Během setkání s voliči v Hanoji před 10. zasedáním 15. Národního shromáždění 30. září strávil generální tajemník To Lam mnoho času diskusí o pozemkových otázkách. Generální tajemník poukázal na skutečnost, že stát řídí ceny benzínu, elektřiny a mnoha dalších statků, ale cena pozemků je přidělena radám a konzultačním společnostem, které stanovují ceny podle trhu. To vede k manipulaci s trhem, cenové inflaci a způsobuje lidem potíže.
Mnoho nedostatků v řízení
Generální tajemník poukázal na to, že existují velmi malé, rozptýlené pozemky, které nelze k ničemu využít, ale při dražbě „pozemkoví makléři“ nahánějí ceny tak vysoko, že tisíce hektarů půdy hned vedle té jejich se prodávají za velmi vysoké ceny. Generální tajemník dále uvedl, že novela pozemkového zákona a zákona o plánování musí zajistit efektivní a rovné využívání půdy.
Pozemek na předměstí Ho Či Minova Města, ale nyní má velmi vysokou prodejní cenu ve srovnání s dobou před několika lety
Ve skutečnosti se v posledních letech odehrálo mnoho případů, které se staly drahými lekcemi. Typicky v roce 2025 v aukci pozemků v Soc Son (Hanoj), kdy Pham Ngoc Tuan zaplatil až 30 miliard VND/m2, což je stokrát více než skutečná cena něco málo přes 40 milionů VND/m2. Po vítězství v aukci se tento subjekt vzdali kauce a nakonec byl odsouzen k 3 letům vězení za porušení předpisů o aukcích nemovitostí. Nebo v únoru letošního roku v Thanh Oai (Hanoj) se trik s „cenovou inflací“ zopakoval, když bylo 54 pozemků o rozloze přes 4 400 m2 navýšeno na dvojnásobek vyvolávací ceny a poté řada spekulantů kauci vzdali, což způsobilo další chaos na trhu.
Nejen ceny pozemků, ale i trh s bydlením v mnoha lokalitách, zejména v Hanoji a Ho Či Minově Městě, zažil neuvěřitelné cenové horečky.
Uvádí se mnoho důvodů, od spekulací a cenové inflace až po omezenou nabídku v důsledku dlouhodobých právních problémů a pomalé stanovování poplatků za užívání pozemků, což vede ke zvýšení investičních nákladů a prudkému nárůstu konečných prodejních cen.
Pan Vo Huynh Tuan Kiet, ředitel a vedoucí oddělení marketingu bytových projektů společnosti CBRE Vietnam, uvedl, že zásadní změny po sloučení Ho Či Minova Města s velkoměstem přinesly silnou vlnu investic. Rozvoj dopravní infrastruktury, zejména systému metra, okružních silnic a modelu rozvoje měst orientovaného na veřejnou dopravu (TOD), zvýšil přitažlivost zahraničního kapitálu na trh s nemovitostmi. „V kombinaci s úpravou cen pozemků a daňové politiky související s nemovitostmi však trh vytvořil novou cenovou hladinu, zejména v příměstských oblastech,“ analyzoval pan Kiet.
Vytvoření národního standardního rámce pro ceny pozemků
Ceny pozemků ve skutečnosti vždy patřily k faktorům, které silně ovlivňují trh s nemovitostmi a přímo ovlivňují ekonomický a společenský život. Nepřiměřené výkyvy, spekulace a skupinové zájmy trh deformovaly, což ztěžovalo lidem i podnikům. Mnoho odborníků se domnívá, že je načase vytvořit transparentní, vědecký a synchronní mechanismus, který by ceny pozemků vrátil na jejich skutečnou hodnotu a vytvořil tak základ pro udržitelný rozvoj.
Dr. Nguyen Si Dung, bývalý zástupce vedoucího Kanceláře Národního shromáždění, uvedl, že nejzákladnějším řešením je vytvoření národního standardního rámce pro ceny pozemků. „Je třeba zřídit nezávislou národní radu pro ceny pozemků, která by vydávala cenový rámec založený na velkých datech, za konzultací s odborníky a pod přísným dohledem. Není možné nechat každou lokalitu stanovovat si vlastní ceny, protože riziko skupinových zájmů je velmi vysoké,“ zdůraznil.
Zároveň je klíčovým úkolem vybudování jednotné pozemkové databáze v celé zemi. Tento systém musí plně zaznamenávat transakce, daňové a úvěrové informace v reálném čase, což pomůže přesně odrážet nabídku a poptávku a eliminovat virtuální transakce, které jsou „hřištěm“ pro spekulace.
Podle Dr. Nguyen Si Dunga musí stát, aby se eliminoval motiv spekulací, uplatnit daň proti spekulacím, progresivní daň z opuštěné půdy nebo krátkodobých transakcí. Kromě toho je třeba seriózně zavést mechanismus pro vymáhání rozdílů v nájemném z pozemků, tj. když stát investuje do infrastruktury, která způsobuje růst cen pozemků, musí tato přidaná hodnota patřit celé populaci prostřednictvím daní, poplatků nebo dražeb a nesmí plynout do kapes skupiny jednotlivců. Navrhl také povolit, aby se ceny občanskoprávních transakcí mohly lišit od státních cen v rozumném rozmezí, ale aby měly stanovený strop, aby se zachovala flexibilita a zároveň byla zajištěna stabilita.
Stanovení strategie využití půdy
Z tržní praxe uvedl Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Institutu přírodních zdrojů a environmentální ekonomiky v Ho Či Minově městě, že uplatňování nového ceníku pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024 odhalilo mnoho nedostatků. „Po pouhém roce se nový ceník pozemků zvýšil z 2,3 na 38krát ve srovnání s dobou před účinností zákona. Zároveň vyhláška 103/2024 stanoví, že při přeměně účelu využití pozemku na pozemek určený k bydlení musí být zaplacena 100% daň, což je nad rámec možností lidí, což vede ke ztrátě příjmů a výrazně ovlivňuje socioekonomický rozvoj, zejména živobytí a sociální zabezpečení lidí,“ uvedl.
Tento expert se domnívá, že důvodem je nepřiměřená konstrukce ceníku pozemků podle vyhlášky 71/2024, a proto je třeba jej upravit. „Stanovení strategie využívání půdy v makroekonomické regulaci je nanejvýš důležité. Ceník pozemků proto musí být v každém kraji a městě stabilní a pro úpravu je třeba použít koeficient K.“
Koeficient K je teoreticky nástrojem pro státní správu půdy, který pomáhá omezit amplitudu kolísání. Proto by v tomto revidovaném pozemkovém zákoně mělo být jasně stanoveno, že základem pro sestavení nového ceníku pozemků platného od 1. ledna 2026 je ceník pozemků platný před nabytím účinnosti zákona, přičemž koeficient K se bude upravovat s amplitudou zvýšení/snížení o 3 % až 5 %. „Tento přístup přispěje ke stabilizaci makroekonomiky v dlouhodobém horizontu,“ navrhl pan Thuan.
Zdůraznil také, že půda je prostředkem výroby a služeb, takže ceny půdy musí být v souladu, aby stimulovaly investice a vytvářely pracovní místa. Omezování spekulací je nevyhnutelným trendem, protože předcházení plýtvání půdou je také předpokladem pro bohaté lidi a silnou zemi. Místo zvyšování cen půdy by stát měl vypočítávat poplatky za pozemky a výstavbu měst, aby vytvořil udržitelnější zdroj příjmů.
Výstavba bydlení pro skutečné potřeby
Dr. Nguyen Van Khoi, předseda Vietnamské realitní asociace, zdůraznil, že rozvoj bydlení pro skutečné potřeby je udržitelným řešením, namísto aby se trh řítil spekulativně. Analyzoval: „Je nutné prosazovat preferenční politiky a specifické mechanismy pro projekty sociálního bydlení a komerční bydlení střední cenové kategorie a zároveň flexibilně převádět luxusní nemovitosti do segmentu reálného bydlení, aby se zabránilo plýtvání zdroji.“
Pan Khoi také uvedl, že právní postupy musí být zjednodušeny a plánování musí být transparentní, zejména během fáze slučování administrativních jednotek, aby podniky měly základ pro dlouhodobé investice. Dalším problémem je kontrola rizik spojených s pomalu se rozvíjející infrastrukturou a pozastavenými projekty, které způsobují lidem velké škody.
Pan Khoi rovněž navrhl, aby vláda brzy zřídila Národní fond bydlení a Místní fond bydlení na podporu kapitálu, regulaci nabídky a poptávky a rozvoj nájemního bydlení. Při rozvoji sociálního bydlení a satelitní infrastruktury by měl být podporován model partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP). Zároveň je nutné zpřísnit mechanismus pro monitorování a kontrolu spekulací a cenové inflace, aby se zajistila „udržitelná aktiva“ pro lidi.
Zdroj: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Komentář (0)