Nový ceník pozemků: Nutnost kontroly, aby se zabránilo „šoku“ na trhu

V nadcházející době, kdy obce vypracují nové ceníky pozemků, však budou ceny pozemků kolísat s velkými amplitudami v závislosti na regionu, což bude mít přímý vliv na ceny bydlení a trh s nemovitostmi obecně.

Popisek fotografie — Politika decentralizace při určování cen pozemků postupně ukazuje svou účinnost. Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Varování před silnými výkyvy

Očekává se, že současné vydání ceníků pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024 způsobí v mnoha lokalitách velké výkyvy cen pozemků, což povede k významným dopadům na trh s nemovitostmi, investiční náklady a přístup lidí k bydlení.

Dr. Pham Anh Tuan, vedoucí katedry pozemkového managementu ( Hanojská univerzita přírodních zdrojů a životního prostředí), poznamenal, že upravený ceník pozemků se pravděpodobně ve srovnání se současným ceníkem zvýší. To může být přínosem pro lidi, jejichž pozemky budou rekultivovány, a zvýšit příjmy místního rozpočtu, ale zároveň to zvýší investiční náklady, zejména náklady na vyklízení pozemků v developerských projektech, což bude mít vícerozměrný dopad na trh s nemovitostmi a na obyvatele.

Růst cen pozemků výrazně ovlivní příjmy z pozemků, jako jsou poplatky za užívání pozemků, daně a poplatky, ale také zvýší investiční náklady, což ovlivní ceny nemovitostí na trhu. Pan Pham Anh Tuan varoval, že v případě nadměrných úprav se investiční náklady na realitní projekty zvýší, což způsobí potíže jak domácím investorům, tak zahraničním podnikům.

Pro lidi rostoucí ceny pozemků znamenají, že se zdraží postupy, jako je změna účelu využití půdy a udělování osvědčení o právu k užívání půdy. Zejména při přeměně zemědělské půdy na pozemky určené k bydlení může prudký nárůst poplatků za užívání půdy způsobit potíže domácnostem, které potřebují pozemky legalizovat.

Z odborného hlediska profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, zdůraznil potřebu centrálního kontrolního mechanismu, který by zajistil konzistenci a racionalitu při tvorbě ceníků pozemků. Podle pana Dang Hung Voa, vzhledem k tomu, že současný ceník pozemků je vydáván na provinční úrovni, může k němu každá lokalita přistupovat a sestavovat ho odlišným způsobem, což může snadno vést k nepřiměřeným rozdílům, zejména v pohraničních oblastech.

Profesor Dang Hung Vo navrhl, aby Ministerstvo zemědělství a životního prostředí hrálo roli v oceňování a kontrole ceníku pozemků před jeho schválením, aby se zabránilo zneužívání cenových rozdílů k osobnímu prospěchu. Nejdůležitější zásadou je, že ceník pozemků musí být v souladu s tržní cenou. Tento expert však uvedl, že Vietnam stále nemá jasnou definici „tržní ceny“ ani specifický právní rámec pro vědecké stanovení této ceny.

Pokud jde o účast úředníků na úrovni obcí na tvorbě ceníků pozemků, pan Vo uvedl, že je to nezbytné, protože chápou skutečnou hodnotu pozemků v dané lokalitě. Je však nutné předložit jasné argumenty, aby se zjistilo, zda navrhovaná cena skutečně odráží tržní cenu, či nikoli.

Riziko „cenové horečky“, pokud není dobře kontrolována

Viceprezident Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města Tran Quoc Dung analyzoval, že současný ceník pozemků je často o 30–60 % nižší než tržní cena, což vede ke ztrátě příjmů státu a k tomu, že lidé nejsou řádně odškodněni. Zákon o pozemkech z roku 2024 proto vyžaduje, aby obce upravily ceník tak, aby se více přibližoval realitě. To však může vést k důsledkům, pokud nebude přísně kontrolováno.

Prvním faktorem, který je třeba zmínit, je, že přílišné zvýšení cen pozemků může způsobit potíže pro veřejné investiční projekty kvůli prudkému nárůstu nákladů na vyklízení pozemků. Zároveň se lidé budou potýkat s překážkami v přístupu k bydlení, zejména v segmentech, jako je sociální bydlení nebo bydlení střední třídy. Tyto dopady mohou „zablokovat“ toky investičního kapitálu a vytvořit riziko vzniku místní realitní bubliny. Tato realita vyžaduje řešení, které by vybudovalo harmonický a udržitelný ceník pozemků.

Pan Tran Quoc Dung navrhl digitalizaci údajů o cenách pozemků, aktualizovaných z notářsky ověřených smluv a obchodních ploch, za účelem zlepšení přesnosti a transparentnosti. Kromě toho je nutné posílit kontroly a řešit cenovou inflaci, spekulace a vytváření virtuálních vln, zejména v lokalitách, kde se vytvářejí nové ceníky pozemků.

Dalším řešením, na které je třeba se zaměřit, je zajistit, aby rada pro oceňování pozemků zahrnovala nezávislé strany, jako jsou odborníci, podniky a zástupci oddělení a poboček, aby se vytvořila objektivní zpětná vazba a zabránilo se situaci „vnitřního určování cen“.

V oblastech se silnými výkyvy cen pozemků mohou místní úřady uplatnit krátkodobá opatření, jako je územní plánování, dočasné pozastavení licencí k převodu pozemků nebo ponechání staré kompenzační ceny beze změny, aby stabilizovaly trh a zároveň vytvořily nový ceník.

Odborníci rovněž doporučili potřebu jednotného rámce pro pokyny na centrální úrovni, koordinovaného mezi Ministerstvem zemědělství a životního prostředí a Ministerstvem financí, který by stanovil kritéria pro tvorbu ceníku pozemků, jenž by odpovídal realitě a zároveň zajistil přiměřené navýšení, aby se zabránilo šokujícím otřesům na trhu.

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594