সময় বা আমানতের মূল্য সীমাবদ্ধ করতে পারে?

মিঃ দিনহের মতে, নীতির কার্যকারিতা নিশ্চিত করতে এবং "আইনি দ্বন্দ্ব" এড়াতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে আমানত নিয়ন্ত্রণ করার প্রয়োজন নেই। পরিবর্তে, বাড়ি বিক্রি, ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজ, মূলধন সংগ্রহ এবং বিনিয়োগকারীদের দ্বারা মূলধন ব্যবহারের উপর কঠোর নিয়ন্ত্রণ নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন এবং একই সাথে লঙ্ঘন মোকাবেলা করার জন্য কঠোর শাস্তির বিধান রয়েছে। অতএব, খসড়া আইন থেকে আমানত গ্রহণের শর্তাবলী এবং আমানতের মূল্য সম্পর্কিত বিধানগুলি বাদ দেওয়া উচিত।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (হোরিয়া) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ :

প্রকল্প স্থানান্তর সমস্যা

প্রকল্প হস্তান্তরের প্রবিধান সম্পর্কে, খসড়ার ৩৮ অনুচ্ছেদে স্পষ্টভাবে প্রকল্পটি সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে হস্তান্তরের নীতি উল্লেখ করা হয়েছে। বিশেষ করে, ৩৮ অনুচ্ছেদের ৩ নং ধারায় বলা হয়েছে যে স্থানান্তরের পরে, বিনিয়োগকারী প্রকল্পটি উত্তরাধিকার সূত্রে পেতে পারেন, তবে এই নীতিটি খসড়ার ৩৯ অনুচ্ছেদের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। বিশেষ করে, ৩৯ অনুচ্ছেদের ১ নং ধারা সি অনুসারে প্রকল্প হস্তান্তরের ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই অবকাঠামো সম্পন্ন করতে হবে...

প্রকৃতপক্ষে, প্রকল্প বিক্রেতা এবং ক্রেতাদের সম্পূর্ণ ভিন্ন ধারণা রয়েছে। ক্রেতাদের অর্থ আছে, তাদের বিভিন্ন ধারণা রয়েছে এবং তারা প্রকল্পের বর্তমান অবস্থা পরিবর্তনের জন্য বিনিয়োগ করতে চান, তাই স্থানান্তর পাওয়ার পরে, তারা 1/500 পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করতে পারেন, তারা আরও অর্থ প্রদান করতে রাজি হন, আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেন এবং পুরানো অবকাঠামো ব্যবহার করার প্রয়োজন হয় না, তারা নতুন অবকাঠামো তৈরি করেন। যদিও ধারা 3, 39 অনুসারে স্থানান্তরের অনুমতি দেওয়ার জন্য নতুন অবকাঠামো সম্পন্ন করা প্রয়োজন, যা স্থানান্তরকারীর জন্য একটি অসুবিধা। যখন প্রবিধানগুলি এখনও বাধ্যতামূলক থাকে, তখন এটি প্রকল্প একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ (M&A) কঠিন করে তুলবে, স্থানান্তরের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে না, ক্ষমতাহীন অনেক বিনিয়োগকারীর জন্য নতুন বিনিয়োগকারী খুঁজে পাওয়া কঠিন হবে।

ডঃ ফাম আনহ খোই, এফআইএনএ রিয়েল এস্টেট ফাইন্যান্সিয়াল সার্ভিসেস কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর:

ভারসাম্য নিশ্চিত করতে নিয়মকানুন প্রয়োজন

জাতীয় পরিষদ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (সংশোধিত) নিয়ে আলোচনা এবং সিদ্ধান্ত নিয়েছে এমন অনেক গুরুত্বপূর্ণ বিষয় রয়েছে। তবে, বাজারে অংশগ্রহণকারী বিষয়গুলির মধ্যে, রিয়েল এস্টেট ক্রেতা এবং বিক্রেতা সহ সকল সিদ্ধান্তের ভারসাম্য বজায় রাখা প্রয়োজন। যদি আইন ক্রেতা বা বিক্রেতাদের জন্য এটি কঠিন করে তোলে, তাহলে ভারসাম্য নষ্ট হবে। উদাহরণস্বরূপ, পণ্য বিক্রয়ের শর্তাবলীর নিয়মাবলী, যদি আইন খুব কঠোর হয়, বিনিয়োগকারীরা মূলধন সংগ্রহ করতে পারবেন না বা অসুবিধায় পড়বেন, প্রকল্প বাস্তবায়ন করা কঠিন হবে, তাহলে খরচ বৃদ্ধি পাবে; বাজারে সরবরাহ করা পণ্য কম হবে এবং বিক্রয় মূল্য ক্রেতাদের সামর্থ্যের বাইরে হবে।

এমনকি রাজ্যও বাজেট রাজস্ব হারাবে, রিয়েল এস্টেটের সাথে সম্পর্কিত অন্যান্য শিল্প যেমন নির্মাণ সামগ্রী, ইনস্টলেশন, শ্রমিকরা তাদের চাকরি হারাবে... এবং সমগ্র অর্থনীতিও ক্ষতিগ্রস্ত হবে।

লে থান কনস্ট্রাকশন অ্যান্ড ট্রেডিং কোম্পানি লিমিটেডের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে হু এনজিহি :

সংগৃহীত অর্থ ব্যবস্থাপনার জন্য নিয়মকানুন থাকা উচিত।

জাতীয় পরিষদের অপ্রয়োজনীয় নিয়মকানুন উপেক্ষা করা উচিত, বাধ্যতামূলক করার ফলে কেবল আরও কর্মীদের পরীক্ষা এবং তত্ত্বাবধান করতে হবে... উদাহরণস্বরূপ, আমানত নিয়ন্ত্রণ একটি দেওয়ানি বিষয়, যা ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের দ্বারা নির্ধারিত হয়। যদি ক্রেতা জমা দিতে সম্মত হন কিন্তু না কিনেন, তাহলে আমানত হারিয়ে যাবে, এবং যদি বিক্রেতা টাকা নিয়ে চুক্তি বাতিল করেন, তাহলে আমানত ফেরত দেওয়া হবে।

অথবা ফ্লোরের মাধ্যমে ট্রেডিং নিয়ন্ত্রণ করা হবে কিনা তা বিনিয়োগকারীদের স্বাধীনভাবে বেছে নেওয়ার অধিকার দেওয়া উচিত, কারণ তারা জানবে কোন ফ্লোরটি বেছে নেওয়ার জন্য যথেষ্ট সক্ষম, অন্যথায় তারা নিজেরাই পণ্য বিক্রি করবে এবং গ্রাহকের কাছে দায়বদ্ধ থাকবে। প্রকৃতপক্ষে, যদি নিয়ন্ত্রণ বাধ্যতামূলক হয়, তবে অনেক অবিশ্বস্ত ফ্লোর, কেবল কমিশন পাওয়ার জন্য পণ্য বিক্রি করতে চায়, সত্যকে অতিরঞ্জিত করবে, গ্রাহকদের কাছে পণ্য বিক্রি করার প্রকল্প সম্পর্কে ভুল বলবে, তাহলে বিনিয়োগকারীই এর সম্পূর্ণ দায়িত্ব নেবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল বিনিয়োগকারীদের নগদ প্রবাহ পরিচালনা করা। তারা গ্রাহকদের কাছ থেকে প্রাপ্ত অর্থ কোথায় রাখে? যদি সেগুলি পরিচালনা না করা হয় এবং ইচ্ছামত ব্যবহার না করা হয়, এবং প্রকল্প বাস্তবায়নে বিনিয়োগ না করা হয়, তাহলে গ্রাহকদের জন্য এটি ঝুঁকিপূর্ণ।

ফাম দিন রেকর্ড করেছেন

সূত্র: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm