Zrušení ročního ceníku pozemků: Ochladí se ceny bydlení?

giá đất - Ảnh 1. — Podle expertů pomůže pětiletý ceník pozemků podle revidovaného návrhu kontrolovat ceny pozemků a zpomalit ceny bydlení - Foto: QUANG DINH

Odborníci na nemovitosti tvrdí, že se jedná o vhodný směr změny stávajícího pozemkového zákona, ale kromě snížení nákladů na pozemky pro bytové projekty je pro zklidnění cen bydlení nutné odstranit překážky pro tisíce uvízlých projektů a zvýšit tak nabídku bydlení.

Vstupní ceny pozemků pro projekty

Náklady na pozemky tvoří přibližně 15–30 % celkových investičních nákladů bytových projektů, v centrální oblasti tvoří náklady na pozemky až 50 % investičních nákladů bytové výstavby. Od zavedení pozemkového zákona z roku 2024 mají náklady na pozemky bytových projektů tendenci se zvyšovat, protože lokality zavádějí politiku uplatňování ceníků pozemků blízkých trhu.

V rozhovoru s Tuoi Tre uvedl pan Nguyen Quoc Hiep, předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů, že pokud bude uplatňován současný ceník pozemků, ceny pozemků budou dohánět ceny bydlení. Nyní novelizujeme zákon směrem k vytvoření ceníku pozemků platného po dobu 5 let s koeficientem úpravy ceny pozemků, který bude kontrolovat vstupní ceny pozemků pro bytové projekty.

To splňuje očekávání celého trhu a všech uživatelů půdy. Stát také kontroluje vstupní faktory výroby a podnikání.

„Novela zákona, která nahrazuje roční ceník pozemků pětiletým ceníkem, je velmi rozumná. Pokud se nezmění, provincie nebudou mít možnost vytvořit roční ceník pozemků, který by se blížil trhu. Změna ceníku pozemků jednou ročně nebude fungovat,“ zdůraznil pan Hiep.

Podle pana Le Hoang Chaua - předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, mechanismus vydávání ročních ceníků pozemků způsobil, že se celý státní aparát musel vypořádat s obrovským množstvím práce, což je velmi obtížné. Vydávání ceníku pozemků s dobou platnosti 5 let bude vhodné pro administrativní kapacitu současného dvoustupňového systému místní samosprávy.

Stát může navíc k regulaci trhu s nemovitostmi použít koeficient úpravy ceny pozemků. Po více než roce implementace se i zákon o pozemkech z roku 2024 ukázal s nedostatky, nedostatky a slabinami, které je třeba změnit. A v tomto návrhu revidovaného zákona o pozemkech koeficient úpravy ceny pozemků není jen jedním koeficientem.

„Bude existovat mnoho koeficientů úpravy cen pozemků. V případě potřeby vydá státní úřad pro správu koeficienty úpravy cen pozemků, které se budou vztahovat na každý projekt. Dříve, při uplatňování pozemkového zákona z roku 2013, vydalo Ho Či Minovo Město průměrně asi 30 rozhodnutí o koeficientech úpravy cen pozemků ročně,“ uvedl pan Chau.

Zvýšená nabídka zpomalí ceny bydlení

Někteří odborníci se domnívají, že to, zda se náklady na pozemky sníží, stále závisí na lokalitě, která koeficient využití půdy vydává. V nejbližší budoucnosti musí vláda vydat nařízení s konkrétními předpisy, které by řídily vydávání koeficientů využití půdy a výši příjmů z využívání půdy, což je nesmírně důležité.

Kromě kontroly vstupních nákladů na pozemky u bytových projektů je podle pana Chaua nutné zvýšit nabídku bydlení, aby se snížily ceny bydlení, protože vysoké ceny bydlení jsou z velké části způsobeny nabídkou a poptávkou. Nízká nabídka a nedostatek vedou k vysokým cenám bydlení. A pro zvýšení nabídky bydlení je nutné rychle vyřešit nahromadění přibližně 3 000 projektů v důsledku právních problémů. Jakmile se nabídka zvýší, nedojde k manipulaci s cenami a cenové inflaci.

„Ceny bydlení jsou příliš vysoké částečně proto, že si to sami ztěžujeme kvůli nedostatku nabídky bydlení, jelikož tisíce projektů mají právní problémy, což způsobuje růst cen bydlení. Pokud se nám podaří vyřešit právní problémy projektů, zvýšíme nabídku bydlení, pak se trh vyrovná a ceny bydlení se ochladí,“ dodal pan Chau.

Dr. Vu Dinh Anh, ekonomický expert, se domnívá, že pokud budeme i nadále zastávat názor, že oceňování pozemků se blíží tržní ceně, nikdy problém zásadně nevyřešíme. Místo toho musíme potvrdit princip oceňování pozemků podle tržních mechanismů a zároveň vybudovat objektivní, transparentní a profesionální trh s oceňováním pozemků.

Pan Anh navrhl zcela zrušit rámec cen pozemků a ceník pozemků, které způsobovaly mnoho problémů. Místo toho budou existovat pouze konkrétní ceny pozemků určené příslušnými orgány v době přidělování pozemků, pronájmu pozemků nebo na základě výsledků dražeb práv k užívání pozemků. Vzhledem k tomu, že ceny pozemků jsou základem pro finanční závazky (daně, poplatky, poplatky za užívání pozemků, nájemné za pozemky), měly by být stanoveny mechanismem hromadného oceňování podle regionu a účelu využití.

„Řízení cen pozemků je rozptýleno v mnoha různých zákonech, od zákona o cenách, přes zákon o pozemkech až po zákon o dražbách nemovitostí, což vede k překrývání a nekonzistenci. Pouze konzistencí, synchronizací a zejména přísným dodržováním tržních principů při oceňování pozemků můžeme vybudovat transparentní a efektivní právní rámec, který splňuje požadavky rozvoje,“ navrhl pan Anh.

Podle návrhu revidovaného pozemkového zákona rozhoduje o cenách primárních pozemků stát. Pokud jde o sekundární trh s pozemky, stát jej bude regulovat prostřednictvím daní, úvěrů, plánování a územních plánů. Díky této revidované regulaci se ceny pozemků na primárním trhu nebudou řídit transakčními cenami na sekundárním trhu, ale naopak bude trh kontrolovat stát.

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů, uvedl, že poplatky za užívání pozemků jsou pro mnoho podniků zabývajících se investicemi do nemovitostí a obchodem otázkou života a smrti. U stejného bytového projektu v Hanoji se cena pozemku od prvního rozhodnutí o přidělení pozemku do druhého rozhodnutí o přidělení pozemku zvýšila o 20 % a při třetím přidělení pozemku se o 20 % zvýšila.

„Pokaždé, když je přidělen pozemek, cena se zvyšuje, což způsobuje nepřiměřené zvýšení nákladů podniků. To je největší problém,“ zdůraznil pan Hiep.

Zpět k tématu

BAO NGOC

Zdroj: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm