Odborníci letos překvapivě komentují segment pozemků.

(Dan Tri) - Odborníci se domnívají, že v segmentu pozemků se letos fenomén „pozemkové horečky“ nevyskytne ve velkém měřítku, ale pouze lokálně.

Expert: Trh s pozemky zpomaluje

Podle zprávy Ministerstva stavebnictví dosáhl ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 počet transakcí s byty a rodinnými domy více než 25 400 jednotek, což je o 33,8 % méně než v předchozím čtvrtletí. Počet úspěšných transakcí s pozemky dosáhl 86 796 parcel, což je o 15,7 % méně než v předchozím čtvrtletí.

V roce 2024 dosáhne počet úspěšných transakcí s byty a rodinnými domy více než 125 500 jednotek, což je o 11,2 % méně než ve stejném období. Počet pozemkových transakcí v roce 2024 dosáhne více než 412 400 parcel, což je o 33,6 % více než v roce 2023.

V uplynulém roce byl kromě bytů i segment pozemků na předměstích Hanoje a v některých sousedních oblastech hodnocen jako pozitivní. Na mnoha místech se však segment pozemků stále potýká s obtížemi nebo se mírně zotavil.

Pan Le Dinh Chung, expert na nemovitosti, při hodnocení segmentu pozemků v poslední době uvedl, že trh s pozemky vykazuje známky oživení od dubna 2024, objem transakcí v květnu prudce vzrostl, ale v září klesl. Důvodem je obecný vliv hanojského trhu, kdy je likvidita nízká, ceny klesají a ovlivněny jsou i provincie.

Poté, co na konci roku 2024 ceny pozemků v Hanoji eskalovaly, mnoho investorů nyní snížilo své prodejní ceny. Trh s pozemky v Hanoji stagnuje. V provinciích hraničících s Hanojem, jako jsou Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong atd., již nedochází k fenoménu prodeje se ztrátou, ceny pozemků od roku 2024 opět rostou.

Zejména ceny pozemků v Hung Yen zaznamenaly nejsilnější růst, Bac Giang se také zotavil na cenovou úroveň z vrcholu v roce 2022. Pro oblast od Thanh Hoa na jih je trh stále slabý, cena je nižší než na předchozím vrcholu.

Pozemek na předměstí Hanoje (Foto: Duong Tam).

Když hovořil o investičním potenciálu tohoto segmentu v nadcházejícím období, pan Chung uvedl, že stále existuje mnoho příležitostí, ale investoři nevyhrají jen nákupem pozemků v Hanoji, ale musí si pečlivě vybrat oblast s napojením na dopravní infrastrukturu a hustotou obyvatelstva.

V současné době si mnoho investorů vybírá oblasti s jasnou rozvojovou orientací nebo se staly městy, takže základní cena se bude pohybovat mezi 3 a 5 miliardami VND.

Mnoho lidí si za tuto cenu nemůže dovolit koupit žádný produkt, a proto se rozhodnou investovat v okolních provinciích. Některé oblasti v ekonomické ose spojené s průmyslovými zónami, jako jsou Bac Ninh, Bac Giang nebo Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh..., přitahují pozornost mnoha investorů.

Investoři si však při nákupu pozemků musí všímat projektů, které splňují zákonné podmínky, alespoň podepsat kupní smlouvu nebo mít červenou knihu, a zároveň je třeba zvážit kapacitu investora; vybrat si lokality, které splňují potřeby a v budoucnu přilákají lidi k životu.

Pan Nguyen Anh Que - realitní expert - uvedl, že ceny všech segmentů nemovitostí v Hanoji dosáhly vrcholu v říjnu 2024. U bytů a pozemků v Hanoji ceny stagnují a likvidita se snížila. Někteří investoři do pozemků na předměstích navíc hledají způsoby, jak se „zbavit svého zboží“.

„Pozemková horečka“ se letos ve velkém nevyskytne?

Při hodnocení pozemkového segmentu v letošním roce pan Le Dinh Chung uvedl, že fenomén „pozemkové horečky“ se nevyskytne široce, ale pouze lokálně. Pro výše uvedené provincie, od Thanh Hoa na jih, nebyl trh letos pozitivní. Pokud jde o provincie v turistických oblastech, jako jsou Da Nang a Nha Trang, letos se objevují pozitivní signály díky ekonomickému oživení, které vede k růstu cestovního ruchu.

Investoři také začali hledat oblasti se silným rozvojem cestovního ruchu, zejména Nha Trang a Da Nang, které v roce 2024 zaznamenaly výraznější oživení.

Kromě toho se změnou pozemkového zákona budou mít staré projekty se zbývajícími zásobami velkou pozornost kupujících. Produkty s cenou pod 3–4 miliardami VND přilákají více zákazníků. Důvodem, proč jsou staré projekty atraktivnější, je to, že tyto projekty byly realizovány před vstoupením v platnost nového ceníku pozemků, takže cena pozemků je nižší. Projekty realizované podle nového ceníku pozemků budou mít naproti tomu „nafouknuté ceny“.

„Ačkoli se pozemky opět ocitnou v živé situaci, ne všichni vlastníci z toho budou mít prospěch. Psychologie zákazníků se změnila, protože si vybírají velmi pečlivě, od reputace investora, přes legalitu projektu až po kvalitu produktu. V minulosti mohli investoři prodat nemovitost ihned po dokončení infrastruktury, ale nyní musí přidat úpravy krajiny a vybavení, aby přilákali zákazníky,“ dodal.

Dražený pozemek v okrese Hoai Duc v Hanoji (Foto: Duong Tam).

Pokud jde o dražené pozemky, pan Chung předpověděl, že příměstské čtvrti Hanoje si i letos získají pozornost investorů, protože nabídka bydlení na hanojském trhu v krátkodobém horizontu nevykazuje známky zlepšení ve srovnání se skutečnými potřebami lidí.

Navíc vzhledem k současným vysokým cenám v centrech měst investoři spíše hledají produkty na předměstích. Investoři stále volí po „lovu“ pozemků na prodej, zejména pozemků dražených místními úřady, a to z důvodu jejich právní jistoty.

V nadcházejícím období však ceny dražených pozemků v Hanoji nebo okolních provinciích nebudou prudce stoupat jako v nedávné době, ale nárůst cen bude vhodnější. Investoři budou ostražitější, pečlivě se budou učit, než stanoví přijatelnou cenu, a nebudou se řídit mentalitou davu ani se nebudou nechávat tlačit na spekulanty.

Pan Nguyen Quoc Anh, realitní expert, uvedl, že po období obratu a konsolidace se trh přesune k období oživení, které by mělo začít od druhého do čtvrtého čtvrtletí letošního roku. V této době investoři již nebudou klást příliš velký důraz na prodejní cenu a právní faktory, jako když byl trh pochmurný.

Klíčem k investičnímu rozhodnutí je naopak potenciál růstu cen. Investoři proto věnují zvláštní pozornost ziskovým segmentům, jako jsou pozemky a projektové vily.

„V předchozích cyklech, kdy trh přešel do fáze developerských projektů, vydělaly byty na každých investovaných 100 dongů pouze 136 dongů. Pozemky však vydělaly až 300 dongů,“ uvedl expert.

Podle něj s nabytím účinnosti pozemkového zákona z roku 2024 prochází trh s pozemky mnoha velkými změnami, od nabídky až po transakční aktivity. Segment pozemků se vyvíjí pozitivnějším směrem, čímž se snižuje „pozemková horečka“, virtuální ceny a vytvářejí se tržní vlny. Místo toho existuje nový cyklus, kdy se segment pozemků rozvíjí stabilněji, transparentněji a udržitelněji.

Konečně, od prvního do čtvrtého čtvrtletí roku 2026 bude obdobím, kdy trh vstoupí na stabilní oběžnou dráhu. Ceny a likvidita se v různých formách zvýší. To lze po dlouhém období stagnace považovat za nejlepší vyhlídku trhu.

Souhlasíc s výše uvedenými názory, pan Nguyen Anh Que uvedl, že půda bude v letech 2025 až 2027 světlým bodem, ale již nebude zaujímat „královskou“ pozici jako v předchozím období.

„Existují dva důvody, proč už pozemky nejsou tak žádané jako v roce 2022. Zaprvé, v městských oblastech typu 3 a vyššího musí být výstavba dokončena před prodejem, což vede ke zvýšení investičních nákladů. Zadruhé, postup dělení pozemků se stává obtížnějším. Pozemky však budou i nadále atraktivnější než jiné segmenty,“ zdůraznil.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm