Ceny pozemků od roku 2026 prudce vzrostou: Příležitosti a výzvy pro trh s nemovitostmi

Otázka cen pozemků je i nadále tématem, které přitahuje pozornost veřejnosti, zejména poté, co Ministerstvo zemědělství a životního prostředí provincií/měst vypracovalo návrh na vytvoření prvního ceníku pozemků, který bude vyhlášen a uplatňován od 1. ledna 2026 s cenami mnohonásobně vyššími než současný ceník pozemků.

Ceníky pozemků je třeba sestavovat pečlivě. Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

Vietnamský institut pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) jako profesní společenská organizace a výzkumná jednotka v oblasti nemovitostí potvrzuje, že ceník pozemků je důležitým nástrojem státu při hospodaření s půdou, výběru rozpočtu, výpočtu finančních závazků a je právním základem pro stanovení cen kompenzací, podpory přesídlení,...

Proto je třeba sestavovat ceníky pozemků pečlivě, vědecky a s rozumným plánem, aby přesně odrážely skutečnou hodnotu trhu a zároveň se zabránilo narušení trhu a vytváření finančního tlaku na lidi a podniky.

Podle VARS IRE je vydání nového ceníku pozemků od 1. ledna 2026 nevyhnutelným krokem ve státní správě, který přispívá k transparentnosti trhu a zmenšuje rozdíl mezi cenami státních pozemků a tržními cenami. Stále však existuje mnoho názorů, že „šokující“ nárůst v mnoha oblastech vytváří značná rizika pro podniky, lidi a bankovní úvěrové aktivity.

Analýza VARS IRE ukazuje, že jeden z těchto dopadů ovlivňuje jednotlivce a domácnosti. Nejvíce bude tedy zasažena skupina lidí, kteří provádějí pozemkové řízení, jako je změna účelu využití pozemků, udělování osvědčení o právu k užívání pozemků nebo přijímání kompenzací a vyklízení lokality, protože finanční závazky se počítají přímo podle nového ceníku. Zároveň se mohou prudce zvýšit náklady na změnu účelu využití pozemků, udělování červených knih a nákup skutečných domů, což ovlivní skupinu lidí se středními a nízkými příjmy. Existuje dokonce riziko stížností a sporů v oblastech procházejících kompenzacemi a vyklízením lokality, pokud úprava ceny pozemku výrazně překročí schválenou cenu.

Kromě toho jsou postiženy i realitní podniky. Vzhledem k nárůstu cen pozemků prudce rostou náklady na kompenzace a poplatky za užívání pozemků – náklady, které tvoří nejvyšší podíl ve struktuře nákladů na vývoj projektů a celkových investic do projektů. U projektů, které jsou právě realizovány, se podniky dostanou do obtížné a matoucí situace, když budou muset zvážit, zda v realizaci pokračovat, nebo ji pozastavit, protože prudký nárůst poplatků za užívání pozemků může způsobit, že celkové investice překročí finanční kapacitu.

Naopak u projektů, které nebyly realizovány, mohou být podniky proaktivnější v plánování rozpočtů a plánů kompenzací a vyklízení stavenišť. Zda však trh akceptuje vynucené zvýšení prodejních cen, zůstává neznámé. Ještě závažnější je, že některé projekty mohou utrpět ztráty nebo zpozdit vydávání certifikátů zákazníkům, což vede k riziku sporů – VARS IRE.

Podle VARS IRE bude mít ceník pozemků z roku 2026 s navrhovaným zvýšením dopad i na bankovní aktivity a hypoteční úvěry. Například oceňování zajištěných aktiv musí být upraveno podle rámce hodnot a banky mohou zpřísnit úrokové sazby z úvěrů, aby kontrolovaly rizika špatných úvěrů. Rostoucí ceny domů a náklady na vlastnictví nemovitosti mohou snížit kupní sílu, zejména u kupujících nemovitostí poprvé. Pokud ceník pozemků roste rychleji než skutečná hodnota, riziko nesouladu mezi oceněním a trhem ovlivní bonitu úvěru.

Dalším dopadem, který VARS IRE zmiňuje, je trh. Na straně nabídky se v důsledku prudkého nárůstu nákladů na využívání pozemků, pozemkových nájmů, kompenzací a nákladů na vyklízení pozemků zvýší ceny a projekty budou nafouknuté. Struktura nabídky je i nadále nevyvážená, soustředěná především v segmentech luxusních a hodnotných nemovitostí, protože podniky se silným finančním potenciálem mohou zkrátit dobu vývoje a rychleji uvádět produkty na trh. Malé a střední podniky se zároveň potýkají s obtížemi při realizaci nových projektů, což vede ke stagnaci nabídky komerčního bydlení, zejména na okrajích velkých městských oblastí.

Na straně poptávky se očekává, že prodejní ceny porostou v souladu s náklady na vstupy, což povede ke snížení reálné kupní síly, zejména u zákazníků se skutečnými bytovými potřebami. Proto bude panovat opatrnost a čekání na podpůrné politiky, které mohou způsobit dočasnou stagnaci trhu.

Je pozoruhodné, že prodejní ceny budou jistě kolísat směrem nahoru. VARS IRE předpovídá, že investoři pravděpodobně upraví prodejní ceny na vyšší úrovně a zároveň vyvinou špičkové produkty, aby si udrželi ziskové marže v kontextu omezeného pozemkového fondu. Zároveň bude obecná cenová hladina na trhu nadále růst, což bude vyvíjet tlak na přístup lidí k bydlení.

V případech, kdy investor může ušetřit náklady proaktivnějším plánováním rozpočtu a zkrácením doby potřebné k vyrovnání nákladů a vyklizení pozemků, pokud úspory nákladů na administrativní postupy, čas a právní rizika mohou částečně kompenzovat nárůst finančních závazků souvisejících s pozemky, nebude celkový dopad příliš negativní.

Pro místní samosprávy pomůže úprava cen pozemků zvýšit příjmy místních rozpočtů prostřednictvím daní, poplatků a poplatků za užívání pozemků. Tyto dodatečné příjmy lze reinvestovat do infrastrukturních projektů, zkrášlování měst a rozšiřování regionální dopravy, což přispěje ke zvýšení hodnoty pozemků a podpoří místní socioekonomický rozvoj.

Objem záznamů vyžadujících aktualizaci cen pozemků však prudce vzroste, což snadno způsobí administrativní přetížení, zejména v kontextu dvouúrovňového modelu místních převodů, který nefunguje hladce a postrádá lidské zdroje. Dalším faktorem, na který je upozorněno, je pokles atraktivity v důsledku zvýšených investičních nákladů, zejména v potenciálních oblastech, do kterých však dosud nebylo investováno do infrastruktury.

Na základě těchto analýz VARS IRE doporučuje, aby veškeré cenové regulace, včetně ceníků pozemků, byly pouze relativní. Z dlouhodobého hlediska jsou totiž ceny nemovitostí určovány nabídkou a poptávkou. Ve skutečnosti je obtížné očekávat, že ceník pozemků uspokojí všechny skupiny subjektů, když se účely využití, přínosy a očekávání každé skupiny liší.

Podle VARS IRE má proto ceník pozemků smysl pouze tehdy, je-li použit pro konkrétní účel, jako je kompenzace a vyklízení staveniště. Pokud by byl použit pro jiné účely, jako je výpočet poplatků za užívání pozemků, dražeb nebo daní, ztratí ceník svou praktičnost a je třeba jej flexibilně upravovat, aby byla zajištěna soulad zájmů mezi státem, lidmi a podniky.

VARS IRE proto navrhuje, že je nutné správně definovat roli ceníku pozemků. Ceník je nástrojem pro státní správu a výběr daní, nikoli nástrojem pro regulaci nabídky a poptávky na trhu. Stabilizační politika cen pozemků by se měla zaměřit na dlouhodobý cíl transparentnosti, spravedlnosti a udržitelnosti.

Zároveň je nutné jasně definovat odpovědnosti mezi centrální a místní úrovní. Stát by měl pouze vydávat jednotný technický rámec a metodu tvorby cen, zatímco lokalita je místem, kde se má v praxi fungovat a upravovat. Zároveň zvýšit flexibilitu v řízení cen pozemků tím, že se lokalitám umožní vydávat flexibilní koeficienty úpravy podle každé oblasti, času, typu využití půdy a cílů socioekonomického rozvoje; uplatňovat různé úrovně poplatků za užívání pozemků, pozemkových nájmů, daní, poplatků a úhrad v závislosti na účelu využití (pozemky pro bydlení, komerční a servisní pozemky, výrobní pozemky, zemědělské pozemky atd.) a v souladu s úrovní infrastruktury a rozvoje měst každého regionu.

Odborníci zejména naznačují, že je nutné zajistit stabilitu a rozumný plán. Proto je nutné vytvořit vhodný plán úprav, aby se zabránilo „šoku“ na trhu a náhlým dopadům na podniky a obyvatele, a to zejména v kontextu, že mnoho lokalit stále zdokonaluje dvouúrovňový model městské správy.

Kromě toho je třeba posílit komunikaci a implementační pokyny. Šíření a vysvětlování politik pomůže lidem, podnikům a makléřům pochopit povahu a roli ceníků pozemků a zabrání jejich zneužívání k „nafukování cen“ nebo vytváření falešných očekávání ohledně tržních trendů.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm