Nový ceník pozemků v Ho Či Minově Městě a otázky k zvážení

Je nutné se držet tržních cen.

Podle pozemkového zákona z roku 2024, účinného od 1. srpna 2024, mohou obce uplatňovat starý ceník pozemků do 31. prosince 2025 a nový ceník pozemků od 1. ledna 2026. Nový ceník nebude řízen rámcem pro ceny pozemků a musí být vytvořen tak, aby se přiblížil tržní ceně.

Ho Či Minovo Město je první lokalitou, která si vyžádala stanoviska k návrhu upraveného ceníku pozemků. Ceny v upraveném ceníku pozemků jsou mnohem vyšší než ve starém ceníku, například ve městě Thu Duc se ceny zvýšily 10–15krát; v okresech Nha Be, Binh Chanh, Can Gio a Cu Chi se ceny zvýšily 10–20krát. Jen v okrese Hoc Mon je mnoho silnic, u kterých se očekává 15–30násobný nárůst cen pozemků.

Odborníci společnosti Savills k této otázce uvedli, že ceník pozemků v Ho Či Minově Městě nedrží krok se skutečnou tržní hodnotou a je často výrazně nižší než tato. Tento dlouhodobý cenový rozdíl vytvořil systém „dvou cen“, což vedlo k mnoha závažným důsledkům.

Podle paní Do Thi Thu Giang, ředitelky konzultačních služeb Savills v Ho Či Minově Městě, tento problém ztěžuje a komplikuje správu pozemků ve státě. „Například rozdíl mezi cenou uvedenou v notářsky ověřené smlouvě a skutečnou cenou transakce se často používá ke snížení daně z převodu pozemků. Nebo v jiných případech vedlo placení ročního pozemkového nájemného na základě ceníku pozemků nižšího než tržní vedlo ke ztrátám ve státním rozpočtu,“ uvedla paní Giang.

Paní Do Thi Thu Giang, ředitelka poradenských služeb, Savills HCMC

Odborníci společnosti Savills rovněž uvedli, že i rozvoj realitních projektů se setkal s mnoha obtížemi, zejména ve fázích výkupu pozemků a vyklízení lokalit. Výše ​​kompenzací založená na cenících pozemků, které se neblíží tržním cenám, způsobila pro dotčené osoby zpoždění, nespokojenost a finanční ztráty, což vedlo k vleklým sporům a soudním sporům o pozemky.

Vzhledem k těmto nevyřešeným otázkám se paní Giang domnívá, že zavedení ceníku pozemků založeného na tržních principech je nevyhnutelné a nezbytné. Tato progresivní změna pomůže překonat předchozí omezení a zajistí transparentnost a spravedlnost systému. Zejména ceník pozemků blížící se tržním cenám usnadní proces kompenzací a vyklízení pozemků, zejména u důležitých projektů rozvoje infrastruktury, tím, že podpoří konsenzus lidí ohledně úrovně podpory a kompenzací.

Odborníci společnosti Savills v komentáři k navrhovanému ceníku pozemků uvedli, že mezi navrhovanou cenou pozemku a skutečnou transakční cenou stále existuje značný rozdíl. Například na ulici Cao Thang (3. obvod) je tržní transakční cena přibližně 525 milionů VND/m2, zatímco navrhovaná cena pozemku je pouze 330 milionů VND/m2. Na ulici Tan Thang (okres Tan Phu) je transakční cena přibližně 150 milionů VND/m2, zatímco navrhovaná cena je 90 milionů VND/m2. Obecně dosahuje navrhovaný ceník pozemků pouze asi 60 %, v některých dalších oblastech až 70 % tržní ceny, což ukazuje, že stále existuje značný rozdíl.

Otázky, které je třeba zvážit před podáním žádosti

Paní Do Thi Thu Giang uvedla, že podle článku 159 pozemkového zákona z roku 2024 se ceník pozemků používá v 11 případech. Kromě toho články 109 a 111 pozemkového zákona z roku 2024 o podpoře a uspořádání přesídlení rovněž používají ceny pozemků podle ceníku pozemků. Navrhovaný ceník pozemků Ho Či Minova Města tak přímo ovlivní dvě různé skupiny subjektů, a to jak prospěšné, tak znevýhodněné.

Mezi příjemce patří ti, kteří dostávají podporu od státu při rekultivaci pozemků a zajištění přesídlení (podle článků 109 a 111 pozemkového zákona z roku 2024).

Dotčenou skupinou jsou domácnosti a jednotlivci, kteří byli uznáni a změnili účel využití půdy. Podle předchozího pozemkového zákona z roku 2014 se finanční závazky u pozemků v rámci limitu a mimo něj odhadovaly odlišně: u pozemků v rámci limitu se vypočítávaly podle tabulky cen pozemků a u pozemků mimo limit se vypočítávaly podle konkrétní ceny pozemku.

Současný pozemkový zákon z roku 2024 však tento rozdíl již nečiní, ale pro celou oblast se bude uplatňovat cena dle ceníku pozemků. Vzhledem k tomu, že cena dle navrhovaného ceníku pozemků bude mnohonásobně vyšší než současný ceník pozemků, zvýší se tím finanční závazky v oblasti v rámci limitu. Vzhledem k tomu, že navrhovaný ceník pozemků bude mnohonásobně vyšší než současný ceník pozemků, zvýší se tím náklady na finanční závazky v této oblasti.

Okamžité uplatnění nového ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě ovlivní mnoho skupin lidí.

Navrhovaný ceník pozemků pro Ho Či Minovo Město, jehož platnost se očekává od 1. srpna 2024, byl odložen k dalšímu projednání. Odborníci společnosti Savills se domnívají, že toto odložení je rozumné, protože navrhovaný ceník se ve srovnání se starým ceníkem výrazně zvýšil a navrhuje se jeho brzká platnost. To vytváří velký finanční tlak na dotčené skupiny. Proto je třeba pečlivě zvážit konstrukci a aplikaci ceníku pozemků, aby se vyvážily zájmy všech stran, zejména s ohledem na ochranu práv občanů.

Metody používané ke stanovení cen pozemků navíc stále nejsou jednotné a jednoduché. V některých oblastech s vysokou hodnotou se zdá, že metoda sestavení tabulek cen pozemků spočívá pouze v násobení pevných koeficientů pro všechny trasy.

Například v okrese 1 se na všechna místa a trasy uplatňuje multiplikátor 5,0. V důsledku toho se navrhuje, že ulice Dong Khoi bude stát 810 milionů VND/m2 (oproti současným 162 milionům VND/m2) a ulice Hai Ba Trung (od přístaviště Bach Dang po Nguyen Thi Minh Khai) bude stát 484 milionů VND/m2 (oproti současným 96,8 milionům VND/m2). Podobně má okres 4 multiplikátor 11,3 a okres 5 5,58.

„Tento přístup se v podstatě neliší od použití starého ceníku a jeho vynásobení koeficientem K, takže ve skutečnosti neodráží tržní hodnotu každé trasy, jak je v duchu pozemkového zákona,“ uvedla paní Giang.

Závěrem paní Do Thi Thu Giang uvedla, že ačkoli aktualizace ceníku pozemků tak, aby odrážel tržní hodnotu, je důležitým krokem vpřed, současný návrh je třeba dále vylepšit. Metoda musí být propracovanější a specifičtější pro každou oblast, namísto pouhého používání obecných koeficientů. Pro zajištění dlouhodobého úspěchu tohoto nového systému je nezbytný postupný a transparentní přechod, který zajistí zájmy všech zúčastněných stran.

Zdroj: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html