Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có văn bản trả lời Công văn số 2298/UBKT15 của Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Dự thảo). Trong đó, VCCI góp ý về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159 Dự thảo Luật Đất đai).
Thứ nhất, thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất.
Điểm a, b khoản 3 Điều 159 Dự thảo quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất gồm: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.
VCCI nhận định, quy định trên áp dụng ngay khi Luật phát sinh hiệu lực sẽ khó khả thi. VCCI lý giải, bởi “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” sẽ chưa phù hợp với thực tế, vì hiện nay các giao dịch bất động sản vẫn là hai giá và để thay đổi tình trạng này cần một khoảng thời gian nhất định.
Mặt khác, rất khó để xác định được thế nào “chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến” trong khi hoạt động đấu giá do Nhà nước thực hiện và vẫn phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Việc quy định cứng “đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát” có thể gây khó khăn trên thực tế áp dụng. Bởi, nếu trong quá trình định giá đất, người thực hiện nhận thấy có “giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” nhưng chưa sát với thị trường, thì theo quy định này lại không thể “thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát”.
“Tóm lại, việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể và đảm bảo nguyên tắc thị trường”, VCCI nhận định.
VCCI đề nghị cân nhắc sửa quy định trên theo hướng: Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.
Thứ hai, áp dụng phương pháp định giá đất.
Điểm c khoản 5 Điều 159 quy định “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này”.
Như vậy, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể. Điều này cần được xem xét lại.
Bởi vì, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.
VCCI đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.
Tuệ Minh
