Mám si koupit další pozemek na předměstí, když už vlastním tři nemovitosti?

Odborníci radí pečlivě zvážit koupi pozemků na předměstí, protože to snižuje diverzifikaci aktiv, pokud již máte dva domy v centru města a pozemek na venkově.

Je mi 38 let, mé ženě je 33 let, máme pětileté dítě a ona je těhotná s naším druhým dítětem. V rodině pracujem jen já, moje žena zůstává doma a věnuje se online podnikání, hlavně domácím pracím. Můj příjem ze stabilního zaměstnání je asi 100-120 milionů VND měsíčně a rodinné výdaje jsou asi 50 milionů.

Momentálně mám dva domy v centru města, každý stojí kolem 6-7 miliard VND a pronajímám každý dům za 12 milionů VND měsíčně, celkem tedy 24 milionů VND. Celá rodina si pronajímá byt za 13 milionů VND měsíčně. Také mám pozemek na venkově v hodnotě kolem 1 miliardy VND a úspory ve výši 2 miliard VND.

Úroková sazba z úspor je nízká, takže letos chci vybrat 2 miliardy úspor na investování. Mohu si půjčit další peníze s dobrými úrokovými sazbami od zahraničních bank (s fixací na 3 roky s úrokovou sazbou 7-8 % ročně) a každý měsíc splácet dluh na základě zbývající částky.

Pracuji převážně za plat, nejsem dobrý v podnikání, dokážu akceptovat relativně vysoká rizika, moc se nevyznám v realitním trhu, jako jsou pozemky na předměstí... Zatím si spořím hlavně dost peněz na to, abych si mohl koupit domy v centru města k pronájmu. Slyšel jsem, že letos je vhodná doba na investice do pozemků na předměstí, s podmínkou, že se musí jednat o dlouhodobé investice na 3-5 let. Obávám se však, že brzy bude schválen druhý zákon o dani z nemovitostí a lidé, kteří vlastní mnoho nemovitostí, jako já, budou muset platit hodně daní.

Získejte odborné rady ohledně vhodného investičního směru v blízké budoucnosti.

Thien Son

Nemovitosti ve východní části Ho Či Minova Města, město Thu Duc, listopad 2023. Foto: Quynh Tran — Nemovitosti ve východní části Ho Či Minova Města, město Thu Duc, listopad 2023. Foto: *Quynh Tran*

Poradce:

Na základě výše uvedených informací vám poskytnu analýzu a rady, které vám pomohou získat přehled o finančním zdraví vaší rodiny. Na základě toho můžete činit vhodná investiční rozhodnutí.

Nejprve si proveďme analýzu finančního zdraví. Celkový příjem vaší rodiny z mzdy je přibližně 110 milionů VND měsíčně (průměr), příjem z pronájmu dvou domů je 24 milionů. Celkové rodinné výdaje jsou přibližně 50 milionů VND měsíčně (za předpokladu, že zahrnují nájemné na byt ve výši 13 milionů, základní výdaje a požitky). Měsíční přebytek rodiny tedy bude 84 milionů VND měsíčně.

Vaše rodina má docela slušný přebytek, s poměrem až 63 %. Nicméně s nástupem staršího dítěte do první třídy a s příchodem nového člena rodiny se zvýší finanční potřeby, zejména náklady na vzdělání a zdravotní péči. To vyžaduje větší flexibilitu a detailní plánování, aby byla zajištěna dlouhodobá finanční jistota rodiny.

Dále vyhodnotíme současné portfolio aktiv. Dva domy v centru města v hodnotě 12 miliard, pozemky na venkově v hodnotě 1 miliardy, úspory v hodnotě 2 miliard. Celková aktiva činí 15 miliard a žádné dluhy.

Vaše rodina v současné době vlastní významné portfolio aktiv, soustředěné převážně v nemovitostech (87 %). Investiční výkonnost není vysoká, protože úrokové sazby z úspor klesají na 5–6 % ročně u termínovaných vkladů na 1 rok a tempo růstu cen domů v centru města podle sledovacích údajů FIDT kolísá v průměru o 8–9 % ročně. Ačkoli nemovitosti často přinášejí vyšší výnosy než úrokové sazby z úspor, přílišné zaměření na jeden typ aktiva s sebou nese také rizika a může snížit likviditu investičního portfolia.

Úrokové sazby z úvěrů jsou v současnosti nízké, během preferenčního období se pohybují pouze 5–8 % a po jeho skončení 9,5–10 % ročně. To je příležitost k využití finanční páky ke zvýšení investiční výkonnosti.

Dále probereme faktory, které je třeba zvážit při investování do nemovitostí na předměstí. Máte v úmyslu vybrat 2 miliardy ze svých úspor a vzít si bankovní úvěr na držení nemovitosti na předměstí po dobu 5 let. Tímto přístupem diverzifikujete své portfolio nemovitostí, tempo růstu nemovitostí na předměstí kolísá o 12–15 % ročně, ale sníží se tím likvidita třídy aktiv, kterou držíte.

Investujete-li do příměstských pozemků, pokud nemáte dostatek znalostí a času, existuje velké riziko, že si nevyberete pozemek se skutečným potenciálem. Kromě toho se můžete setkat s riziky souvisejícími s legalitou, likviditou a růstovým potenciálem daného pozemku. Proto je důležité zvážit nalezení dobrých makléřů nebo svěření vyhledávání potenciálních příměstských nemovitostí renomovaným organizacím.

Možnost vysokých daní z druhotných nemovitostí bude také faktorem, který je třeba zvážit. V současné době bude podle plánu návrh na vybudování zákona o dani z nemovitostí předložen Národnímu shromáždění k připomínkám na 8. zasedání (říjen 2024) a schválen na 9. zasedání (květen 2025). Není jasné, kdy bude zákon zaveden a jaký bude konkrétní daňový harmonogram pro převody. Diverzifikace investičního portfolia a alokace odpovídající částky v rámci celkové finanční situace na příměstské pozemky omezí dopad daní na aktiva.

Rád bych dodal více informací o řešeních finanční ochrany. Neuvedl jste, zda má celá rodina životní pojištění, takže doporučuji zajistit, aby každý člen rodiny měl životní a zdravotní pojištění. Pojištění vás ochrání před nepředvídanými riziky a udrží stabilitu vašeho příjmu. Doporučený roční příspěvek je 5–8 % z vašeho celkového ročního příjmu.

Další třídou aktiv, kterou si budete muset připravit před dalším investováním, je vytvoření rezervy pro vaši rodinu, která vám zajistí finanční zabezpečení v případě nouze, obvykle na 3–6 měsíců výdajů. Konkrétně v případě vaší rodiny se bude jednat o 150–300 milionů VND. Tuto rezervu lze rozdělit na balíčky spořicích vkladů s dobou splatnosti 1 měsíc, 6 měsíců a 12 měsíců.

Pokud jde o investiční řešení, mám pro vás následující analýzu. V současné době se ekonomika posouvá do nového cyklu oživení – růstu – nasycení – recese. Každá fáze bude mít svou třídu aktiv s vhodnými charakteristikami pro dobrý růst v daném období.

Ve fázi zotavení nového cyklu se očekává nejlepší růst cenných papírů obecně a akcií zejména. Abyste tedy měli dobrý růst aktiv, měli byste v příštích 2–3 letech disponovat akciovou třídou aktiv. Bez času, zkušeností a relativně vysokého apetitu k riziku můžete investovat do fondových certifikátů, hromadit akcie nebo svěřit investice renomovaným finančním institucím a vybrat si investiční segmenty, které odpovídají vašemu riziku.

Zlato bude také investičním kanálem vhodným pro rizikový apetit. V současné době je drahý kov ukotvený na poměrně vysoké ceně a vykazuje výkyvy. Ve vhodných fázích ceny zlata můžete zvážit i jeho držení. Neměli byste však investovat více než 10 % celkového majetku rodiny.

V konečném důsledku by každé investiční rozhodnutí, které učiníte, mělo být zvažováno v rámci komplexního finančního plánu, který je navržen tak, aby zohledňoval vaši toleranci k riziku, vaše dlouhodobé finanční cíle a okamžité potřeby vaší rodiny. Doufejme, že vám výše uvedené rady pomohou spravovat a rozvíjet vaše osobní finance.

Vu Thi Huong
Expert na osobní finanční plánování
Investiční poradenská a správcovská společnost FIDT

Zdrojový odkaz