Nový ceník pozemků: Je nutná pečlivá kontrola, aby se zabránilo „šoku“ na trhu.

V budoucnu, jakmile obce zavedou nový ceník pozemků, však budou ceny pozemků výrazně kolísat v závislosti na regionu, což bude mít přímý vliv na ceny bydlení a trh s nemovitostmi obecně.

Popisek fotografie — Politika decentralizace v oceňování pozemků se postupně ukazuje jako účinná. (Ilustrační foto: Tuan Anh/TTXVN)

Varování před výraznými cenovými výkyvy.

Předpokládá se, že současné vydání ceníků pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024 povede k výrazným výkyvům cen pozemků v mnoha lokalitách, což povede ke značnému dopadu na trh s nemovitostmi, investiční náklady a přístup lidí k bydlení.

Dr. Pham Anh Tuan, vedoucí katedry hospodaření s půdou ( Hanojská univerzita přírodních zdrojů a životního prostředí), poznamenal, že upravený ceník pozemků se pravděpodobně ve srovnání se současným ceníkem zvýší. To by mohlo být přínosem pro lidi, jejichž pozemky jsou vyvlastňovány, a zvýšit příjmy místních samospráv, ale zároveň by to mohlo zvýšit investiční náklady, zejména náklady na vyklízení pozemků v developerských projektech, což by mělo mnohostranné dopady na trh s nemovitostmi a na obyvatele.

Rostoucí ceny pozemků významně ovlivní příjmy související s pozemky, jako jsou poplatky za užívání pozemků, daně a další poplatky, ale také zvýší investiční náklady, což ovlivní ceny nemovitostí na trhu. Pan Pham Anh Tuan varoval, že pokud budou úpravy nadměrné, investiční náklady na realitní projekty prudce vzrostou, což vytvoří potíže jak pro domácí, tak pro zahraniční investory.

Pro lidi rostoucí ceny pozemků znamenají, že postupy, jako je změna účelu využití půdy a získávání osvědčení o právu k užívání půdy, se stanou dražšími. Zejména při přeměně zemědělské půdy na pozemky určené k bydlení může prudký nárůst poplatků za užívání půdy způsobit potíže domácnostem, které potřebují legalizovat své vlastnictví půdy.

Z pohledu experta profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, zdůraznil potřebu centrálního kontrolního mechanismu, který by zajistil konzistenci a racionalitu při sestavování cenových tabulek pozemků. Podle profesora Dang Hung Voa, vzhledem k tomu, že současné cenové tabulky pozemků vydává provinční úroveň, může k nim každá lokalita přistupovat a sestavovat je odlišně, což snadno vede k nepřiměřeným rozdílům, zejména v pohraničních oblastech.

Profesor Dang Hung Vo navrhl, aby se Ministerstvo zemědělství a životního prostředí podílelo na posuzování a kontrole ceníků pozemků před jejich schválením, aby se zabránilo zneužívání cenových rozdílů k osobnímu prospěchu. Nejdůležitější zásadou je, že ceníky pozemků musí být v souladu s tržními cenami. Tento expert se však domnívá, že Vietnamu v současné době chybí jasná definice toho, co představuje „tržní cenu“, a také specifický právní rámec pro vědecké stanovení této ceny.

Pokud jde o zapojení úředníků na úrovni obcí do tvorby ceníků pozemků, pan Vo se domnívá, že je to nezbytné, protože znají skutečné hodnoty pozemků ve svých lokalitách. Je však třeba předložit jasné argumenty, aby se zjistilo, zda navrhované ceny skutečně odrážejí tržní ceny.

Riziko prudkého nárůstu cen, pokud není řádně kontrolováno.

Podle Tran Quoc Dunga, místopředsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, jsou současné ceníky pozemků často o 30–60 % nižší než tržní ceny, což vede ke ztrátám příjmů pro stát a nedostatečnému odškodnění občanů. Zákon o pozemkech z roku 2024 proto nařizuje obcím, aby upravily ceníky pozemků tak, aby lépe odrážely realitu. To však může vést k negativním důsledkům, pokud nebude přísně kontrolováno.

Prvním faktorem, který je třeba zvážit, je, že přílišné zvýšení cen pozemků by mohlo bránit veřejným investičním projektům kvůli výrazně zvýšeným nákladům na pořízení pozemků. Zároveň by to vytvořilo překážky pro lidi v přístupu k bydlení, zejména v segmentech, jako je sociální bydlení nebo bydlení střední třídy. Tyto dopady by mohly „omezit“ toky investičního kapitálu a vytvořit riziko lokálních realitních bublin. Tato realita vyžaduje řešení, které zavede harmonický a udržitelný systém cen pozemků.

Pan Tran Quoc Dung navrhl digitalizaci údajů o cenách pozemků, aktualizovaných z notářsky ověřených smluv a výměn, aby se zvýšila přesnost a transparentnost. Dále navrhl posílit kontroly a řešit problematiku manipulace s cenami, spekulací a vytváření umělých cenových nárůstů, zejména v lokalitách, které v současné době vypracovávají nové ceníky pozemků.

Dalším řešením, které je třeba zdůraznit, je zajištění toho, aby rada pro oceňování pozemků zahrnovala nezávislé strany, jako jsou odborníci, podniky a zástupci příslušných oddělení, aby se vytvořila objektivní zpětná vazba a zabránilo se „vnitřní manipulaci s cenami“.

V oblastech s výraznými výkyvy cen pozemků mohou místní úřady zavést krátkodobá opatření, jako je územní plánování, dočasné pozastavení povolení k převodu pozemků nebo zachování starých sazeb kompenzací, aby stabilizovaly trh, zatímco se vytváří nový ceník.

Odborníci rovněž doporučili potřebu jednotného rámce pro pokyny na centrální úrovni, koordinovaného mezi Ministerstvem zemědělství a životního prostředí a Ministerstvem financí, který by stanovil kritéria pro sestavování cenových tabulek pozemků, jež by odpovídaly realitě, a zároveň zajistil přiměřené zvýšení cen, aby se zabránilo šokům na trhu.

Komentář (0)