Návrh na zpřísnění úvěrů na nákup druhých domů: Potřebujeme transparentní data a vhodný plán

Ministerstvo stavebnictví nedávno navrhlo nový limit pro úvěry na nákup druhého a následného bydlení, aby omezilo spekulace s nemovitostmi a zpomalilo ceny bydlení. Konkrétně si kupující druhého bydlení mohou půjčit pouze do výše 50 % hodnoty smlouvy a u třetích domů a dalších nesmí limit úvěru překročit 30 %.

Na semináři „Dešifrování toků kapitálu v oblasti nemovitostí a příležitostí pro kupující nemovitostí“, který uspořádaly noviny Lao Dong, se k tomuto návrhu vyjádřil právník Pham Thanh Tuan, právník Hanojské advokátní komory a expert na právo v oblasti nemovitostí.

Návrh na omezení úvěrů na nákup druhých domů, aby se zabránilo spekulacím, je považován za rozumný. (Ilustrační foto/CP)

Z právního hlediska, co si myslíte o návrhu omezit úvěry pro kupující druhých a více domů?

- Celkově by návrh na omezení úvěrů pro více vlastníků nemovitostí, včetně druhých domů, teoreticky tvrdě zasáhl více vlastníků nemovitostí.

Protože kupující nemovitostí, zejména investoři, obvykle musí využít finanční páku a mít kombinaci 3 stran, jako je investor, banka a kupující nemovitosti.

Uplatňování úvěrových limitů pro druhé domy a další, jak navrhuje Ministerstvo stavebnictví, bude mít dopad na kapitálové zdroje bank pro investory. Tento návrh v první řadě ovlivní počet transakcí mezi investory a kupujícími domů.

Návrh je však v zásadě rozumný a je považován za opatření, které je třeba uplatnit s vhodným plánem a za vhodných okolností. S ohledem na tržní realitu vyžaduje efektivní uplatňování této politiky dvě podmínky: nezbytné podmínky a postačující podmínky.

Předpokladem je databáze trhu s nemovitostmi. Data musí být skutečně čistá, živá, úplná a vždy aktualizovaná.

Protože když nemáme úplné údaje o trhu s nemovitostmi, o počtu domů, které každá osoba vlastní, neexistuje žádný základ pro určení, kolik nemovitostí daná osoba vlastní. To je považováno za nezbytný předpoklad.

Postačující podmínkou pro uplatnění je, že naše politika musí být konzistentní. Kromě úvěrové politiky musíme uplatnit novou politiku úrokových sazeb a daní proti spekulacím. Nejdůležitější je zlepšit nabídku.

Myslím, že výše uvedený návrh je v zásadě rozumný, ale při jeho aplikaci musí být splněny specifické podmínky týkající se dat a zajištění synchronizace. Pouze tehdy bude výše uvedená politika přesná a správná.

Má tento návrh jasný právní základ a pokud bude zaveden do praxe, jaké předpisy bude nutné doplnit, aby se předešlo konfliktům s jinými zákony, jako je zákon o bydlení, zákon o pozemkech nebo zákon o úvěrových institucích?

Jak již bylo zmíněno, existují dva faktory, z nichž nejdůležitější je synchronizace politik, což znamená odstranění právních obtíží a překážek pro projekty.

Protože nejdůležitější je vytvořit zdroj dodávek, který zajistí faktory nabídky a poptávky. V minulosti jsme to zvládli velmi dobře, což jasně prokázal počet projektů, které byly vyřešeny a na trhu realizovány.

Například problém realizace bytových projektů bez pozemků, jen Hanoj vyřešila 298 komerčních bytových projektů s rozlohou přibližně 1 500 hektarů. Takové řešení vyžaduje změnu mnoha právních předpisů.

Za druhé, pokud jde o úvěrovou politiku. Úvěrová politika zahrnuje mnoho právních faktorů, nejen zákon o úvěrových institucích a další relevantní zákony. To vyžaduje řízení měnové politiky, fiskální politiky a finanční politiky.

Dále navrhuji progresivní daň pro více vlastníků nemovitostí.

„Páteří“ pro zlepšení tohoto problému je však faktor dat. Bez dostatečného množství dat nelze efektivně implementovat všechny politické mechanismy. Každý politický mechanismus musí být založen na úplných a transparentních datech.

„Páteří“ pro zlepšení tohoto problému je datový faktor. (Foto: VNP)

Pokud bude tato politika uplatněna, jaké podle vás budou největší obtíže v procesu implementace, pane?

- Toto je také problém mnoha zemí, nejen Vietnamu, ale i dalších zemí, při uplatňování daňové nebo úvěrové politiky založené na množství nemovitostí, které každá osoba vlastní nebo spravuje.

Ve skutečnosti je třeba zhodnotit dva nejdůležitější faktory. Zaprvé musíme jasně rozlišovat mezi spekulativním chováním a skutečným chováním v oblasti vlastnictví rezidenčních nemovitostí.

To je velmi obtížný úkol, protože například spekulant může požádat své rodiče, sourozence nebo příbuzné, aby na svá jména zaregistrovali nemovitosti, aby se vyhnul pojistce. Pokud by se pojistka zakládala pouze na počtu nemovitostí, nemůže dosáhnout cíle.

Například spekulanti, kteří požádají své rodiče, sourozence nebo příbuzné, aby se na těchto nemovitostech hlásili jejich jmény, budou v tomto případě jasně identifikováni.

Výše uvedená politika, pokud je založena na počtu nemovitostí, je nezbytnou podmínkou, ale nebude postačující. Pro identifikaci správného cíle je nutné použít další nástroje a opatření, jako je například uplatnění progresivní daně.

Za druhé, databáze nemovitostí je v současné době v procesu dokončení a synchronizace. Sektor zdrojů spravuje data o pozemkech, stavební sektor spravuje bydlení, daňový sektor spravuje daňová data, notář spravuje notářská data a banka spravuje úvěrová data.

Konsolidace, sdílení a synchronizace těchto dat do společné databáze je však stále v procesu dokončení. Komerční banky proto při poskytování úvěrů nemají k dispozici kompletní databázi, která by umožnila zjistit, kolik nemovitostí daná osoba vlastní.

Banky dokonce připustily, že nemohou přesně určit počet nemovitostí vlastněných nebo spravovaných danou osobou. Proto je odpovědnost za oceňování úvěru na základě počtu nemovitostí velkou výzvou. Jedná se o nezbytný nástroj, ale je třeba zvážit časový harmonogram a plán pro podání žádosti.

Pokud jde o kritéria pro rozlišení mezi skutečnými kupci domů a spekulanty, rozvinuté země se často spoléhají na velmi přísné řízení peněžních toků a finančních zdrojů.

Prostřednictvím údajů o účtech za elektřinu a vodu, o tom, kdo náklady uhradil atd., lze určit skutečného vlastníka nemovitosti. Za současných podmínek ve Vietnamu je však uplatňování těchto kritérií stále velmi obtížné kvůli omezeným relevantním údajům.

Ačkoli tedy usilujeme o standardy srovnatelné s zeměmi OECD, v současném období potřebujeme plán pro postupné dokončení databáze, aby daňová a úvěrová politika založená na vlastnictví nemovitostí mohla být skutečně účinná.

Děkuju!

Zdroj: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html