Prudce rostoucí ceny bydlení: Bohatí se drží půdy, mladí… obav

(CLO) Vietnamský trh s nemovitostmi má stále velký potenciál a prostor pro rozvoj, ale skrývá riziko bubliny, kdy ceny bydlení rychle porostou a daleko překročí reálné příjmy, čímž se prohloubí propast mezi těmi, kteří vlastní nemovitosti, a těmi, kteří vlastní bydlení nemohou.

Bohatí drží půdu, mladí… starosti

Podle zprávy Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) vietnamský trh s nemovitostmi stále více prokazuje svou velkou a důležitou roli a těší se zvláštní pozornosti lidí, investorů i tvůrců politik.

Podle Generálního statistického úřadu (nyní Generální statistický úřad, Ministerstvo financí ) činil průměrný příspěvek stavebnictví a realitního průmyslu k celkovému HDP země v posledních letech přibližně 10 %. Z toho se realitní průmysl přímo podílí na přibližně 3,5 % a k růstu HDP přispívá v průměru přibližně 0,5 procentního bodu.

Průměrný příspěvek stavebnictví a realitního průmyslu k HDP Vietnamu je však ve srovnání s ostatními zeměmi v regionu pouze asi 50 %.

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou zvýšila ceny bydlení, zejména bytů ve velkých městech. (Foto: CP)

Podíl nemovitostí na celkových ekonomických aktivech dosáhl pouze přibližně 21 % – což je výrazně méně než 35 % v rozvinutých zemích. Trh má tedy stále velký prostor pro rozvoj ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.

Současný proces rozvoje však vykazuje mnoho známek neudržitelnosti, zejména nerovnováhu mezi strukturou produktu a platební schopností většiny lidí. V posledních třech letech se sice nabídka bydlení zvýšila, ale většina z ní je soustředěna v segmentu luxusních nemovitostí s vysokou hodnotou, které slouží především investičním potřebám, včetně spekulací.

I v příměstských oblastech, kde se očekává uspokojení poptávky po dostupném bydlení, skutečné prodejní ceny stále výrazně převyšují průměrný příjem lidí. Skutečná poptávka na trhu je přitom stále soustředěna v segmentu dostupného bydlení.

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou zvýšila ceny bydlení, zejména bytů ve velkých městech, a vytvořila novou cenovou hladinu, která daleko převyšuje tempo růstu příjmů. To nejen zužuje přístup lidí k bydlení, ale také představuje riziko vzniku cenové bubliny.

Vlastnictví domu je pro lidi stále obtížnější. Na dvoupokojový byt v ceně kolem 5 miliard VND by rodina s příjmem 50 milionů VND měsíčně potřebovala přibližně osm let, pokud by veškerý svůj příjem utratila za koupi domu, a až 25 let, pokud by se řídila zásadou, že náklady na bydlení nesmí překročit jednu třetinu jejich příjmu.

Ani sociální bydlení, které je určeno pro osoby s nízkými příjmy, už není „levné“. Byt o rozloze 60 m² stojí přibližně 1,5 miliardy VND, což znamená, že domácnost s maximálním příjmem dle předpisů (40 milionů VND/měsíc) si musí stále spořit asi 10 let, nebo i déle, pokud si vezme úvěr.

V důsledku toho se zvětšuje rozdíl mezi skupinou, která vlastní majetek, a skupinou, která majetek nevlastní. Ti, kteří vlastní nemovitosti, i nadále těží z nárůstu hodnoty pozemků, zatímco ti, kteří nevlastní dům, jsou vystaveni riziku, že si budou muset dům dlouhodobě pronajímat, a to i přes snahu o zlepšení svých příjmů. Bez včasných řešení může být rozdíl mezi bohatými a chudými dokonce „zafixován“ na mnoho generací, což přímo ovlivní sociální zabezpečení a udržitelnou urbanizaci.

Jsou potřeba řešení, která by „zabrzdila“ prudký růst cen bydlení.

VARS se domnívá, že aby trh s nemovitostmi mohl i nadále udržitelně růst, je zapotřebí řešení, které by „zabrzdilo“ rychlý růst cen bydlení, a to uvolněním nabídky dostupného bydlení. Jakmile bude nabídka dostatečně velká, tržní ceny se samy regulují podle skutečné rovnováhy nabídky a poptávky.

Zaprvé, urychlit dokončení právního systému a zlepšit vymáhání práva na místní úrovni. Řešení úzkých míst při vyklízení stavenišť musí probíhat transparentně a efektivně, čímž se zkrátí doba realizace projektu a zároveň zajistí práva lidí.

Je potřeba najít řešení, jak „zabrzdit“ rychlý růst cen bydlení. (Ilustrační foto/CO)

Zároveň je nutné zvážit zrušení regulace vybírání dodatečných 5,4 % ročně z poplatků za užívání pozemků z prodlení a urychleně vydat jasnou metodu pro stanovení poplatků za užívání pozemků, aby se snížily náklady na rozvoj projektů a vytvořil prostor pro snížení cen bydlení.

Za druhé, je nutné diverzifikovat kapitálové kanály pro trh s nemovitostmi, aby se snížila závislost na bankovních úvěrech. Restrukturalizovat trh s podnikovými dluhopisy, aby se stal efektivním střednědobým a dlouhodobým zdrojem kapitálu. Zároveň je nutné podporovat vznik Národního fondu bydlení a rozvíjet realitní investiční trusty (REIT).

Za třetí, projekty sociálního bydlení a dostupného bydlení musí být v plánování upřednostňovány a musí mít motivační mechanismy. Rozvoj měst musí být propojen s dopravní infrastrukturou, zejména s okruhy, metrem a dálnicemi, aby se rozšířil městský prostor a snížil tlak na ceny pozemků v centru města. Zároveň je nutné rozvíjet profesionální trh s nájmy a omezovat mentalitu „musíte vlastnit dům pro stabilizaci života“.

Za čtvrté, je nezbytné prozkoumat a zveřejnit soubory kritérií a standardů pro monitorování a včasné varování před vývojem na trhu s nemovitostmi, jako základ pro hodnocení, klasifikaci a monitorování aktivit subjektů na trhu.

Prostřednictvím tohoto indexového systému mohou správcovské agentury včas odhalit známky „odchylky“, jako jsou spekulace, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, abnormální nárůst cen nebo pokles místní likvidity, aby mohly přijmout vhodná intervenční a adaptační opatření.

Vytvoření tohoto proaktivního monitorovacího mechanismu pomůže předcházet rizikům a stabilizovat trh včas a na dálku, místo aby se problémy řešily až ve chvíli, kdy se stanou zjevnými, což způsobuje řetězové reakce a je obtížné je kontrolovat.

Kromě toho je nutné urychlit výstavbu a dokončení jednotné, synchronní a transparentní databáze o trhu s pozemky, bydlením a nemovitostmi v celé zemi.

Bude se jednat o důležitou informační infrastrukturu, která pomůže státním orgánům, výzkumným organizacím a podnikům rychle a přesně monitorovat, analyzovat, předpovídat a řídit trh.

„Vytvoření otevřeného, ​​propojeného datového systému mezi ministerstvy, sektory a obcemi – včetně informací o plánování, transakcích, hodnotách, právním statusu a změnách ve využívání půdy – nejen pomáhá zlepšit efektivitu monitorování a tvorby politik, ale také přispívá ke zvýšení transparentnosti, minimalizaci rizik, prevenci spekulací, cenových manipulací a ochraně legitimních práv lidí a podniků,“ zdůraznila VARS.

Zdroj: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html