Abnormality, nevýhody a nestabilita v souvislosti s pozemkovou aukcí ve stylu Thu Thiem na předměstí Hanoje

Abnormality, nevýhody a nestabilita z pozemkové aukce „ve stylu Thu Thiem“ na předměstí Hanoje – 2. část

Pokud se neobjasní, že nedávné pozemkové aukce na předměstí Hanoje byly zmanipulovány spekulanty a pozemkovými makléři, bude to mít mnoho důsledků pro trh s nemovitostmi a ekonomiku .

V 19 hodin, od 9:00 19. srpna do 4:30 20. srpna, prošlo 19 pozemků v oblasti Long Khuc, obec Tien Yen, okres Hoai Duc, 9 koly aukce s rekordní vítěznou nabídkou, která nebyla na trhu - více než 133,3 milionu VND/m2, což je více než 18krát více než vyvolávací cena. Nejnižší vítězná cena pozemku mezitím dosáhla až 91,3 milionu VND/m2, což je 12,5krát více než vyvolávací cena. Dříve způsobila „šok“ aukce pozemků v obci Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoj) s téměř 7 000 registracemi, 1 500 účastníky a vítězná nabídka byla také desetkrát vyšší než původní.

Od znovuotevření pozemkových dražeb na předměstích na začátku roku není těžké vidět nesrovnalosti v nich s podezřením z „manipulace“ ze strany spekulantů a pozemkových makléřů, což vytváří riziko narušení snah vlády o snížení cen bydlení a zajištění sociálního zabezpečení a zároveň způsobuje stagnaci celé ekonomiky v důsledku psychologie čekání na prodej pozemků za vysoké ceny.

Část 2: Temné motivy a opakující se „noční můra“ země Thu Thiem

Společným rysem nedávných pozemkových aukcí, které vyvolaly na předměstích Hanoje „horečku“, je účast mnoha skupin individuálních spekulantů, kteří nejsou ani místními obyvateli, kteří tlačí ceny pozemků na nepřiměřenou, netržní úroveň a předpovídají, že k absolutně žádným skutečným transakcím nedojde. Mnoho účastníků trhu si klade otázku: „Skrývají se za nedávnými triky s pozemkovými aukcemi temné motivy?“ Jaká je zde role státní správy, když umožňuje, aby pozemkoví makléři monopolizovali a manipulovali s trhem?

Když spekulanti přiživují horečku pozemkových aukcí

Podle mnoha odborníků není potenciál pro krátkodobý nárůst cen v oblasti aukcí rozhodně velký, protože slouží pouze rezidenčním a investičním potřebám obyvatel v dané oblasti. Otázkou však po dvou nedávných „horečnatých“ aukcích v obci Tien Yen (Hoai Duc) a předtím v obci Thanh Cao (Thanh Oai) je, jaké procento místních obyvatel aukci vyhrálo.

V mnoha online fórech záznamy novin Dau Tu ukazují, že mnoho lidí, kteří se vydávali za místní obyvatele, uvedlo, že měli štěstí a vyhráli nedávnou aukci, protože o ni nepotřebovali, a tak ji chtěli prodat za mírně vyšší cenu, o několik set milionů dongů. Ve skutečnosti však při místních záznamech většina z nich nebyla osobami s trvalým pobytem v dané oblasti.

Po aukci pozemků v Tien Yen (Hoai Duc) se objevily informace o převodu s cenovým rozdílem „několik set milionů dongů“.

Například na nedávné aukci v obci Thanh Cao, podle pana Nguyen Cong Quanga, ředitele Centra pro rozvoj pozemkového fondu okresu Thanh Oai, vyhráli aukci pouze dva lidé z Thanh Oai s cenou pozemku téměř 80 milionů VND/m2. V okrese Me Linh (Hanoj) vyhrálo několik lidí mnoho pozemků a v okrese Chuong My (Hanoj) aukci vyhrála jedna osoba. Většina vítězů aukcí pocházela z okresů Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong a Phu Tho.

Mezitím mnoho lidí účastnících se aukce v obci Tien Yen (Hoai Duc) potvrdilo, že až 99 % lidí ve finální vítězné skupině nebyli obyvatelé obce Tien Yen, ale skupiny investorů z jiných lokalit, jako jsou Ba Vi, Kim Chung (Hanoj), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Investoři, kteří se zúčastnili, ale neměli to „štěstí“ a aukci vyhráli, byli také velmi málo místních obyvatel, zejména investoři ve skupinách účastnících se aukce současně od 7 do 19 pozemků.

Docent, Dr. Dinh Trong Thinh, bývalý vedoucí katedry mezinárodních financí, Akademie financí

Infrastruktura a silnice ve dvou nedávno konaných aukcích pozemků v Thanh Oai a Hoai Duc nejsou nijak zvlášť vynikající, jsou obklopeny „pustými poli“, ale cena pozemků se pohybuje až do stovek milionů VND/m2, v městských nebo příměstských oblastech se cena ještě zvýší. Při pohledu na tyto aukce někteří spekulanti nafoukli a zvýšili ceny, aby zvýšili cenovou hladinu v oblasti Thanh Oai. A když se zvýší celková cenová hladina, samozřejmě z toho budou mít prospěch spekulanti, kteří vlastní 5–7 nebo desítky pozemků v krásnějších oblastech s kompletnější infrastrukturou. .

Kromě účastníků aukce v tělocvičně okresu Hoai Duc se od rána 19. srpna shromáždil také velký počet realitních makléřů, kteří sledovali aukci pozemků. Někteří makléři zapnuli živé video streamování na platformách sociálních médií, aby informovali o atmosféře v okolí aukce.

S konceptem, že „pokud je infrastruktura stále omezená, bude to později lepší, pokud se zemědělská půda později urbanizuje, pokud nebude mnoho zvláštních ekonomických výhod, lidé ji budou mít, ale pokud si nyní nekoupí půdu, nebudou ji mít po mnoho let“, tyto skupiny investorů neváhají utratit peníze, aby zvýšily cenu pozemků v aukci na závratné úrovně, které si místní obyvatelé ani nedokážou představit.

„Stín“ noční můry z aukce pozemků Thu Thiema

Podle průzkumu serveru Batdongsan.com.vn má cena pozemků na prodej v obci Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoj) v posledních letech tendenci k růstu, jak vyplývá ze zprávy nedávno zveřejněné technologickou platformou Batdongsan.com.vn. Podle nástroje pro historii cen této jednotky se průměrná cena pozemků na prodej v této lokalitě za poslední 4 roky zvýšila přibližně o 80 % – z běžné úrovně 15 milionů VND/m2 v roce 2020 na 27 milionů VND/m2 v roce 2024. Za poslední 2 týdny se cenové rozpětí mnoha nových pozemků na prodej na tomto webu zvýšilo na novou úroveň 43 milionů VND/m2, což představuje nárůst o přibližně 60 % ve srovnání se starou cenou.

Mezitím, dle údajů makléře na těchto webových stránkách, došlo v obci Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) v posledních několika letech k výraznému nárůstu z přibližně 10 milionů VND/m2 na přibližně 40 milionů VND/m2 od doby, kdy se objevila informace, že se tato čtvrť připravuje na to, aby se stala okresem, a zároveň jí prochází okruh č. 4. Nicméně jen několik týdnů po aukci pozemků v Thanh Cao se ceny pozemků v Tien Yen a některých okolních obcích rychle zvýšily o 30–40 % a obchodovaly se kolem 55–60 milionů VND/m2.

Horko kolem pozemkových dražeb mělo evidentně obrovský dopad na psychologii investorů a místních obyvatel, protože mnoho lidí se domnívá, že tak vysoká aukční cena znamená, že neexistuje důvod, proč by cena jejich pozemku nemohla být upravena na odpovídající úroveň.

Vydávali se za osobu, která potřebuje koupit pozemek v obci Thanh Cao pro obchodní služby, a hovořili s mnoha makléři a uvedli: „V současné době je poptávka po koupi pozemků v Thanh Cao velmi vysoká, parcely téměř žádné nejsou. Pokud chcete dobrý pozemek, musíte počkat nebo dokonce složit vyšší zálohu, aby makléř přesvědčil předchozího kupce, aby se ho vzdal, a pak ho možná dostanete.“

Podobně v oblasti „Hoai Duc“ investoři, kteří chtějí v posledních dnech koupit pozemky v okolí Long Khuc a využít tak výhod vydražených pozemků, zjistili, že je to téměř nemožné a musí zaplatit obrovský rozdíl ve výši několika set milionů, aby odkoupili staré pozemky, které investoři dříve vlastnili. Nejenže se v uličkách nacházejí špatné pozemky, které jsou určeny především k bydlení, ale je také obtížné na nich podnikat a nejsou tak snadno dostupné, jak by se mohlo zdát.

Podle pana Nguyen Chi Thanha, viceprezidenta Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), je největším problémem u pozemkových aukcí s „neobvykle“ vysokými výherními výsledky, jako je tato, zvyšování cen skupinami investorů s nejasnými motivy.

To je neobvyklé, protože po nedávném obtížném období na trhu, i přes produkty s dobrou infrastrukturou, jasným plánováním a nacházející se v oblastech s růstovým potenciálem, je mnoho investorů stále velmi opatrných, ale ceny pozemků v Thanh Oai nebo Hoai Duc jsou závratně vysoké.

Nemluvě o tom, že účastníci aukce v Thanh Oai pocházeli převážně z jiných lokalit, uvedl pan Thanh, to dále dokazuje, že se nejednalo o skutečnou bytovou potřebu. Dokonce i mnoho investorů se ihned po vítězství v aukci vrhlo na prodej s rozdílem několika set milionů, což to dále demonstruje.

Při současné nízké úrovni zálohy vypočítané z vyvolávací ceny (100–200 milionů VND/lot) investoři akceptují prominutí zálohy, ale důsledkem je, že cenová hladina v okolí dražených pozemků byla posunuta na novou úroveň, zatímco skutečná poptávka po koupi není vysoká. Stát sice z zálohy vybere jen malou částku, ale s nárůstem kompenzačních nákladů na vypořádání mnoha projektů v okolí ztratí více.

Horečka pozemkových dražeb v některých příměstských okresech se spekulativní inflací cen negativně ovlivní a zpomalí proces místního socioekonomického rozvoje.

Stejný názor sdílí i investiční konzultant v oblasti nemovitostí Tran Minh, který uvedl, že znepokojivé je, že makléři a investoři v Hanoji tyto informace používají k porovnávání a zvyšování prodejních cen projektů v jiných oblastech, což ceny nemovitostí v Hanoji ještě více zvyšují. Potenciál pro krátkodobý nárůst cen v oblasti aukcí rozhodně není velký, protože slouží pouze potřebám kupujících a investujících obyvatel v této oblasti. Neexistuje zde ani žádné plánování, jak zvýšit ceny nebo přilákat lidi z jiných míst.

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda GP Invest

Tyto „rekordní“ aukce mohly být ovlivněny kombinací dvou faktorů.

První je způsoben fámami, jejichž cílem je „nafouknout“ ceny za účelem dosažení zisku prostřednictvím dražeb. Druhý je způsoben vlivem některých neinformovaných lidí, kteří nemají úplné informace, a pramení ze skutečnosti, že některé lokality vydaly návrh nového ceníku pozemků, který je velmi vysoký, zvyšuje se 5 až 50krát. Tato skupina lidí se proto pravděpodobně obává nadcházejícího nárůstu cen pozemků a účastní se dražeb, aby „získali náskok“.

Proto po zveřejnění výsledků této aukce počkejte na konec lhůty pro vklad, abyste zjistili, zda je cena skutečně virtuální, či nikoli. .

To, co se stalo v Thanh Oai nebo Hoai Duc, ačkoli se liší rozsahem, také mnohým připomnělo „bezprecedentní“ pozemkovou aukci v Thu Thiem (HCMC) na konci roku 2021. V této aukci byly prodány všechny 4 pozemky poté, co byla cena příliš zvýšena od vyvolávací ceny, v níž dceřiná společnost korporace vyhrála aukci za 24 500 miliard VND za pozemek o rozloze více než 10 000 m2, tedy více než 2,4 miliardy VND/m2. Naštěstí k výše uvedené ceně nedošlo, protože krátce poté vítězné podniky současně požádaly o zrušení svých záloh.

Ale hned po pozemkové aukci v Thu Thiem došlo k činu, který zneužíval virtuálně vítěznou cenu k „následování deště“ a nafukování cen pozemků a domů v sousední oblasti. I další společnosti kótované na burze s pozemkovými fondy v okolí profitovaly z mnohanásobného zvýšení hodnoty dluhopisů a akcií.

Podle Dr. Tran Xuan Luonga, zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IEX), způsobuje horečka pozemkových aukcí v některých předměstských okresech spekulativní cenovou inflaci a předpokládá se, že má negativní dopad, který zpomaluje socioekonomický rozvoj lokality. Pokud se urbanizace zpomalí, sníží se i přitažlivost zahraničních i domácích investic. Dlouhodobé důsledky pro místní ekonomiku jsou obrovské.

„Když se počet pozemkových dražeb zvýší a vytvoří se nová cenová hladina, narazí stát na mnoho překážek při budoucím zabírání pozemků pro lidi, což ztíží proces vyklízení lokalit a realizaci projektů. Stát musí mít v tomto případě jasné zásady a stanoviska,“ uvedl Dr. Tran Xuan Luong.

(Pokračování bude naplánováno)

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html