Hanoj je téměř „vyhynulý“ typ bytů s cenou pod 60 milionů VND/m2.

Foto: Ngoc Hien

Při oznámení hlavních událostí trhu s nemovitostmi za třetí čtvrtletí roku 2025 paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelka CBRE Vietnam, uvedla: „Trh s byty v Hanoji vstupuje do období silného růstu, a to jak z hlediska rozsahu, tak i ceny, což odráží jasný posun ve struktuře produktů a chování kupujících bydlení.“

Podle společnosti CBRE dosáhla celková nabídka nově otevřených bytů v Hanoji ve třetím čtvrtletí roku 2025 více než 10 300 bytů, což je druhé čtvrtletí za posledních 5 let, kdy nová nabídka překročila hranici 10 000 jednotek. Za prvních 9 měsíců roku dosáhla celková nabídka téměř 21 100 jednotek, což představuje nárůst o 10 % oproti stejnému období roku 2024. Je pozoruhodné, že se nabízelo až 2 000 bytů s prodejní cenou přes 120 milionů VND/m2 (bez DPH, poplatku za údržbu a slevy), což je rekordní počet od doby, kdy společnost CBRE začala monitorovat trh.

Prodejní cena nového bytu přesahuje 90 milionů VND/m2

Zpráva ukazuje, že průměrná prodejní cena nových bytů v Hanoji překročila 90 milionů VND/m2, což je více než průměrná cena v Ho Či Minově Městě ve stejném období. Jedná se o nejvyšší cenu na trhu s byty v hlavním městě vůbec. Ve srovnání s druhým čtvrtletím je to asi o 14 % více než v předchozím čtvrtletí a ve srovnání se stejným obdobím loňského roku je nárůst až 40 %.

Zástupce společnosti CBRE uvedl, že nárůst prodejních cen jasně odráží posun ve struktuře trhu, kdy se většina nové nabídky soustředí v oblastech s výhodnou polohou, dobrou infrastrukturou a rozvíjených investory se silným potenciálem.

Nejen centrální oblasti jako Tay Ho, Cau Giay, Long Bien, ale i příměstské oblasti jako Dan Phuong (Hanoj) a Van Giang ( Hung Yen ) zaznamenaly běžné ceny od 70 do 110 milionů VND/m2; oblasti vzdálené od centra se také přiblížily hranici 70–80 milionů VND/m2. Cenový rozdíl mezi centrálními a příměstskými oblastmi se stále více zmenšuje, což ukazuje, že celková cenová hladina trhu vstoupila do nové fáze.

I přes vysoký nárůst cen však obchodní a nákupní aktivity stále probíhají. Celkový objem transakcí ve třetím čtvrtletí dosáhl více než 11 100 bytů, což je nejvíce od roku 2018. Průměrná míra absorpce dosáhla 70–80 %, což ukazuje, že poptávka po investicích a akumulaci aktiv zůstává stabilní a neexistují žádné známky zpomalení.

Podle společnosti CBRE mnoho investorů využilo pozitivní nálady na trhu k agresivnímu uvedení stávajících produktových portfolií na trh, zejména v projektech v blízkosti centra a podél nových dopravních tras. To způsobilo další růst cen, a to zejména v oblastech, které byly dříve považovány za „dostupné“.

Potenciální rizika udržitelnosti

Na sekundárním trhu dosáhla průměrná cena převodu přibližně 58 milionů VND/m2, což je o 19 % více než ve stejném období loňského roku. Ačkoli je tento růst pomalejší než v „horkém roce“ 2024, ceny domů v posledních dvou čtvrtletích stále rostly, což ukazuje, že poptávka zůstává stabilní – zejména ze strany kupujících s dlouhodobými investičními účely.

Odborníci tvrdí, že tento trend růstu cen pramení ze tří hlavních důvodů. Zaprvé, nedostatek nové nabídky ve střední a nižší třídě donutil velký počet kupujících obrátit se na sekundární trh – kde jsou již předané byty, dobré lokality a jasný právní status. Zadruhé, mentalita „vyčkávání“ investorů po období eskalace cen způsobila pokles skutečného objemu transakcí, ale nárůst nabízené ceny. A zatřetí, poptávka po dlouhodobých investicích zůstává stabilní díky nízkým úrokovým sazbám, což vede k tomu, že mnoho investorů volí nemovitosti jako bezpečný přístav.

Hà Nội gần như — Paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelka pobočky CBRE Hanoi. Foto: Ngoc Hien

Pokud však sekundární ceny budou i nadále růst vysokým tempem, zatímco reálná poptávka bude omezená, může trh čelit riziku nerovnováhy. Pro zachování udržitelnosti je důležité diverzifikovat nabídku a rozšířit segment rozumných cen.

Společnost CBRE předpovídá, že ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 bude v Hanoji přibližně 11 000 nových bytů, čímž se celková roční nabídka zvýší na více než 32 000 jednotek. Tato nabídka se objeví v příměstských oblastech s cenami 50–60 milionů VND/m2, což v příštím roce přispěje k „ochlazení“ trhu.

„Mezera“ v dostupném bydlení se zvětšuje

„Pokud byly roky 2023–2024 obdobím nedostatku nabídky a žízně po produktech, pak rok 2025 bude svědkem obratu, kdy bude nabídka hojná, ale cena bude tlačena příliš vysoko ve srovnání s průměrnou dostupností. Jedná se o „cyklus přetváření“ trhu, kdy absolutně dominují segmenty vyšší třídy a luxusu, zatímco segmenty střední třídy a dostupné téměř mizí,“ poznamenala paní Hoai An.

Konkrétně 95 % současné nabídky má cenu nad 60 milionů VND/m2, segment pod 60 miliony tvoří pouze méně než 5 % trhu. Tato mezera proto vytváří velký tlak na reálnou poptávku po bydlení, zejména u mladých lidí a domácností se středními příjmy.

Celkově vzato zůstává trh s nemovitostmi v Hanoji zdravý díky nízkým úrokovým sazbám, rostoucímu objemu úvěrů a stabilní makroekonomice . Rychlý růst cen a nerovnováha mezi segmenty však představují velké výzvy jak pro správcovské agentury, tak pro podniky.

Pokud budou úvěrové, plánovací a daňové politiky řádně regulovány, může Hanoj vstoupit do zdravého rozvojového cyklu, kde budou nejvyššími prioritami kvalita produktů a udržitelnost.

Zdroj: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm