Ceny pozemků porostou, důvod, proč byty v Hanoji neustále dosahují rekordů, případy, kdy si domy mohou dovolit cizinci

Je nutné zpřísnit rozdělení a prodej pozemků, což je důvod, proč hanojské byty neustále dosahují rekordů. Quang Binh se chystá vydražit 128 pozemků, počínaje cenou od 560 milionů VND... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí stanoví, že práva k užívání pozemků nemohou být převedena na osoby, které si samy staví domy, rozdělují pozemky na parcely k prodeji v obvodech, okresech a městech zvláštní třídy, třídy I, II a III a jsou předmětem dražeb práv k užívání pozemků za účelem investic do bytové výstavby v souladu s ustanoveními pozemkového zákona. (Zdroj: Dan Tri)

Ceny pozemků by mohly růst

Podle statistik Ministerstva stavebnictví bude mít země do prosince 2023 902 městských oblastí. Výše ​​uvedené statistiky přímo souvisejí s nařízením o zákazu dělení a prodeje pozemků v novelizovaném zákoně o podnikání s nemovitostmi, které vstoupí v platnost začátkem roku 2025.

Konkrétně novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí stanoví, že práva k užívání pozemků nemohou být převedena na osoby, které si samy staví domy, rozdělují pozemky na parcely k prodeji v obvodech, okresech a městech zvláštní třídy, třídy I, II a III a jsou předmětem dražeb práv k užívání pozemků za účelem investic do bytové výstavby v souladu s ustanoveními pozemkového zákona.

Pro zbývající oblasti určí Provinční lidový výbor na základě místních podmínek oblasti, kde investoři projektu mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocí při výstavbě domů.

Pokud jde o toto nařízení zakazující dělení a prodej pozemků, mnoho realitních expertů se domnívá, že v příštím roce či dvou bude trh s pozemky zažívat mnoho silných výkyvů. Zpřísnění dělení a prodeje pozemků způsobí, že nabídka bude omezená, a ceny mohou jít nahoru.

Pan Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) - uvedl, že poptávka po pozemcích je vždy velmi vysoká, zatímco na trhu chybí nabídka z oficiálních projektů.

„Mnoho spekulantů využilo příležitosti k nákupu pozemků, jejich rozdělení na parcely a dokonce i pojmenování po legitimních projektech, aby přilákali kupce. Zároveň se předhánějí v nafukování cen, čímž „tlačí“ ceny nemovitostí nahoru a způsobují chaos na trhu,“ řekl pan Dinh a potvrdil, že zpřísnění dělení a prodeje pozemků je nezbytné.

Podle realitního experta Dinha Minha Tuana může zákaz dělení a prodeje pozemků dle nových předpisů omezit jejich bující dělení, nabídka na trhu se také „zmenší“, což pomůže omezit plýtvání půdními zdroji.

Obchodování s pozemky však v nadcházejícím období také pocítí negativní dopady. V první fázi bude trh s pozemky nestabilní, protože v současné době se 90 % obchodů s pozemky na trhu týká pozemků v rozdělených parciálních oblastech.

Po zavedení regulace se může objevit velké množství velkoplošných pozemků na prodej za zvýhodněné ceny, a to od investorů, kteří si pozemky nechtěně „drží“ za účelem rozdělení a oddělování parcel za účelem dosažení zisku.

Naopak ceny parcelovaných pozemků s certifikáty v lokalitách, kde je dělení zakázáno, se zvýší a existuje možnost „běhu“ k dělení a štěpení parcel ještě před oficiálním vstupem zákona v platnost.

Oficiální zpřísnění rozdělení pozemků se nedotkne pouze malé skupiny lidí. V městských oblastech typu 2 a 3 je totiž počet investorů zapojených do investic do pozemků velmi vysoký. Vzhledem k tomu, že tento typ investic má dobrou likviditu a vysokou poptávku, někteří investoři „hromadí“ zboží a dále ho prodávají za vysoké ceny.

„Neviditelně je cena rozdělené půdy také vyšší než průměrná cena půdy prodávané lidmi,“ zdůraznil pan Tuan.

Podle pana Tuana zákaz dělení a prodeje pozemků ve 105 městech a obcích sníží kupní sílu na těchto trzích, ale pozemky v prvotřídních městských oblastech přilákají více peněžních toků. Investoři totiž vidí rizika i vně a počkají, až se problémy spojené s dělením pozemků stabilizují, a poté zváží návrat do těchto oblastí. V krátkodobém horizontu budou centrální trhy stále přitahovat peněžní toky díky zjevnému nárůstu investiční poptávky.

Pan Tuan doporučuje, aby investoři do pozemků v této době pečlivě zvážili investice do pozemků v oblastech, které se nacházejí v přechodném období podle zákona o podnikání s nemovitostmi nebo zákona o bydlení, zejména v oblastech, kde je dělení a prodej pozemků zakázán. Kupující se musí ujistit, že investiční pozemek má certifikát.

Stejný názor sdílí i pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA), který uvedl, že z dlouhodobého hlediska zpřísnění dělení a prodeje pozemků pomůže tomuto trhu rozvíjet se transparentním a udržitelným směrem, zabrání spekulacím a pozemkové „horečce“ a omezí plýtvání půdou.

Co způsobuje prudký růst cen bytů v Hanoji ?

Poptávka po bydlení neustále roste, což vyvíjí tlak na nabídku a obecně tlačí ceny nemovitostí na neustálé nastavování nových úrovní, z nichž každá je vyšší než předchozí.

Zejména segment bytů v Hanoji zažívá neustálý cenový nárůst. Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) poukázala na faktory, které způsobily, že ceny bytů v Hanoji neustále dosahují nových rekordů.

Od roku 2018 jsou politiky týkající se zdrojů kapitálu a rozhodnutí agentur a ministerstev při kontrole trhu s nemovitostmi jedním z důvodů vážného poklesu nabídky rezidenčních nemovitostí.

Výzkumná data VARS ukazují, že ceny bytů v Hanoji rostou již desítky po sobě jdoucích čtvrtletí. Index cen bytů v Hanoji se v prvním čtvrtletí roku 2024 zvýšil o 48 % ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2019 a o 8 procentních bodů ve srovnání s posledním čtvrtletím roku 2023 – což je nejvyšší nárůst za posledních 5 let.

Odborníci VARS poukázali na to, že infrastruktura se neustále zlepšuje, takže hodnota nemovitostí také úměrně roste s investicemi. Není však rozumné investovat pouze jednou a zvyšovat ji 3–4krát.

Důvody, proč ceny bytů v Hanoji neustále překonávají maxima, jsou způsobeny velkou investiční poptávkou, kdy velké peněžní toky silně „tečou“ do nemovitostí za účelem držení aktiv, zejména v kontextu klesajících bankovních úrokových sazeb na „dno“. Poptávku po investicích do nájemních bytů navíc pohánějí také potřeby velkého počtu mezinárodních turistů, zahraničních odborníků nebo studentů, kteří se hrnou do hlavního města.

Mezitím je nabídka příliš nedostatečná, existuje nedostatek zboží k uspokojení poptávky na trhu. Podle obecné psychologie je poptávka po vlastnictví bydlení mezi Vietnamci vždy vysoká a stále roste... Řada těchto faktorů současně ovlivňuje cenu bytového segmentu v Hanoji a neustále láme vlastní cenové rekordy.

VARS vypočítává, že do roku 2025 se očekává, že populace Hanoje dosáhne 9 milionů lidí s očekávanou mírou urbanizace 62 %. Do roku 2025 tak populace žijící v městských oblastech dosáhne přibližně 5 580 000 lidí, oproti 4 138 500 lidem v roce 2022, což odpovídá přibližně 120 000 novým městským domácnostem každý rok.

Zároveň VARS uvedl, že data z plánu rozvoje bydlení v Hanoji na období 2021–2025 rovněž ukazují, že celková poptávka po domech na období 2022–2025 činí 185 200 domů, z toho je 166 600 bytů. Skutečný počet nově otevřených bytů na prodej v Hanoji však neustále klesá.

V roce 2023 dosáhne celková nabídka nových bytů pouze přibližně 11 000 kusů, což odpovídá 66 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2022. Jen v prvním čtvrtletí roku 2024 bude na celém hanojském trhu otevřeno pouze asi 3 000 nově otevřených bytů.

Hanoji tak bude odteď až do roku 2025 v průměru chybět asi 50 000 bytů ročně. Počet nově licencovaných projektů komerčního bydlení mezitím neustále klesá a lidé se zdráhají své domy prodat ze strachu, že pokud ceny budou nadále růst, nebudou mít dostatek peněz na koupi dalšího domu; zvláště nyní, když na trhu nejsou žádné byty s „dostupnými“ cenami.

V roce 2023 dosáhne celková nabídka nových bytů pouze přibližně 11 000 kusů, což odpovídá 66 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2022. (Foto: HA)

Případy, kdy zahraniční organizace a jednotlivci mohou vlastnit domy ve Vietnamu

Článek 17 zákona o bydlení z roku 2023 (účinný od 1. ledna 2025) stanoví zahraniční organizace a jednotlivce, kteří mohou vlastnit domy a formy vlastnictví domů ve Vietnamu.

Zahraniční organizace a jednotlivci jsou proto oprávněni vlastnit domy ve Vietnamu, včetně:

Hospodářské organizace se zahraničními investicemi investují do bytové výstavby ve Vietnamu v souladu s ustanoveními tohoto zákona a dalších příslušných právních předpisů;

Hospodářské organizace se zahraniční investicí, pobočky, zastoupení zahraničních podniků, zahraniční investiční fondy a pobočky zahraničních bank působící ve Vietnamu (dále jen „zahraniční organizace“);

Zahraniční osoby mají povolen vstup do Vietnamu.

Zahraniční organizace a jednotlivci uvedení v bodě 1 tohoto článku mohou vlastnit domy ve Vietnamu, včetně bytů a individuálních domů, a to následujícími způsoby:

Organizace uvedená v bodě a) odstavci 1 tohoto článku je oprávněna vlastnit domy prostřednictvím realizace investičních projektů bytové výstavby ve Vietnamu;

Organizace a jednotlivci uvedení v bodě b) a bodě c) odstavce 1 tohoto článku mohou vlastnit domy koupí nebo splátkovým prodejem komerčních domů od investorů investičních projektů bytové výstavby, darováním nebo děděním komerčních domů v investičních projektech bytové výstavby, které se nenacházejí v oblastech vyžadujících obranu a bezpečnost státu, jak je stanoveno v článku 16 tohoto zákona;

Organizace a jednotlivci uvedení v bodě b) a bodě c) odstavce 1 tohoto článku mohou vlastnit domy koupí nebo splátkovým prodejem domů od zahraničních organizací a jednotlivců, kteří již vlastní domy, jak je stanoveno v bodě b) tohoto odstavce.

Quang Binh se chystá vydražit 128 pozemků.

Provincie Quang Binh bude v květnu příštího roku dražit právo užívání 128 pozemků v okrese Quang Trach, městech Ba Don a Dong Hoi. Nejnižší vyvolávací cena je 560 milionů VND a nejvyšší téměř 6 miliard VND.

Ve městě Ba Don bude 7. května odpoledne Centrum pro aukce nemovitostí provincie Quang Binh draženo 50 pozemků vlastněných Radou pro správu rozvojových a investičních projektů pozemkového fondu města Ba Don s cílem získat práva k užívání pozemků.

50 dražených pozemků jsou venkovské pozemky určené k dlouhodobému užívání. Pozemky patří k projektu rezidenční infrastruktury podél hlavní silnice z dálnice 12A do centrálního shluku obcí v jižním regionu, města Ba Don.

Pozemky mají velikost od 160 do 240 m2. Vyvolávací cena od 560 milionů VND do více než 2 miliard VND/parcela.

Uzávěrka pro podání registračních dokumentů a nabídek je 4. května v 16:30. Vyhlášení nabídek se uskuteční v sále Lidového výboru obce Quang Hoa ve městě Ba Don.

Také ve městě Ba Don pokračovalo Servisní centrum pro aukce nemovitostí v provincii Quang Binh 13. května odpoledne v organizaci aukce práv k užívání pozemků k 10 parcelám.

Dražené pozemky jsou všechny městské obytné pozemky, které jsou součástí projektu technické infrastruktury obytné oblasti Dong Mua, městské části Quang Thuan, města Ba Don.

Plocha jednotlivých pozemků je od 160,8 do 237 m2/parcela. Vyvolávací cena od 746 milionů VND do více než 1,3 miliardy VND/parcela.

Uzávěrka pro podání aukčních dokumentů a nabídek je 10. května v 16:30 v Lidovém výboru okresu Quang Thuan.

Vyhlášení zaplacené ceny se uskuteční v sále Lidového výboru okresu Quang Thuan.

V okrese Quang Trach bude 16. května ráno vydraženo 42 pozemků vlastněných Lidovým výborem obce Quang Phu, které bude vydraženo Centrum pro aukce nemovitostí provincie Quang Binh.

42 pozemků jsou venkovské obytné pozemky s dlouhodobým využitím; patřící do projektu technické infrastruktury obytné plánovací oblasti obce Nam Lanh, obec Quang Phu.

Plocha od 200 do 303,6 m2/parcela. Vyvolávací cena od 680 milionů VND do téměř 1,4 miliardy VND/parcela.

Dražba se koná nepřímým hlasováním pouze jednou během lhůty pro podávání přihlášek. Uzávěrka pro podání přihlášek a nabídek je 13. května do 16:30 v sídle Lidového výboru obce Quang Phu.

Vyhlášení zaplacené ceny se uskuteční v sále Lidového výboru obce Quang Phu.

Ve městě Dong Hoi uspořádají 13. května ráno Centrum pro aukce nemovitostí provincie Quang Binh a Rada pro řízení investičních projektů v oblasti občanské a průmyslové výstavby provincie Quang Binh aukci práva k užívání 26 pozemků.

Pozemky patřící k projektu technické infrastruktury obytné oblasti v administrativním centru obvodu Duc Ninh Dong.

Plocha pozemků od 126 do 331,5 m2/parcela. Vyvolávací cena od více než 1,4 miliardy do více než 5,9 miliardy VND/parcela.

Registrace k účasti v aukci a hlasování je možná do 16:30 hodin dne 10. května. Vyhlášení nabídek proběhne v sále Centra pro aukce nemovitostí v provincii Quang Binh.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html