Probíhají oficiální konzultace k novele pozemkového zákona z roku 2024 po roce od jeho zavedení. Proč je novela nutná?

Ministerstvo zemědělství a životního prostředí oficiálně zaslalo návrh zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků pozemkového zákona z roku 2024, několika oddělením k připomínkám, než jej předloží Národnímu shromáždění na 10. zasedání.

Ministerstvo zemědělství a životního prostředí oficiálně požádalo o zpětnou vazbu k návrhu zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků zákona o půdě z roku 2024 - Foto: NGOC HIEN

Podle zdroje z Tuoi Tre Online z 28. července zaslalo Ministerstvo zemědělství a životního prostředí návrh zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků pozemkového zákona z roku 2024, a důvodovou zprávu k tomuto návrhu zákona několika oddělením k získání zpětné vazby.

Proč je nutné novelizovat pozemkový zákon z roku 2024?

Ve svém podání k návrhu zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků pozemkového zákona, Ministerstvo zemědělství a životního prostředí uvedlo, že po roce provádění kromě dosažených úspěchů stále existuje mnoho překážek, které je třeba dále prozkoumat a upravit.

Konkrétně současný systém plánování a správy využití půdy není kompatibilní s dvoustupňovým organizačním modelem místní samosprávy.

Požadavek každoročního územního plánování na úrovni okresů zvyšuje počet postupů, prodlužuje dobu potřebnou k přístupu k pozemkům a zpožďuje jejich uvedení do užívání.

Zákon o pozemkech z roku 2024 umožnil oblastem s městským a venkovským plánováním spravovat využívání půdy bez nutnosti samostatných územních plánů, místo toho využívat pro hospodaření tyto stávající plány.

Ve skutečnosti však míra pokrytí městským a venkovským plánováním zůstává nízká. V mnoha oblastech plánování nepokrývá celou administrativní hranici, což znamená, že i s existujícími plány musí obce stále vytvářet další územní plány, což vede k překrývání a plýtvání.

Podle Ministerstva zemědělství a životního prostředí se přidělování a pronájem pozemků v současnosti provádí převážně prostřednictvím dražeb práv k užívání pozemků nebo nabídkových řízení pro výběr investorů.

Tento proces však závisí na právních postupech a předpisech týkajících se aukcí a nabídkových řízení, takže vyžaduje značnou dobu přípravy.

Mezitím je v mnoha případech stále obtížné vybrat investory s dostatečnou kapacitou, což způsobuje zpoždění postupu projektů, pomalé uvádění pozemků do užívání a ovlivňuje přitažlivost investic.

Kromě toho jsou pro rozsáhlé projekty se smíšeným využitím s vysokými technickými požadavky a s rolí v podpoře místního nebo regionálního rozvoje nezbytní investoři s výjimečnými schopnostmi.

Současný mechanismus výběrových řízení však prodlužuje proces realizace a nemusí vybrat investora, který skutečně splňuje očekávané požadavky.

Ministerstvo zemědělství a životního prostředí dále tvrdí, že povinné dražby práv k užívání přebytečných pozemků pro ústředí a pracoviště a pozemků získaných z ekvivalence a odprodeje státních podniků za účelem hospodářského rozvoje (včetně případů, kdy jsou poplatky za užívání pozemků nebo nájemné osvobozeny nebo sníženy) prodlužují proces, ztěžují postupy a zvyšují náklady na dodržování předpisů.

To představuje zvláštní obtíže pro investiční pobídkové projekty, které vyžadují pozemky v kontextu zavádění dvoustupňového modelu místní samosprávy a slučování ústředních a místních správních jednotek a agentur.

Změnit řadu předpisů týkajících se nabývání půdy, přidělování půdy a oceňování půdy.

Ministerstvo zemědělství a životního prostředí se domnívá, že v současné době neexistují žádné předpisy týkající se získávání pozemků pro projekty se specifickými požadavky na umístění investic, naléhavé projekty sloužící politickým a zahraničním záležitostem (jako jsou projekty sloužící APEC), projekty ve volných obchodních zónách, mezinárodních finančních centrech, logistické projekty atd.

Ministerstvo rovněž poukázalo na několik překážek v oblasti získávání pozemků, kompenzací a přesídlení, které je třeba v zákoně upravit.

Konkrétně pokud jde o ceny pozemků, ministerstvo se domnívá, že stát – ve své roli zastupujícího vlastníka pozemků – musí uplatnit své právo kontrolovat a určovat ceny pozemků.

Konkrétně na primárním trhu (přidělování pozemků, pronájem, přeměna využití pozemků, uznávání práv k užívání pozemků) jsou ceny pozemků určovány státem bez ohledu na výsledky konzultací.

Na sekundárním trhu (převod, pronájem, hypotéka, kapitálový vklad s využitím práv k užívání pozemků) jsou ceny pozemků určovány vzájemnou dohodou stran v souladu s občanským právem; stát kontroluje trh především prostřednictvím plánování, finančních nástrojů, územního plánování a infrastruktury.

Podle současných předpisů však oceňování pozemků státem na primárním trhu závisí na cenách pozemků na sekundárním trhu a výsledcích poradenských firem, zatímco stanovení konkrétních cen pozemků zůstává náročné.

Důvodem je, že je nutné zvážit mnoho faktorů, což vede k nekonzistentním výsledkům oceňování, které přesně neodrážejí skutečnou povahu cen pozemků na primárním i sekundárním trhu.

To brání plnému využití rozhodující role státu v regulaci cen pozemků, a zároveň ovlivňuje postup v přístupu k pozemkům a realizaci investičních projektů, a dokonce zvyšuje náklady a ovlivňuje práva investorů.

Stanovení konkrétních cen pozemků, zejména při aplikaci metody přebytků na pozemkové parcely nebo plochy pro investiční projekty organizací, se také potýká s mnoha nedostatky.

Tato metoda závisí na schopnosti shromáždit informace, cenách převodu, sazbách pronájmu a typu a formě podnikání.

Trh s právy na užívání pozemků je mezitím často volatilní a někdy zažívá náhlé výkyvy a nestabilitu. Určení rozsahu těchto výkyvů je primárně založeno na historických datech, která přesně neodrážejí skutečné budoucí zhodnocení hodnoty pozemků.

Ministerstvo zemědělství a životního prostředí se proto domnívá, že pokud bude tento způsob řízení cen pozemků pokračovat, budou státem stanovené ceny závislé na výkyvech trhu a budou jim podléhat.

Dále někteří tvrdí, že regulace vyžadující uplatňování specifických cen pozemků při přidělování pozemků investičním organizacím státem je vykořisťovatelská, vede k prodloužení doby zpracování, zvýšeným nákladům, snížené konkurenceschopnosti a negativně ovlivňuje přitažlivost investic v dané lokalitě.

Rizika spojená s určováním konkrétních cen pozemků navíc vytvářejí u některých úředníků a příslušných agentur pocit obav a strachu z odpovědnosti, což zpomaluje proces oceňování pozemků a ovlivňuje pokrok investičních projektů.

Zpět k tématu

NGOC HIEN

Zdroj: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm