Kontrola úvěrů v oblasti nemovitostí: Přísná, ale ne extrémní

Stín 4,1 bilionu VND a otázka kapitálové efektivity

Podle Státní banky dosáhly do konce srpna 2025 celkové nesplacené úvěry na nemovitosti 4,1 milionu miliard VND, z čehož nesplacený dluh sloužící samotným obchodním aktivitám v oblasti nemovitostí představoval téměř 1,823 milionu miliard VND. Tato výše odpovídá téměř čtyřnásobku veřejného investičního kapitálu v roce 2025, ale tento sektor přímo přispívá k HDP pouze přibližně 3,5 %.

Data z Ministerstva stavebnictví ukazují, že projekty rozvoje měst a bydlení i nadále vedou z hlediska rozsahu úvěrů s 614 737 miliardami VND. Následují projekty průmyslových parků a exportních zpracovatelských zón s 114 274 miliardami VND. Kapitálové toky jsou také alokovány do oblastí, jako je pronájem kanceláří (61 946 miliard VND), cestovní ruch a letoviska (62 487 miliard VND), restaurace a hotely (64 560 miliard VND) a úvěry na nákup práv k užívání pozemků (190 113 miliard VND).

Podle analytiků ukazuje situace s alokací úvěrů silnou expanzi úvěrů do oblastí citlivých na ekonomické cykly. Konkrétněji řečeno, tato čísla hodně vypovídají o tom, že kapitál je silně přitahován do oblastí s vysokými zisky, ale efekt přelévání do ekonomiky je stále omezený.

*Do konce srpna 2025 dosáhly celkové nesplacené úvěry na nemovitosti 4,1 milionu miliard VND. Foto: Duy Minh.*

Podle finančních zpráv kótovaných bank za třetí čtvrtletí roku 2025 se ve většině bank zvýšil dluh z nemovitostí. V sektoru komerčního bankovnictví vede systém Techcombank s 237 838 miliardami VND, což představuje 32,81 % celkového dluhu; VPBank se umístila na druhém místě s 205 955 miliardami VND;SHB se umístila na třetím místě se 184 044 miliardami VND, ale má druhý nejvyšší podíl v systému, více než 30 % celkového dluhu. Tato čísla odrážejí trend silného přílivu kapitálu do nemovitostí, což je jev, který není nový, ale dosahuje rozsahu, který je třeba pečlivě sledovat.

Střední a malé banky se mezitím stále nacházejí v defenzivě. MBBank, HDBank, TPBank, MSB a LPBank si udržují poměr úvěrů na nemovitosti na jednociferné hodnotě a projevují opatrnost tváří v tvář výkyvům trhu. I v této skupině však růst nesplacených úvěrů pokračuje, což dokazuje, že atraktivita realitního „koláče“ neochladla.

Odborníci varují, že úvěrový kapitál proudící do nemovitostí v současnosti tvoří téměř čtvrtinu celkového kapitálu ekonomiky, zatímco schopnost vytvářet pracovní místa, přidanou hodnotu a efekty přelévání jsou mnohem nižší než v odvětvích výroby, obchodu a služeb. „Nesprávně nasměrovaný“ peněžní tok může způsobit ekonomickou nerovnováhu a zvýšit systémová rizika, pokud se trh obrátí.

Tenká hranice mezi oživením a bublinou

Podle Dr. Phama Thi Hoanga Anha, zástupce ředitele Bankovní akademie, pochází kolaterál v úvěrovém systému převážně z trhu s nemovitostmi. Pokud trh upadne do recese, bude bankovní systém pod velkým tlakem ze strany špatných úvěrů. To ukazuje, že úvěrová rizika v oblasti nemovitostí nespočívají jen v rozsahu nesplaceného dluhu, ale také v kvalitě a pravosti kolaterálu.

*Trh s nemovitostmi je v současné době ve stavu „nakupuj draho, prodávej draho“. Foto: Quoc Anh.*

Ekonom Dr. Dinh The Hien sdílel opatrný pohled na věc a uvedl, že současný trh se nachází ve stavu „nakupuj draho, prodávej draho“, což je včasný varovný signál cenové bubliny. Vysvětlil, že když jsou nákupní a prodejní aktivity založeny pouze na krátkodobé spekulativní psychologii a nejsou propojeny s reálným peněžním tokem nebo exploatační hodnotou, hodnoty nemovitostí stoupají příliš vysoko, zatímco likvidita je stále horší.

„Mentalita ‚nakupuj draho, prodávej draho‘ může skupině investorů pomoci v krátkodobém horizontu profitovat, ale vytváří cyklus přehřívání, který může snadno vést ke kolapsu,“ varoval pan Hien.

Za zmínku stojí, že úvěry do nemovitostí prudce vzrostly, ale nevyvolaly „vlnu“. Růst úvěrů za prvních 9 měsíců roku dosáhl přibližně 13 %, zatímco kapitál proudící do nemovitostí byl téměř o 20 % vyšší, ale likvidita je stále pomalá. „Peníze se zvýšily, ale trh neozdravily,“ poznamenal pan Hien. To ukazuje, že tok kapitálu již nepřináší pozitivní vedlejší účinky, ale vytváří dvojí tlak na banky a trh.

Podle principu bezpečnosti by banky měly půjčovat pouze do 70 % hodnoty nemovitosti, kupující nebo investor musí přispět 30 % protikapitálu. Ve skutečnosti však došlo k situaci, kdy banky půjčují i zálohu, což znamená, že úvěry se dostaly hluboko do spekulativního cyklu. Když ceny rostou příliš rychle, „surfující“ investoři se setkávají s obtížemi, úvěry se hromadí, špatné dluhy se zvyšují... to je scénář, který mnoho expertů zaznamenalo v předchozích cyklech.

Nelze však popřít, že úvěrový kapitál je stále „cévou“ pro oživení trhu s nemovitostmi, zejména v době, kdy se odblokovává mnoho projektů, které byly z právního hlediska „zmrazeny“. Nárůst úvěrů částečně odráží očekávání oživení, ale je třeba jej selektivně řídit, aby se vyhnul toku do spekulativního sektoru.

Kontrola úvěrů na nemovitosti proto neznamená extrémní zpřísnění, ale úpravu tempa s cílem dosáhnout rovnováhy mezi oživením a bezpečností systému. Je nutné jasně rozlišovat mezi kapitálem pro reálné bytové potřeby, kapitálem pro bytovou výstavbu, průmyslové zóny, cestovní ruch a kapitálem pro spekulativní aktivity.

Ve skutečnosti, pokud se úvěry na nemovitosti budou nadále rozšiřovat, aniž by vytvářely skutečnou hodnotu, bublina se může vrátit a cena za to pak nebude jen špatný dluh nebo snížený růst, ale také nestabilita celého finančního systému.

Podle Dr. Le Xuan Nghia - člena politické poradní rady premiéra, činí současný nesplacený dluh přibližně 4 miliony miliard VND, což představuje asi 24 % celkového nesplaceného dluhu celého systému, což není na vysoké úrovni ve srovnání s mnoha rozvinutými zeměmi, až 40 %. Základním řešením je rozumné směřování úvěrového toku se zaměřením na segment sociálního bydlení, nízkonákladového bydlení, namísto jeho vkládání do spekulací nebo luxusních projektů.

Zdroj: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html