Navržení dalších mechanismů pro stanovení cen pozemků a nakládání s doplňkovými příjmy v návrhu usnesení o pozemkovém zákoně.

Ilustrativní obrázek.

Vietnamská realitní asociace (VNREA) nedávno předložila dokument s připomínkami k několika aspektům návrhu usnesení Národního shromáždění , které stanoví mechanismy a politiky pro řešení obtíží a překážek při provádění pozemkového zákona.

VNREA proto předložila pět návrhů, včetně návrhu změn tří ustanovení, která jsou již v návrhu obsažena, a doplnění dvou ustanovení, která do návrhu usnesení dosud nebyla zahrnuta.

Pokud jde o dva další návrhy, VNREA cituje článek 5 návrhu usnesení, který stanoví použití tabulek cen pozemků pro určení poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků pro všechny projekty při přidělování, pronájmu pozemků nebo změně jejich účelu, a to ve všech případech.

Podle analýzy VNREA však ve skutečnosti existují investiční projekty v nově rozvíjejících se oblastech nebo projekty s velkým rozsahem využití půdy, které nemají ceníky pozemků, nebo pokud ceníky pozemků existují, jejich použití by bylo nevhodné. V takových případech je nutné stanovit konkrétní ceny pozemků podle metod stanovení cen pozemků stanovených v platném pozemkovém zákoně pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků.

VNREA navrhuje doplnit předpisy specifikující případy, kdy se pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků u projektů, kdy stát přiděluje pozemky, pronajímá pozemky nebo mění jejich účel, uplatňují specifické ceny pozemků, včetně: projektů s velkým rozsahem využití pozemků o rozloze 100 hektarů a více a investičních projektů v nově rozvíjejících se oblastech, které dosud nemají ceník pozemků.

VNREA dále navrhuje doplnit nařízení o výpočtu doplňkového poplatku za období před stanovením cen pozemků. Na základě bodu d, odstavce 2, článku 257 pozemkového zákona z roku 2024 stanoví vyhláška 103/2024/ND-CP, že doplňkový poplatek pro ty, kteří obdrželi rozhodnutí o přidělení/pronájmu pozemků před 1. srpnem 2024, ale jejichž ceny pozemků dosud nebyly stanoveny, bude vypočítán ve výši 5,4 %/rok (očekává se, že bude upraven dolů na 3,6 %/rok) z poplatku za užívání pozemků/poplatku za pronájem pozemků splatného za období před stanovením cen pozemků.

Argumentem je, že investoři profitují z nezaplacených poplatků za užívání/pronájem pozemků. Tento názor je nesprávný a nevhodný – zdůraznila VNREA. V současné době odpovědnost za stanovení cen pozemků nesou státní orgány, nikoli uživatelé pozemků.

Požadavek na odpovědnost uživatelů pozemků je v tomto případě neopodstatněný. Pokud uživatelé pozemků nezaplatili poplatky za užívání pozemků ani nájemné, nemohou vykonávat svá práva k užívání pozemků: právo na koupi/prodej/převod/zastavení…, protože podle předpisů lze tato práva vykonávat až po splnění jejich finančních závazků týkajících se pozemků, analyzovala VNREA.

VNREA proto navrhuje doplnit ustanovení upravující nakládání s dodatečnými poplatky na základě rozlišení konkrétních případů. V případech, kdy byla rozhodnutí o přidělení pozemku, pronájmu pozemku, povolení ke změně účelu využití pozemku, povolení k přechodu z ročních plateb za pronájem pozemku na jednorázové platby za celou dobu pronájmu, prodloužení užívání pozemku, úpravě doby užívání pozemku nebo úpravě podrobného plánování učiněna v souladu s pozemkovým právem a dalšími příslušnými zákony před datem účinnosti tohoto zákona, ale cena pozemku dosud nebyla stanovena, se stanovení poplatků za pronájem pozemku a poplatků za užívání pozemku provede v souladu s písmeny a, b a c, odstavcem 2, článkem 257 pozemkového zákona z roku 2024.

Kromě toho musí uživatelé pozemků zaplatit doplňkové poplatky za období, za které nebyly vypočítány poplatky za užívání pozemků a pozemkový nájem, jak je stanoveno v bodech a, b a c odstavce 2 článku 257 zákona o pozemkech, pokud uživatel pozemku uvedl do provozu, podnikání nebo užívání pozemku, na který byla udělena práva k užívání pozemků.

Uživatelé pozemků nejsou povinni platit dodatečné poplatky za období, za které nebyly vypočítány poplatky za užívání pozemků nebo pozemkový nájem, jak je stanoveno v bodech a), b a c odstavce 2 článku 257 zákona o pozemkech, pokud dosud nezavedli pozemkovou plochu, za kterou byla udělena práva k užívání pozemků, k využívání, podnikání nebo užívání. Pokud uživatel pozemků již dodatečné poplatky za období, za které nebyly vypočítány poplatky za užívání pozemků nebo pozemkový nájem, bude zaplacená částka vrácena nebo započtena proti jiným finančním závazkům vůči státu…

Pokud jde o tři navrhované změny, VNREA citovala: Článek 7, Článek 3 o nabývání pozemků, kompenzacích, podpoře a přesídlení stanoví, že „Odečet částek kompenzací, podpory a přesídlení, které investor zaplatil předem od poplatku za užívání pozemků a poplatku za pronájem pozemků, se vypočítá pro celý projekt v souladu s článkem 94, odstavcem 2 zákona o pozemkech.“

Podle VNREA však zákon o pozemkech stanoví, že v případech, kdy investoři poskytnou zálohy na kompenzace, podporu a přesídlení, lze tyto prostředky odečíst od poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků v rámci projektu. Pokud po odečtení poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků v rámci projektu zbývá zbývající částka, lze ji zahrnout do celkového investičního kapitálu projektu.

Toto nařízení proto ve skutečnosti nezaručuje práva a ve skutečnosti neláká investory k účasti na poskytování kompenzačních, podpůrných a přesídleneckých fondů, zejména v případě projektů, které jsou osvobozeny od poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků nebo na ně mají nárok – analyzovala VNREA.

VNREA proto navrhuje, aby si investoři mohli i nadále odečítat zálohy na kompenzace, podporu a přesídlení od ostatních finančních závazků, které je investor povinen uhradit.

Dále bod d, odstavec 1, článek 5 stanoví, že základ pro výpočet poplatků za užívání pozemků zahrnuje: náklady na výstavbu infrastruktury na pozemku, který investor předává státu; náklady na výstavbu infrastruktury uvedené v tomto bodě se určují podle ustanovení stavebního zákona.

Podle VNREA návrh stanoví pouze výpočet nákladů na výstavbu infrastruktury pro pozemek, který investor předává státu, což je nevhodné. Důvodem je, že tabulky cen pozemků mají obecnou povahu a ceny pozemků v těchto tabulkách jsou obvykle založeny na stávajících pozemkových parcelách. Projekty rozvoje infrastruktury, u kterých nejsou pozemky předávány státu (například projekty rozvoje infrastruktury průmyslových parků), nebudou mít nárok na odpočty nákladů na infrastrukturu.

Alternativně budou mít investiční projekty různé náklady na infrastrukturu v závislosti na geologických podmínkách a rozsahu, zejména ty v nových oblastech nebo rekultivovaných pozemcích, které mají velmi vysoké náklady na srovnání terénu a výstavbu infrastruktury. Výpočet nákladů na infrastrukturu pouze pro pozemek, který investor předává státu, by proto nezajistil spravedlnost.

Na základě této skutečnosti VNREA navrhuje, aby se při určování cen pozemků počítaly náklady na infrastrukturu celého projektu, nikoli pouze pro plochu pozemku, kterou investor předává státu. Současně by měla být doplněna regulace týkající se nakládání s náklady na rekultivaci pozemků u projektů rekultivace při určování cen pozemků (v současné době se náklady na rekultivaci pozemků při určování cen pozemků metodou přebytku zahrnují do nákladů na rozvoj projektu).

Dalším bodem, ke kterému se VNREA vyjádřila, je bod b, bod 13, článek 3, který stanoví přechodná ustanovení pro vyvlastnění pozemků, kompenzace, podporu a přesídlení, a uvádí: „V případech, kdy před datem účinnosti tohoto usnesení nebude vydáno rozhodnutí o schválení plánu kompenzací, podpory a přesídlení, se vyvlastnění pozemků, kompenzace, podpora a přesídlení provede v souladu se zákonem o půdě a ustanoveními tohoto článku.“

Podle VNREA použití sousloví „případy před datem účinnosti tohoto usnesení, v nichž nebylo učiněno žádné rozhodnutí“ přesně neurčuje časový rámec, ve kterém k události došlo. Mohou existovat případy, kdy před datem účinnosti usnesení nebylo učiněno žádné rozhodnutí o schválení kompenzačního plánu, ale v době, kdy usnesení nabude účinnosti, bylo takové rozhodnutí učiněno. VNREA proto navrhuje změnit toto ustanovení na „Případy, v nichž nebylo učiněno žádné rozhodnutí do data účinnosti tohoto usnesení...“.

Zdroj: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm