দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট কর নীতির সাফল্য বা ব্যর্থতার জন্য নির্ধারক ফ্যাক্টর

দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট কর নীতির সাফল্য বা ব্যর্থতার জন্য নির্ধারক ফ্যাক্টর

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেটের দাম কেবল বাজারে "নাচছে" না, বরং কাগজে এবং বইতেও "পরিবর্তন" করছে। যখন সংখ্যাগুলি অসঙ্গতিপূর্ণ হয়, তখন দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেটের উপর কার্যকরভাবে কর আরোপ করা কঠিন হবে।

আরও বেশি সংখ্যক লোক দ্বিতীয় বাড়ির মালিক হচ্ছে। (চিত্রের ছবি)

রিয়েল এস্টেটের উপর জাতীয় ডাটাবেসের প্রাথমিক নির্মাণ

দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট ট্যাক্সের ক্ষেত্রে এখনও করের হার, প্রযোজ্য বিষয়, প্রভাবের পরিধি সম্পর্কে অনেক মতামত রয়েছে... তবে, একটি বিষয় রয়েছে যার উপর বেশিরভাগ ব্যবসা এবং বিশেষজ্ঞরা একমত, তা হল রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি জাতীয় ডাটাবেসের প্রয়োজনীয়তা। এটিই হবে কর নীতির সাফল্য বা ব্যর্থতার নির্ধারক কারণ এবং এটিকে অগ্রাধিকার দেওয়া প্রয়োজন।

ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং (জাতীয় অর্থনীতি বিশ্ববিদ্যালয়) নিশ্চিত করেছেন যে বাজার ডাটাবেস সিস্টেম ছাড়া কর নীতি কার্যকর হবে না এবং এমনকি সামাজিক ভারসাম্যহীনতা এবং অস্থিতিশীলতাও তৈরি করবে।

"রাজ্য থেকে স্বচ্ছ তথ্য উৎসগুলি বস্তুনিষ্ঠ এবং নির্ভুল রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ভিত্তি হবে, যেখান থেকে নতুন কর ব্যবস্থা সঠিক বিষয়গুলিকে লক্ষ্য করবে এবং বাজার নিয়ন্ত্রণের লক্ষ্য অর্জন করবে," মিঃ লুওং তার মতামত ব্যক্ত করেছেন।

এই বিশেষজ্ঞ আরও জোর দিয়েছিলেন যে, যে দেশ তার অর্থনীতি পরিচালনা করতে চায়, তাদের অবশ্যই জনগণের আয় এবং সম্পদের তথ্যের একটি ডাটাবেস সিস্টেম থাকতে হবে। এটি বিশ্বে দীর্ঘদিন ধরে বাস্তবায়িত হয়ে আসছে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি জাতীয় ডাটাবেস তৈরি করা দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট কর নীতির সাফল্য বা ব্যর্থতার নির্ধারক ফ্যাক্টর হবে।

"রিয়েল এস্টেট বাজারে জাতীয় ডাটাবেস সিস্টেম বাস্তবায়নের জন্য, অনেক মন্ত্রণালয় এবং শাখার একযোগে অংশগ্রহণ প্রয়োজন। এটি কেবল নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের দায়িত্ব নয়, বরং সাধারণ পরিসংখ্যান অফিস (পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ মন্ত্রণালয়), অর্থ মন্ত্রণালয়, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়েরও কাজ...", মিঃ লুং যোগ করেন।

গ্লোবাল ফাইন্যান্সিয়াল অ্যান্ড রিয়েল এস্টেট মার্কেটস গবেষণা ও উন্নয়ন ইনস্টিটিউটের পরিচালক ডঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ আরও বলেন যে ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে। যদি আদর্শ মূল্য নির্ধারণ করা না যায়, তাহলে কর আরোপ প্রায় অসম্ভব।

একইভাবে, DHCONS কনস্ট্রাকশন জয়েন্ট স্টক কোম্পানির ব্যবসায়িক পরিচালক মিঃ ট্রান ভু মন্তব্য করেছেন যে মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির যে সর্বোচ্চ অগ্রাধিকার বাস্তবায়ন করা উচিত তা হল রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি জাতীয় ডাটাবেস সিস্টেম তৈরি করা। এটি কেবল কর নীতিকে প্রভাবিত করে না, এটি একটি মৌলিক বিষয় যা জমির মূল্য তালিকা সহ অন্যান্য নিয়মকানুনগুলির সম্ভাব্যতা নির্ধারণ করে - একটি "সমস্যা" যা রিয়েল এস্টেট শিল্পের জন্য মাথাব্যথার কারণ হয়ে দাঁড়াচ্ছে।

"রিয়েল এস্টেট বাজারের জাতীয় ডাটাবেসকে 'শতাব্দীর সেরা প্রকল্প' হিসেবে বিবেচনা করা যেতে পারে। যদি এটি সম্পন্ন হয়, তাহলে ভিয়েতনাম দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার কয়েকটি দেশের মধ্যে একটি হবে যারা এটি করতে সক্ষম হবে," মিঃ ট্রান ভু জোর দিয়ে বলেন।

তথ্য সংগ্রহ করতে হিমশিম খাচ্ছে

মিঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ-এর মতে, ভিয়েতনামে, চুক্তিতে গৃহ ক্রয় মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেন মূল্য "স্বর্গ ও পৃথিবীর মতো" দুটি ভিন্ন সংখ্যা। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের সাথে তুলনা করলে এটি সম্পূর্ণ বিপরীত - যেখানে বিক্রয় মূল্য সম্পর্কে তথ্য "রান্না" করা প্রায় অসম্ভব।

"আমেরিকানরা যখন বাড়ি কেনার জন্য টাকা ধার করে, তখন বীমা কোম্পানি এবং মূল্যায়নকারীরা সম্পত্তির বৈধতা এবং মূল্য সাবধানতার সাথে গবেষণা করবে। এরপর আরও যাচাইয়ের জন্য এবং তারপর বিতরণের ধাপের জন্য তথ্য ব্যাংকে সরবরাহ করা হবে। এত ফিল্টারের মধ্য দিয়ে যাওয়ার পরে, বাড়ির দাম জাল করা খুব কঠিন," মিঃ হিউ বলেন।

যদি কেউ উপলব্ধ অর্থ দিয়ে বাড়ি কিনে, তাহলে সেই ব্যক্তিকে কর কর্তৃপক্ষের কাছে ঘোষণা করতে হবে। এই ইউনিটটি রিয়েল এস্টেটের মূল্য পুনর্মূল্যায়নের জন্য কাউকে পাঠাবে যাতে নিশ্চিত করা যায় যে কর সঠিকভাবে এবং সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করা হয়েছে।

মূলত, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে রিয়েল এস্টেট লেনদেনে, সর্বদা একটি তৃতীয় পক্ষ থাকে যারা স্বাধীনভাবে মূল্য রেকর্ড করে এবং নির্ধারণ করে। এটি মূল্য জালিয়াতি প্রতিরোধ করে এবং জাতীয় ডাটাবেস সিস্টেমের জন্য তথ্য আপডেট করতে সহায়তা করে।

ভিয়েতনামে, বাজারের তথ্য সংগ্রহ করা, বিশেষ করে বিক্রয়মূল্য, জাতীয় ডাটাবেস পূরণের ক্ষেত্রে সবচেয়ে কঠিন চ্যালেঞ্জ। এমনকি জমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বহু বছরের অভিজ্ঞতা সম্পন্ন ব্যবসাগুলিও এটিকে একটি কঠিন কাজ বলে মনে করে।

ভিয়েতনাম ভ্যালুয়েশন অ্যান্ড ইন্সপেকশন কোম্পানি লিমিটেড (VAI) এর পরিচালক মিঃ এনগো গিয়া কুওং একটি বাস্তব ঘটনা বর্ণনা করে বলেন যে, সেকেন্ডারি মার্কেটে, চুক্তিতে উল্লেখিত বেশিরভাগ দামই সর্বদা প্রকৃত মূল্যের চেয়ে কম এবং জমির মূল্য তালিকার চেয়ে কম থাকে। এটি বিক্রেতাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা, বিশেষ করে ব্যক্তিগত আয়কর হ্রাস করার একটি উপায়।

যখন চুক্তিতে লিপিবদ্ধ সংখ্যাগুলি বেশিরভাগই "ভার্চুয়াল" হয়। বাজারের তথ্য সংগ্রহ এবং সরবরাহের উৎস হল কয়েকটি চ্যানেল যেমন ভূমি নিবন্ধন অফিস; ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম পরিচালনাকারী ইউনিট এবং সংস্থা; সম্পদ নিলামকারী ইউনিট এবং সংস্থা; ট্রেডিং ফ্লোর, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা...

বাস্তবে, রিয়েল এস্টেটের দাম সম্পর্কিত তথ্য উৎস শুধুমাত্র ভূমি নিবন্ধন অফিস থেকে সংগ্রহ করা যেতে পারে। তবে, এই ইউনিটগুলিতে ডিজিটাইজড ডেটা নেই, তাই অনুসন্ধানটি মূলত ম্যানুয়ালভাবে করা হয় এবং কর্মীরা বেশিরভাগই অভিজ্ঞ। অতএব, প্রক্রিয়াকরণে অনেক সময় লাগে এবং অনেক সম্ভাব্য ত্রুটি থাকতে পারে।

ভূমি নিবন্ধন ও তথ্য তথ্য বিভাগের (প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ ভো আন তুয়ান বলেন যে ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বর পর্যন্ত, কেন্দ্রীয় সরকার কর্তৃক নির্মিত ভূমি ডাটাবেস ৪টি উপাদানের তথ্য সম্পন্ন করেছে, যার মধ্যে ভূমির মূল্য কাঠামোর তথ্যও রয়েছে। স্থানীয় এলাকাগুলির ক্ষেত্রে, বর্তমানে মাত্র ৩০০/৭০৫টি জেলা-স্তরের ইউনিট ভূমির মূল্য ডাটাবেস নির্মাণ সম্পন্ন করেছে।

দেশব্যাপী ভূমি ডাটাবেস তৈরির অগ্রগতি সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে মিঃ তুয়ান বলেন যে তথ্য ব্যবস্থাটি সম্পূর্ণ হয়নি এবং সরকারের নির্দেশিত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেনি।

পূর্বে, সরকার রেজোলিউশন নং 37/NQ-CP জারি করেছিল, যেখানে 2025 সালের মধ্যে একটি ডিজিটাল ডাটাবেস এবং একটি জাতীয় ভূমি তথ্য ব্যবস্থা নির্মাণ সম্পন্ন করার লক্ষ্য উল্লেখ করা হয়েছিল যা কেন্দ্রীভূত, একীভূত, সমকালীন, বহুমুখী এবং আন্তঃসংযুক্ত।

দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট কর একটি সুস্থ, স্থিতিশীল এবং স্বচ্ছ বাজার গড়ে তুলতে অবদান রাখবে। যদি একটি জাতীয় ডাটাবেসের উপর ভিত্তি করে ভিত্তি তৈরি করা হয় তবে এটি কঠিন, কিন্তু অসম্ভব নয়।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html