Jak nový ceník pozemků v Ho Či Minově Městě ovlivňuje realitní podniky?

Zákon se mění

Od 1. srpna 2024 vstoupí v platnost pozemkový zákon, zákon o podnikání s nemovitostmi a zákon o bydlení. Kromě toho v Ho Či Minově Městě navrhlo Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí (DONRE) vydání návrhu na úpravu ceníků pozemků v celém městě.

Kromě řady názorů, které doufají, že zákon pomůže zprůhlednit trh, posunout se směrem ke spravedlnosti při výpočtu ceny pozemků a vyřešit problémy lidí, jejichž pozemky byly zabaveny, stále existuje mnoho obav, že zvýšení výpočtu ceny pozemků není hlavním faktorem ovlivňujícím realitní podniky a ovlivňujícím lidi a kupující nemovitosti.

Vstupuje v platnost pozemkový zákon, díky kterému se trh stává transparentním a ceny pozemků také kolísají.

Konkrétně článek 159 pozemkového zákona z roku 2024 stanoví, že rámec cen pozemků bude zrušen a ceník pozemků bude muset být aktualizován každoročně namísto každých 5 let, jak tomu bylo dříve. Vláda proto decentralizovala a zvýšila odpovědnost provinčního lidového výboru, když stanovila, že stanovení ceníku pozemků bude provádět provinční lidový výbor; zároveň bude zrušena metoda „odčítání“ a místo toho budou ceny pozemků určovány podle 4 metod: srovnávací, příjmové, přebytkové a koeficientu úpravy ceny pozemků.

Pan Le Dinh Lang, ředitel společnosti Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, se s novináři podělil o aktuální metody oceňování pozemků: „Současné zákony jsou velmi komplexní a blízké tržní realitě. Zákon o pozemkech obsahuje předpisy pro oceňování pozemků s novými metodami, které pomáhají přiblížit se realitě a zajistit transparentnost a udržitelnost.“

„S novou metodou výpočtu se však náklady na vývoj projektu pro firmy víceméně zvýší. Když se tržní cena zvýší, investor bude nucen projekt prodat za vysokou cenu a nemůže ji snížit,“ uvedl pan Lang.

Rostoucí ceny pozemků v posledních letech vyhnaly nárůst cen bydlení.

Mezitím pan Dao Huy (investor) také poznamenal, že trh s nemovitostmi stále více kolísá v cenách. I když je to charakteristické pro vietnamský trh s nemovitostmi, kterým je akumulace a růst cen v průběhu času. Pokud však budou uplatňovány nové zákony, zejména v oblasti Ho Či Minova Města, pokud bude vydán nový ceník pozemků, jistě se setká s mnoha obavami ze strany podniků a těch, kteří potřebují vlastnit dům dlouhodobě.

Poplatky za užívání pozemků jsou pro podniky vždy vypočítávány spravedlivě.

Pokud jde o návrh ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě, mnoho názorů uvádí, že nový ceník pozemků bude mít velký dopad na realitní podniky. Pokud jsou ceny pozemků vysoké, což znamená vysoké vstupy, pak bude vysoká i produkce, což bude mít přímý dopad na kupující. V důsledku toho bude prodejní cena produktů velmi vysoká.

Pan Nguyen Toan Thang, ředitel odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, informoval: „Úprava ceníku pozemků se nedotýká realitních podniků, protože poplatky za užívání pozemků pro realitní projekty se určují metodou přebytku.“

Výsledek stanovení hodnoty práv k užívání pozemků podle metody přebytku, ať už vyšší nebo nižší než cena pozemku v ceníku pozemků, proto nemusí být upraven podle ceny pozemku v ceníku pozemků, jak je předepsáno v článku 8 článku 158 zákona o pozemkech z roku 2024 (s použitím výsledku určeného podle metody přebytku).

Pan Nguyen Toan Thang, ředitel odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, informoval tisk o vydání nového ceníku pozemků Ho Či Minovým Městem a poskytl informace o tématech souvisejících s vydáním ceníku.

Zástupce Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města uvedl, že všechny projekty komerčních bytových nemovitostí podléhají ceníku pozemků dle trhu v době výpočtu. Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města vyzve oceňovací jednotky, aby odhadly částku, kterou musí podniky zaplatit v době placení poplatků za užívání pozemků. Vydání nového ceníku pozemků se proto netýká realitních podniků.

Také podle informací z Odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města se cena zemědělské půdy v ceníku pozemků po úpravě ve srovnání s předchozím obdobím zvýšila, což způsobilo, že rozdíl v nájemném z pozemků je harmoničtější než ve skutečnosti, což vede k transparentnějším, veřejnějším, spravedlivějším a přiměřenějším srážkám pro realitní kanceláře při plnění finančních závazků. Na druhou stranu ceny nemovitostí fungují podle zákona nabídky a poptávky, a proto prodejní cenu určuje trh.

Podle nových předpisů po nabytí účinnosti pozemkového zákona z roku 2024 budou ceny pozemků pro komerční bytové projekty i nadále vypočítávány metodou přebytku, která je od roku 2014 hlavní metodou používanou pro výpočet poplatků za užívání pozemků pro realitní projekty, s mírou uplatnění až 90 %.

Volba těchto faktorů zajišťuje, že ceny pozemků budou stabilně stanoveny blízkě tržním cenám, čímž se zabrání náhlému nárůstu cen pozemků nebo „virtuální horečce“, které představují riziko pro bezpečnost trhu s nemovitostmi obecně a kapitálového trhu zejména.

Projekt v okrese Binh Chanh v Ho Či Minově Městě čelí problémům s poplatky za užívání pozemků, což způsobuje zpoždění ve vydávání osvědčení o užívání pozemků obyvatelům.

Cena zemědělské půdy v upraveném ceníku pozemků je navíc vyšší než dříve, takže rozdíl v nájemném z pozemků je harmoničtější než ve skutečnosti. To vede k transparentnějším, veřejnějším, spravedlivějším a přiměřenějším srážkám pro realitní kanceláře při plnění finančních závazků.

Pan Ngo Quang Phuc, generální ředitel společnosti Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, se s Nguoi Dua Tin podělil o současnou metodu výpočtu cen pozemků a uvedl: „Nová metoda výpočtu cen pozemků víceméně ovlivní nárůst cen nemovitostí v nadcházejícím období, kdy se náklady na pozemky, stavební náklady, náklady na rozvoj projektů... neustále zvyšují a ceny bydlení také kolísají.“

Nejlepším řešením pro omezení růstu cen nemovitostí je, aby stát podporoval podniky ve zkracování právních postupů u projektů, zvyšoval nabídku dostupného bydlení, sociálního bydlení... za účelem zvýšení nabídky a tím stabilizace cen.

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm