Aby byl proces oceňování pozemků úplnější

Stanovení hodnoty pozemků je důležitým krokem v procesu vývoje realitních projektů. Podle nedávného průzkumu Ministerstva stavebnictví se více než 50 % realitních projektů potýká s obtížemi, překážkami nebo pomalou realizací kvůli obtížím při určování cen pozemků pomocí metody tržních cen. V roce 2022 přispěla schopnost určovat ceny a trh také k prudkému poklesu nabídky nemovitostí ve srovnání s rokem 2021.

Ocenění pozemku je důležitým krokem.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí v současné době shromažďuje stanoviska příslušných ministerstev, odvětví a agentur k novele návrhu vyhlášky č. 44 a oběžníku č. 36. Mezi navrhovanými novelami existuje mnoho různých názorů na současné metody oceňování pozemků, zejména na zrušení metody „přebytku“, což je kontroverzní otázka. K rozdílu mezi metodou přebytku v této otázce paní Do Thi Thu Giang, ředitelka poradenských služeb společnosti Savills Ho Chi Minh City, odbornice s dlouholetými zkušenostmi v oblasti oceňování, uvedla, že v současné době existuje mnoho různých metod oceňování a v závislosti na charakteristikách nemovitosti a dostupnosti dat budou existovat vhodné přístupy a metody oceňování.

Například paní Giang analyzovala, že metoda porovnání je vhodná pro nemovitosti s malou rozlohou a počet podobných transakcí je běžný. Tato metoda má však omezení, pokud jde o data: shromážděné informace o transakcích se liší mezi skutečnou hodnotou transakce a hodnotou transakce uvedenou ve smlouvě; podrobnosti o transakci nejsou plně zveřejněny. V případě nemovitostí s velkou rozlohou nebo developerských projektů je počet podobných srovnatelných nemovitostí velmi omezený, což vede k nutnosti provádět velké úpravy, které ovlivňují přesnost výsledků ocenění. U metody úpravy ceny pozemku se úpravový koeficient uplatňuje fixně v určitém období a neodráží výkyvy trhu v krátkém čase. Kromě toho je úpravový koeficient založen také na výsledcích analýzy omezených a nepřesných údajů o transakcích s pozemky.

Metoda přebytku je mezitím vhodnější pro oceňování velkých pozemků, které jsou ve fázi výstavby. Tato metoda bere odhadované příjmy mínus odhadované investiční náklady, aby se získala zbývající hodnota pozemku. „Předpokládejme, že pozemek má potenciální komerční a servisní využití; při použití porovnávací metody nebo korekčního koeficientu bude hodnota pozemku odhadnuta na konkrétní hodnotu. U metody přebytku však lze předpokládat, že pozemek je zastavěn s různými typy komerčního a servisního využití, jako jsou kanceláře, nákupní centra nebo hotely, čímž se zjistí nejvyšší hodnota pozemku a zajistí se princip nejlepšího a nejefektivnějšího ocenění nemovitosti,“ uvedl expert. V jiném příkladu je oceňovaný pozemek smíšený pozemek s obytnými pozemky a komerčními a servisními pozemky. Použití porovnávací metody nebo korekčního koeficientu tedy nebude schopno plně a správně odrážet smíšenou hodnotu kvůli omezenému počtu srovnatelných aktiv s podobnými poměry složek ve směsi nebo kvůli nedostatku vhodného koeficientu.

Ve skutečnosti má tato metoda také omezení kvůli mnoha předpokladům a subjektivním prognózám. Aby se tato omezení minimalizovala, může být během procesu oceňování nutné provést další metody srovnání a kontrastu, aby se dosáhlo přesných výsledků ocenění.

Úloha metody přebytku

Na základě výše uvedené analýzy se paní Do Thi Thu Giang domnívá, že by metoda přebytku měla být zachována, protože je vhodná pro odhad pozemků s potenciálem pro rozvoj nebo přestavbu.

Pan Troy Griffiths, zástupce generálního ředitele společnosti Savills Vietnam, se dále zabýval rolí metody přebytku a uvedl, že ve většině případů povede vyloučení metody přebytku ke konzervativnějším oceněním. „Pozemkové fondy, které jsou plánovány pro rozvoj projektu, budou přesněji oceněny metodou přebytku. Tato metoda ukazuje celkovou ziskovost projektu a také finanční ukazatele, které ukazují, zda je projekt finančně udržitelný, či nikoli,“ uvedl pan Troy Griffiths.

„Ve Vietnamu, kde vláda diskutuje o důležitých aktualizacích procesu oceňování pozemků, je pochopitelné, že se zvažuje vyřazení reziduální metody, protože se spoléhá na mnoho subjektivních proměnných. Při zavádění jakékoli nové metody by se měla zvážit metoda s vyšší integritou a méně subjektivními faktory. Reziduální metoda by však měla být aplikována vhodným způsobem jako akceptovaná a uplatňovaná metoda oceňování,“ dodal zástupce generálního ředitele společnosti Savills.

V případě, že se reziduální metoda vyloučí, stále existuje řada dalších metod oceňování; poznamenává však, že nejzákladnějším problémem je jednoduše přímé srovnání. Účelem oceňování je simulovat chování trhu za účelem určení tržní hodnoty. Většina kupujících se při určování hodnoty své nemovitosti často spoléhá výhradně na hodnotu podobných nemovitostí v okolí.

Odborníci tvrdí, že reziduální metoda nebo hypotetická metoda se v mnoha zemích používá poměrně efektivně. Banky, soudy a arbitráže často přijímají a diskutují o použitých proměnných. Jedná se jednoduše o metodu diskontovaných peněžních toků (DCF) s více subjektivními proměnnými, takže je méně populární než jiné metody.

Zdrojový odkaz