Měl by existovat cenový strop pro sociální bydlení?

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HoREA), by sociální bydlení mělo být přirozeně dostupné, protože developeři jsou osvobozeni od poplatků za užívání pozemků a dostávají daňové pobídky, jako je daň z přidané hodnoty a daň z příjmu právnických osob. Developeři navíc dostávají také preferenční úvěr, takže cena sociálního bydlení bude přibližně o 15 % levnější než u srovnatelného komerčního bydlení ve stejné oblasti.

Tvrdil však, že vzhledem k tomu, že v ceně jsou zahrnuty všechny legitimní a platné obchodní náklady, dosáhla cena sociálního bydlení v některých projektech 21 milionů VND/m2. V některých projektech v Hanoji cena dokonce přesahuje 29 milionů VND/m2. To také znamená, že investiční náklady projektů sociálního bydlení v současné době nepodléhají žádným omezením.

„ V současné době čelíme nedostatku sociálního bydlení. Vláda rovněž usiluje o cíl výstavby alespoň 1 milionu jednotek sociálního bydlení a Ho Či Minovu Městu bylo v období od současnosti do roku 2030 přiděleno 211 000 jednotek poté, co premiér přidal k cíli rozvoje sociálního bydlení pro rok 2026 dalších 15 000 jednotek. To bude příležitost pro podniky zapojit se do rozvoje sociálního bydlení ,“ zhodnotil pan Le Hoang Chau.

Podle odborníků by neměl existovat žádný cenový strop pro sociální bydlení.

Podle pana Chaua by neměl existovat žádný cenový strop pro sociální bydlení. Argumentuje tím, že v minulosti byla cena sociálního bydlení omezena na méně než 15 milionů VND/m², což odrazovalo investory od realizace projektů sociálního bydlení.

Zákon o bydlení však v současné době umožňuje zahrnout do ceny bydlení všechny oprávněné, platné a přiměřené podnikatelské výdaje; zároveň jsou investoři osvobozeni od poplatků za užívání pozemků, mají nárok na daňové slevy a preferenční úvěr. Cena sociálního bydlení je proto stále určována tržními mechanismy.

Stejný názor sdílí i pan Nguyen Anh Que, předseda skupiny G6, který se domnívá, že nová nařízení spolu s inflací, která vede ke zvýšení nákladů na pracovní sílu a výstavbu, způsobily nárůst cen sociálního bydlení o 20–30 % ve srovnání s dřívější dobou.

Například v roce 2022 se předpokládaná cena sociálního bydlení v Kim Hoa v Hanoji pohybovala kolem 16,5 milionu VND/m2, zatímco cena sociálního bydlení v Ha Dinh byla podle starých předpisů 19 milionů VND/m2. Na základě informací poskytnutých investory a zveřejněných Ministerstvem výstavby je však současná cena sociálního bydlení v Ha Dinh 25 milionů VND/m2; v Kim Hoa je to 21–22 milionů VND/m2. Projekty se složitými stavebními konstrukcemi mohou dosáhnout dokonce 27–28 milionů VND/m2. Stanovení cenového stropu pro sociální bydlení by proto pomohlo zvýšit jeho dostupnost pro lidi.

Ve skutečnosti je to však velmi obtížné realizovat, protože v současné situaci se investiční náklady na projekty zvyšují a zavedení cenových stropů nemusí podnikům zaručit zisk, což je ještě více snižuje nadšení pro výstavbu sociálního bydlení. Zda bude možné projekt sociálního bydlení realizovat, závisí na postupu postupů, vyklízení pozemků a na tom, zda je zaručena ziskovost. „Neúmyslně je tím ovlivněn i plán realizace projektu sociálního bydlení za 1 milion,“ poznamenal pan Que.

Pan Le Huu Nghia, místopředseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, se rovněž vyjádřil, že by na sociální bydlení neměl být z několika důvodů zaváděn cenový strop. Například ceny pozemků se v jednotlivých provinciích liší; Ho Či Minovo Město bude mít jiné ceny než Long An a naopak.

V současné době existují dva typy sociálního bydlení: jeden, kde si firmy pořídí vlastní pozemek a odkoupí ho, a druhý, kde stát poskytuje čistý pozemek. V případě, že firmy kupují pozemek, se cena pozemku připočítává k ceně domu, čímž je vyšší než cena projektů, kde stát poskytuje čistý pozemek. Geologické podmínky se navíc liší místo od místa, takže se budou lišit i náklady na výstavbu.

Podobně se náklady na výstavbu výškových sociálních bytů liší od nákladů na nízkopodlažní budovy a ceny se budou lišit v závislosti na tom, zda má budova suterén, či nikoli. Sociální bydlení nemá jednotné standardy; některé jsou postaveny krásně a s kvalitou srovnatelnou s komerčním bydlením, zatímco jiné jsou postaveny na nižší úrovni. Jak tedy můžeme předvídat a stanovit cenový strop pro sociální bydlení v celostátním měřítku?

Pokud je mezitím stanoven cenový strop, developeři vypočítají prodejní cenu obráceně a použijí každý typ materiálu tak, aby minimalizovali náklady na dosažení stropu. To v budoucnu povede k tomu, že miliony domů budou mít velmi špatnou kvalitu.

Snížení ceny sociálního bydlení vyžaduje zavedení několika řešení.

„ Je extrémně obtížné zavést cenový strop pro sociální bydlení. V současné době, i bez cenového stropu, stát stále schvaluje a spravuje ceny sociálního bydlení na základě vstupních a výstupních nákladů a standardní ziskové marže podniků. To pomáhá udržovat ceny sociálního bydlení o 15–20 % nižší než u komerčního bydlení díky osvobození od poplatků za užívání pozemků a snížené dani z přidané hodnoty ve výši 5 %. Navíc jsou výhodnější i bankovní úvěry ,“ uvedl pan Le Huu Nghia.

Jak mohu získat slevu?

Pan Nguyen Anh Que navrhl, že pro snížení ceny sociálního bydlení by se zisková marže mohla zvýšit na 13–15 %, daň z přidané hodnoty u sociálního bydlení by byla prominuta, zatímco daň z přidané hodnoty u komerčního bydlení by byla i nadále vybírána, poplatky za užívání pozemků u komerčního bydlení by byly prominuty a celkový zisk ze sociálního a komerčního bydlení by byl sloučen, nikoli oddělen… Úpravy politik však musí být doprovázeny kontrolou.

Podle pana Queho je třeba zavést přísný mechanismus pro výpočet stavebních nákladů, aby se zabránilo nadměrným cenovým rozdílům mezi lokalitami. Cílem je zajistit transparentnost a spravedlnost. Ceny musí zajistit, aby „netlačily“ na investory a nedávaly jim motivaci k účasti na výstavbě sociálního bydlení, a zároveň aby nebyly příliš „shovívavé“, aby se zabránilo spekulativnímu navyšování cen.

„ Místo zavádění cenových stropů najděme způsob, jak vytvořit oboustranně výhodnou situaci pro všechny tři strany. Stát dosahuje svých cílů v oblasti sociálního zabezpečení, stabilizace cen bydlení, uspokojování bytových potřeb osob s nízkými příjmy, prioritních skupin ve společnosti a těch, kteří čelí potížím s vlastnictvím bydlení, čímž snižuje tlak na bydlení, zlepšuje kvalitu života a přispívá k udržitelnému rozvoji komunity; lidé si mohou koupit bydlení za rozumné ceny, což jim umožňuje pracovat a vyrábět s klidem; a investoři mohou dokončit projekty sociálního bydlení včas a zajistit si minimální zisk ,“ zdůraznil předseda skupiny G6.

Předseda HoREA Le Hoang Chau se také domnívá, že k návratu cen sociálního bydlení na rozumnou úroveň je zapotřebí mnoho řešení, nejen podpora vládní politiky. Podle něj je klíčové řízení trhu, protože ceny stavebních materiálů, elektřiny, vody, benzinu atd. prudce vzrostly, což přímo ovlivňuje ceny bydlení. Kromě toho je nutné zkrátit dobu potřebnou k vyřízení postupů v oblasti projektů sociálního bydlení, vytvořit příznivé podmínky pro investory k realizaci projektů a zvýšit nabídku sociálního bydlení.

Komentář (0)