9 nových bodů pozemkového zákona z roku 2024

Jaké jsou nové zásady zákona o pozemkech z roku 2024, který nedávno schválilo Národní shromáždění ? Čtenáři se mohou seznámit s níže uvedeným článkem.

9 nových bodů pozemkového zákona z roku 2024

Pozemkový zákon z roku 2024 obsahuje následujících 9 významných novinek:

1. Rozšíření limitu pro přijetí převodu práv k užívání zemědělské půdy fyzických osob

Zákon o půdě z roku 2024 umožňuje v článku 177 bodě 1 rozšíření „limitu pro přijetí převodu práv k užívání zemědělské půdy fyzických osob na maximálně 15násobek limitu pro přidělení zemědělské půdy fyzickým osobám pro každý typ půdy“.

Konkrétně podle článku 177 odstavce 1 návrhu pozemkového zákona z roku 2024 nepřesahuje limit pro přijetí převodu práv k užívání zemědělské půdy fyzickými osobami 15násobek limitu pro přidělení zemědělské půdy fyzickým osobám pro každý typ půdy uvedený v článku 176 odstavcích 1, 2 a 3 tohoto zákona.

V současné době, podle článku 130 pozemkového zákona z roku 2013, limit pro přijetí převodu práv k užívání zemědělské půdy domácnostmi a jednotlivci nepřesahuje desetinásobek limitu pro přidělení zemědělské půdy domácnostem a jednotlivcům pro každý typ půdy uvedený v bodech 1, 2 a 3 článku 129 pozemkového zákona z roku 2013.

2. Předpisy o 32 případech, kdy stát „refunduje pozemky za účelem socioekonomického rozvoje v národním a veřejném zájmu“

Článek 79 pozemkového zákona z roku 2024 konkrétně stanoví 32 případů, kdy stát získává zpět pozemky pro socioekonomický rozvoj v národním a veřejném zájmu, a to takto:

Stát v případech skutečné nutnosti rekultivace půdy pro realizaci projektů socioekonomického rozvoje v národním a veřejném zájmu za účelem podpory půdních zdrojů, zlepšení efektivity využívání půdy, rozvoje moderní socioekonomické infrastruktury, provádění politik sociálního zabezpečení, ochrany životního prostředí a zachování kulturního dědictví v následujících případech:

1. Výstavba dopravních staveb, včetně: rychlostních silnic, dálnic, městských silnic, venkovských silnic včetně obchvatů, nouzových silnic a silnic na rýžových polích sloužících všeobecným dopravním potřebám lidí, autobusových zastávek, nástupních a výstupních míst pro cestující, stanic pro výběr mýtného, skladů, parkovišť pro automobily; trajektových terminálů, autobusových nádraží, odpočívadel; všech typů železnic; železničních stanic; všech typů mostů a tunelů sloužících dopravě; staveb na vnitrozemských vodních cestách, námořních staveb; leteckých staveb; lanových drah a stanic lanových drah; rybářských přístavů, suchých přístavů; ústředí, kancelářských budov, obchodních a servisních zařízení ve stanicích, přístavech, autobusových nádražích; bezpečnostních koridorů pro dopravní stavby, které vyžadují rekultivaci pozemků pro vzdušný prostor; dalších staveb sloužících dopravě;

2. Výstavba závlahových děl, včetně: hrází, náspů, propustků, přehrad, přelivů, nádrží, hydraulických tunelů, systémů zásobování vodou, odvodnění, závlah a odvodňovacích systémů, včetně ochranných koridorů pro závlahová díla vyžadující využití pozemku; klíčová závlahová díla, včetně kanceláří, skladů, výrobních zařízení, oprav a údržby závlahových děl v rámci závlahových děl;

3. Výstavba vodovodních a kanalizačních zařízení, včetně: vodáren; čerpacích stanic vody; vodních nádrží a věží; vodovodních a kanalizačních potrubí; regulačních jezer; zařízení na úpravu vody, kalů a kalů včetně kanceláří, skladů, výrobních zařízení, oprav a údržby vodovodních a kanalizačních zařízení;

4. Výstavba zařízení na zpracování odpadů, včetně: překládkových stanic; skládek; komplexů pro zpracování odpadů, zpracovatelských prostor, zařízení na zpracování odpadů a nebezpečných odpadů včetně kanceláří, skladů, výrobních zařízení, oprav a údržby zařízení na zpracování odpadů;

5. Výstavba energetických a osvětlovacích děl, včetně: elektráren a pomocných děl elektráren; přehrad, hrází, nádrží a vodovodních potrubí obsluhujících vodní elektrárny; přenosových vedení a transformátorových stanic; servisních, opravárenských a údržbářských prací v rámci elektráren; systémů veřejného osvětlení;

6. Výstavba ropných a plynárenských děl, včetně: těžebních plošin, děl sloužících těžbě a zpracování ropy a plynu, petrochemických rafinérií, závodů na zpracování plynu, závodů na výrobu biopaliv; skladování ropy, skladování, čerpacích stanic benzínu, ropy a plynu, potrubních systémů, bezpečnostních koridorů děl pro zajištění technické bezpečnosti; servisních podniků, oprav a údržby v rámci děl sloužících těžbě a zpracování ropy a plynu, petrochemických rafinérií, závodů na zpracování plynu, závodů na výrobu biopaliv;

7. Výstavba poštovní, telekomunikační a informační infrastruktury, včetně: domů, stanic, anténních sloupů, kabelových sloupů, kanalizace, nádrží, kabelových trubek, výkopů, technických tunelů a dalších souvisejících technických infrastrukturních děl pro instalaci telekomunikačních zařízení a zařízení v nich instalovaných pro telekomunikační služby; datových center; včetně bezpečnostních koridorů děl pro zajištění technické bezpečnosti, které nelze použít k jiným účelům; poštovních provozních zařízení a míst poštovních služeb; poštovně-kulturních míst obcí; služebních podniků, oprav a údržby v rámci poštovních, telekomunikačních a informačních technologií;

8. Výstavba tradičních trhů a velkoobchodních trhů;

9. Výstavba náboženských děl, včetně: obecních domů, chrámů, svatyní, poutních míst a dalších legálních náboženských děl;

10. Výstavba náboženských děl, včetně: sídel náboženských organizací, přidružených náboženských organizací; pagod, kostelů, kaplí, katedrál, svatých míst; škol pro vzdělávání osob specializujících se na náboženské činnosti; pomníků, stél, věží a dalších legálních náboženských děl;

11. Výstavba veřejných rekreačních a zábavních ploch, komunitní aktivity, včetně: parků, květinových zahrad, pláží a dalších veřejných rekreačních ploch; prostor pro setkání a další aktivity v souladu se zvyklostmi a praxí místní komunity;

12. Výstavba sídel agentur Komunistické strany Vietnamu, státních agentur, Vietnamské vlasti, společensko-politických organizací, společensko-politicko-profesních organizací, společensko-profesních organizací, společenských organizací a dalších organizací zřízených v souladu s ustanoveními zákona, jimž stát svěřil úkoly a které jsou podporovány pravidelnými provozními náklady;

13. Výstavba sídel nebo zastoupení veřejných služeb v rámci agentur Komunistické strany Vietnamu, státních agentur a společensko-politických organizací;

14. Výstavba kulturních zařízení, historicko-kulturních památek, scénických míst, včetně: konferenčních center, divadel, kulturních domů, kulturních center, kulturních paláců, klubů, kin, cirkusů; památkových děl; symbolických a uměleckých děl, dětských paláců, dětských domů, center aktivit pro mládež, muzeí, výstavních domů, knihoven, zařízení pro literární tvorbu, zařízení pro uměleckou tvorbu, výstavních domů, sídel uměleckých souborů; práce na rozšíření, renovaci, restaurování a propagaci hodnoty historicko-kulturních památek a scénických míst, které byly zařazeny do seznamu památek Provinčním lidovým výborem v souladu s ustanoveními zákona o kulturním dědictví; dalších kulturních zařízení zřízených nebo povolených k provozu státem;

15. Výstavba zdravotnických zařízení a zařízení sociálních služeb zřízených nebo povolených k provozu státem, včetně: zdravotnických zařízení (zařízení pro lékařské vyšetření a léčbu; rehabilitační zařízení; zařízení preventivní medicíny; zařízení pro obyvatelstvo; testovací zařízení; kalibrační a inspekční zařízení; zařízení pro lékařské vyšetření; zařízení pro forenzní vyšetření; zařízení pro výrobu léčiv; zařízení pro výrobu zdravotnických prostředků); center sociální práce, zařízení sociální ochrany; center lékařské péče, vzdělávání a sociální práce; pečovatelských center pro osoby s vynikajícími službami; zařízení pro podporu dětí; zařízení pro konzultace a péči o seniory, osoby se zdravotním postižením, děti ve zvláštních situacích, osoby nakažené HIV/AIDS, osoby s duševními chorobami; zařízení pro léčbu drogových závislostí; zařízení pro péči o seniory a děti ve zvláštních situacích;

16. Výstavba vzdělávacích a školicích zařízení zřízených nebo povolených k provozu státem, včetně: jeslí, mateřských škol, předškolních zařízení, zařízení všeobecného vzdělávání, zařízení dalšího vzdělávání, specializovaných škol, univerzit a zařízení odborného vzdělávání;

17. Výstavba tělocvičných a sportovních zařízení zřízených nebo provozovaných státem, včetně: sportovních komplexů, tréninkových center pro sportovce; stadionů, zařízení pro sportovní soutěže a trénink;

18. Výstavba vědeckých a technologických zařízení zřízených nebo povolených k provozu státem, včetně: výzkumných, vývojových a vědeckotechnických servisních organizací; organizací podporujících inovativní začínající podniky; technologických inkubátorů, vědeckotechnických podnikatelských inkubátorů; vědeckotechnických parků; vědeckých muzeí; systémů měřicích standardů;

19. Výstavba diplomatických zařízení, včetně: sídel velvyslanectví, konzulátů, zastoupení zahraničních diplomatických organizací, nevládních organizací s diplomatickými funkcemi; diplomatických zařízení spravovaných státem;

20. Výstavba veřejných prací v oblasti úpravy životního prostředí, ochrany biodiverzity, meteorologie, hydrologie, inspekce a karantény zvířat a rostlin;

21. Realizace projektů sociálního bydlení a bydlení pro lidové ozbrojené síly, s výjimkou případů dohod o získání práv k užívání pozemků; projekty sociálního bydlení; investiční projekty na rekonstrukci a rekonstrukci bytových domů, s výjimkou případů, kdy se vlastníci bytových domů dohodnou na převodu práv k užívání pozemků na investory za účelem realizace investičních projektů na rekonstrukci a rekonstrukci bytových domů v souladu s ustanoveními zákona o bydlení; projekty přesídlení;

22. Realizace projektů v oblasti průmyslových parků, průmyslových klastrů; high-tech parků; high-tech zemědělských zón; zón koncentrovaných informačních technologií; high-tech lesnických zón; bezcelních zón v ekonomických zónách;

23. Realizovat projekty koncentrované produkce a zpracování zemědělských, lesnických, vodních a mořských produktů ve velkém měřítku se synchronní infrastrukturou od produkce až po zpracování zemědělských, lesnických, vodních a mořských produktů, která bude obsluhovat meziokresní nebo meziregionální oblasti; projekty na pěstování a uchovávání genů léčivých rostlin za účelem vývoje tradičních léčivých bylin;

24. Provádět rekultivační činnosti;

25. Činnosti těžby nerostných surovin, včetně stavebních prvků sloužících těžbě a zpracování nerostných surovin souvisejících s oblastí těžby a bezpečnostním koridorem pro těžbu, které vyžadují rekultivaci pozemků, byly licencovány příslušnými státními orgány;

26. Projekty v blízkosti dopravních napojení a dopravních tras s rozvojovým potenciálem;

27. Realizovat investiční projekty na výstavbu městských oblastí se smíšeným využitím, synchronizaci systémů technické infrastruktury, sociální infrastruktury s bydlením v souladu s ustanoveními stavebního zákona za účelem výstavby nových nebo rekonstrukce a zkrášlení městských oblastí; projekty venkovských obytných oblastí;

28. Hřbitovy, pohřební ústavy, krematoria, sklady popela;

29. Realizovat projekty na přidělování obytné půdy a produkční půdy etnickým menšinám za účelem provádění politik podpory půdy pro etnické menšiny v souladu s ustanoveními tohoto zákona;

30. Výstavba nadzemních děl sloužících provozu, využívání a užívání podzemních děl;

31. Realizovat projekty schválené Národním shromážděním a předsedou vlády a rozhodovat o investičních politikách v souladu s ustanoveními zákona;

32. V případech odnětí pozemků za účelem realizace projektů a prací v národním a veřejném zájmu, které nespadají pod případy uvedené v odstavcích 1 až 31 tohoto článku, Národní shromáždění změní a doplní případy odnětí pozemků v tomto článku zjednodušeným postupem.

3. Před vyvlastněním pozemků musí být dokončeny úpravy pro přesídlení.

Článek 91 pozemkového zákona z roku 2024 definuje zásady kompenzace, podpory a přesídlení, když stát nabývá pozemků, včetně následujících zásad:

- Oblast přesídlení musí splňovat podmínky technické infrastruktury a synchronní sociální infrastruktury dle podrobného plánu schváleného příslušným orgánem; zároveň musí být v souladu s kulturními tradicemi a zvyklostmi obytné komunity, kde se pozemek rekultivuje.

- Schválení kompenzací, podpory, plánů přesídlení a ujednání o přesídlení musí být dokončeno před rozhodnutím o navrácení pozemků.

4. Zrušit rámec pro stanovení cen pozemků

Zákon o pozemkech z roku 2024 zrušil předpisy týkající se rámce pro ceny pozemků.

5. Ceník pozemků se sestavuje každoročně

Podle zákona o pozemkech z roku 2024 se ceník pozemků sestavuje každoročně a první ceník pozemků se vyhlašuje a používá od 1. ledna 2026 a upravuje se od 1. ledna následujícího roku.

6. Předpisy o 5 metodách oceňování pozemků

Článek 158, odstavec 5, pozemkového zákona z roku 2024 stanoví 5 metod oceňování pozemků, včetně:

- Metoda porovnání se provádí úpravou ceny pozemků se stejným účelem využití půdy, určitými podobnostmi faktorů ovlivňujících cenu pozemků převáděných na trh, vítězstvím v aukci práv k užívání pozemků, u kterých vítěz aukce splnil finanční závazky dle rozhodnutí o vítězi aukce, a to analýzou a porovnáním faktorů ovlivňujících cenu pozemku po vyloučení hodnoty aktiv připojených k pozemku (pokud existují) za účelem stanovení ceny pozemku, který má být oceněn;

- Příjmová metoda se provádí tak, že se průměrný roční čistý příjem na plochu pozemku dělí průměrnou úrokovou sazbou z 12měsíčních termínovaných vkladů ve vietnamské měně u komerčních bank, v nichž stát drží více než 50 % základního kapitálu nebo celkového počtu hlasovacích akcií v provinční oblasti, a to po dobu 3 po sobě jdoucích let do konce posledního čtvrtletí s údaji předcházejícími datu ocenění.

- Metoda přebytku se provádí tak, že se celkové odhadované příjmy z rozvoje odečtou od celkových odhadovaných nákladů na rozvoj pozemku nebo pozemkové plochy na základě nejefektivnějšího využití území (koeficient využití území, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy) podle územního plánu a podrobného plánu výstavby schváleného příslušným orgánem;

- Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se provádí vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku. Koeficient úpravy ceny pozemku se určí porovnáním ceny pozemku v tabulce cen pozemků s tržní cenou pozemku;

- Vláda po obdržení souhlasu stálého výboru Národního shromáždění stanoví jiné metody oceňování pozemků než výše uvedené čtyři metody.

Zákon o pozemkech z roku 2013 v současné době nepředepisuje metodu oceňování pozemků.

Metody oceňování pozemků jsou stanoveny v článku 4 vyhlášky 44/2014/ND-CP, mezi které patří: metoda přímého srovnání, metoda odpočtu, metoda příjmu, metoda přebytku a metoda koeficientu úpravy ceny pozemku.

7. Doplněk kapitoly VIII o rozvoji, správě a využívání půdního fondu

8. Zvláštní předpisy pro přidělování pozemků a pronájem pozemků prostřednictvím dražeb práv k užívání pozemků

Aby byla zajištěna souladnost a jednotnost s ustanoveními kapitoly VIII o „rozvoji, správě a využívání pozemkových fondů“, kapitola IX pozemkového zákona z roku 2024 konkrétně stanoví:

- „přidělování a pronájem pozemků prostřednictvím dražby práv k užívání pozemků“ (článek 125) pro „čisté pozemky“ vytvořené státem; nebo

- „přidělování pozemků, pronájem pozemků prostřednictvím nabídkového řízení za účelem výběru investorů k realizaci investičních projektů s využitím pozemků“ (článek 126) pro „pozemky, které nebyly vyčištěny“, u nichž „vítězný investor je odpovědný za poskytnutí kapitálu k provedení kompenzací, podpory a přesídlení podle požadavků příslušného státního orgánu“ a do 36 měsíců ode dne vydání rozhodnutí o uznání výsledků vítězného nabídkového řízení nebo jiné lhůty podle smlouvy podepsané s příslušným státním orgánem musí Lidový výbor na příslušné úrovni dokončit kompenzace, podporu a přesídlení za účelem přidělení pozemků, pronájmu pozemků vítěznému investorovi.

9. Předpisy o právu volby formy platby pozemkového nájemného

- Hospodářské organizace, jednotky veřejných služeb, jednotlivci, osoby vietnamského původu žijící v zahraničí a hospodářské organizace se zahraničním investičním kapitálem, které si stát pronajímá pozemky a platí roční nájemné za pozemky, ale v případě pronajatého pozemku státem platí nájemné za pozemky jednorázově po celou dobu nájmu, jak je stanoveno v tomto zákoně, se mohou rozhodnout pro přechod na nájem pozemků s jednorázovou platbou nájemného za pozemky po zbývající dobu nájmu a musí znovu stanovit cenu pozemku pro výpočet nájemného za pozemky v době rozhodnutí o povolení přechodu na nájem pozemků ve formě jednorázové platby nájemného za pozemky po celou dobu nájmu, jak je stanoveno v tomto zákoně.

- Hospodářské organizace, jednotlivci, osoby vietnamského původu žijící v zahraničí a hospodářské organizace se zahraničním investičním kapitálem, které si v současné době pronajímají pozemky od státu a platí jednorázově po celou dobu pronájmu, se mohou rozhodnout přejít na pronájem pozemků a placení ročního nájemného. Zaplacené nájemné bude odečteno od ročního nájemného splatného dle vládních nařízení.

- Jednotky veřejných služeb dostávají od státu přidělené pozemky bez vybírání poplatků za užívání pozemků; v případě, že jednotka veřejných služeb potřebuje využít část nebo celou přidělenou plochu pro výrobu, podnikání nebo poskytování služeb, může se rozhodnout pro přechod na formu státního pronájmu pozemků s ročním výběrem pozemkového nájemného za danou oblast.

9 nových bodů pozemkového zákona z roku 2024 vychází z obsahu návrhu pozemkového zákona z roku 2024 (návrh aktualizovaný 18. ledna 2024) a z projevu předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města zveřejněného na elektronickém informačním portálu Národního shromáždění.

Zdroj