Odstranění překážek v politice daně z nemovitostí.

V Da Nangu se staví mnoho bytových projektů. Foto: Hai Au/TTXVN

V oficiálním vyjádření premiéra Pham Minh Chinha č. 190/CD-TTg ze 7. října týkajícím se rozhodného zavedení řešení pro zvýšení nabídky, snížení cen bydlení a stabilizaci trhu požádal premiér Pham Minh Chinh ministerstvo financí o urychlené dokončení zprávy o daňové politice v oblasti nemovitostí, kterou považuje za jedno z klíčových řešení pro zvýšení nabídky, přiblížení cen bydlení k finanční dostupnosti a stabilizaci trhu.

Příběh reformy daně z nemovitostí není nový. Tento krok se objevuje, když trh vykazuje známky přehřátí nebo kolapsu. V té době se návrh na zdanění nemovitostí znovu objevuje jako řešení pro omezení spekulací a vytvoření udržitelného zdroje příjmů do rozpočtu. Po každém kole diskuse však toto téma s ochlazením trhu vyprchá.

Dlouhodobé váhání pramení z obav z dopadu na obyvatelstvo, zatímco průměrné příjmy zůstávají nízké a ceny bydlení vysoké. To je umocněno tlakem dvou protichůdných zájmových skupin: těch, kteří vlastní četné nemovitosti, a pracující třídy, která bydlení potřebuje.

Podle profesora Dang Hung Voa, bývalého náměstka ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , je tento „rozpor“ důvodem, proč je daňová agentura příliš opatrná, a proto daňová reforma zůstává spíše v teoretickém výzkumu než v konkrétních činech. Pokud však bude toto zpoždění pokračovat, bude pro trh obtížné vrátit se do zdravého provozního stavu, kdy jsou investiční rozhodnutí založena na reálném peněžním toku, a nikoli na očekávání držení pozemků a čekání na růst cen.

Tentokrát je politické odhodlání vlády považováno za jasnější, neboť zdanění vnímá jako „silný lék“ k obnovení tržního řádu. Cílem je přiblížit tržní segmenty skutečné poptávce, omezit spekulace, přiblížit prodejní ceny jejich skutečné hodnotě a uvolnit kapitál pro kupující se skutečnými potřebami bydlení nebo pro ty, kteří investují do výroby a podnikání.

Aby však byly daně efektivní, je nezbytným předpokladem transparentní datová základna. Mezitím po mnoho let zůstal informační systém o pozemkech a transakcích fragmentovaný a rozptýlený mezi různými úřady. Ministerstva, odbory a obce vytvářejí data podle vlastních standardů, bez synchronizace, což často vede k nepřesnému oceňování aktiv – klíčovému faktoru při výpočtu daní.

Podle Bui Van Doanha, ředitele Vietnamského institutu pro výzkum nemovitostí, je pro vytvoření proveditelné daňové politiky nutné začít „vyčištěním“ dat, od vlastnických práv, plánování, lokality, oblasti až po tržní hodnotu a historii transakcí každé nemovitosti.

Protože nedostatek údajů by vedl k rozsáhlému podhodnocení hodnoty aktiv, což by způsobilo jak ztráty příjmů, tak nerovnost mezi těmi, kdo zákon dodržují, a těmi, kdo jej obcházejí. Ukázkovým příkladem je systém „dvoustupňového stanovování cen“ – největší překážka bránící daňové reformě.

Dlouhodobým problémem je praxe transakcí „za dvě ceny“. Skutečná cena a cena uvedená v notářsky ověřené smlouvě se výrazně liší. Mnoho nemovitostí se kupuje a prodává za ceny 1,5 až 2krát vyšší než smluvní cena, aby se snížily daňové povinnosti. Podle odborníků tento jev nejen deformuje trh, ale také znemožňuje navrhování daňových politik založených na skutečné hodnotě.

Odstranění překážek v politice daně z nemovitostí.

Nemovitosti v centrální oblasti Ho Či Minova Města. Foto: Hong Dat/TTXVN

Ekonom Vu Dinh Anh analyzoval, že aby měl stát spravedlivý daňový mechanismus, musí kontrolovat skutečné nákupní a prodejní ceny. Vzhledem k současnému fragmentovanému datovému systému je však správní orgán téměř neschopný plně sledovat cenové výkyvy, což vede k obtížím s efektivním uplatňováním nových politik.

Odborníci se obecně shodují, že největším „úzkým hrdlem“ současnosti není to, zda daně zavést, či nikoli, ale spíše to, jak zajistit, aby daň v praxi skutečně fungovala. K dosažení tohoto cíle jsou naléhavými požadavky transparentnost dat, standardizované informace, ověřování skutečné hodnoty transakcí a jasný implementační plán.

Teprve až budou tyto bariéry odstraněny, zdanění se stane důležitým nástrojem pro stabilní a udržitelné fungování trhu. Naopak, pokud se tato otázka bude i nadále ocitat v začarovaném kruhu „diskutované, když je horko, zapomenuté, když se ochladí“, bude se realitnímu trhu jen těžko dařit vymanit z nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, která přetrvává již mnoho let.

Jednou z běžných obav na trhu je, že daň bude mít přímý dopad na ty, kteří vlastní druhou nemovitost. Podle odborníků však cílem politiky není zaměřit se na všechny vlastníky více nemovitostí, ale spíše na ty, kteří vlastní nevyužitý nebo nedostatečně využívaný majetek, což vede k plýtvání a omezení nabídky.

Docent Dr. Nguyen Quang Tuyen potvrdil, že je nutné rozlišovat mezi těmi, kdo vlastní více nemovitostí k uspokojení legitimních potřeb, a těmi, kdo je hromadí a čekají na růst cen. Pro spekulativní skupiny je zdanění nezbytné, aby je donutilo buď uvést svá aktiva do užívání, nebo je převést, čímž se zvýší objem transakcí a doplní daňové příjmy.

Tento expert tvrdí, že obavy z kolapsu trhu v důsledku zdanění jsou neopodstatněné. K výprodeji dojde pouze u těch, kteří využívají nadměrnou finanční páku nebo se zabývají krátkodobými spekulacemi. Ti, kteří mají skutečnou finanční kapacitu, nebudou vážně zasaženi.

Trh do jisté míry stále potřebuje spekulativní aktivitu k vytvoření likvidity. Spekulace však musí být založeny na transparentních obchodních aktivitách, regulovaných daněmi, nikoli na hromadění aktiv a jejich následném ponechání nečinnosti.

Odborníci dále varují před dalším rizikem, které ztěžuje implementaci daňových politik, a to fenoménem registrace nemovitostí na jméno někoho jiného. Mnoho lidí vlastní velké množství nemovitostí, ale rozděluje je tak, aby je příbuzní nebo známí registrovali na svá jména, aby se vyhnuli zdanění. To představuje značnou výzvu při identifikaci správných subjektů, které je třeba regulovat.

Aby se této situaci předešlo, musí být systém katastru nemovitostí, záznamy a mapy standardizovány a propojeny. Po propojení informací bude správcovská agentura schopna odhalit neobvyklé transakce, identifikovat skutečné vlastníky a omezit daňové úniky.

Zdroj: Vietnam+

Zdroj: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm