Hotové továrny jsou u nájemníků oblíbené

Nárůst zahraničních investic nadále otevírá příležitosti pro trh s hotovými sklady a továrnami.

Nabídka se zvyšuje, obsazenost se zvyšuje

Pan Dinh Hoai Nam, ředitel a vedoucí oddělení rozvoje obchodu a projektového rozvoje společnosti SLP Vietnam, poznamenal, že s oživením spotřebitelské poptávky po šoku způsobeném pandemií Covid-19 se opět posílila i důvěra spotřebitelů. Spolu s potřebou doplnit si zásoby zboží na konec roku se trh s hotovými sklady výrazně zlepšil v absorpci a v průběhu měsíců stabilně rostl. Průměrný nárůst cen pronájmu v jižním regionu je pozitivnější než v severním regionu.

Kromě toho objem zahraničních investic ve Vietnamu nadále prudce roste, spolu s investičními závazky „včelích královen“, což pomáhá udržet míru obsazenosti prefabrikovaných továren na dobré úrovni. Severní Vietnam zaznamenal zejména vstup čínských podniků a expanzi „včelích královen“ v elektronickém průmyslu, jako jsou Samsung, LG, Foxconn atd., spolu se souvisejícími dodavatelskými řetězci, což oživuje trh s prefabrikovanými továrnami.

Data společnosti Cushman & Wakefield ukazují, že s růstem odvětví elektronického obchodování a zvyšováním zahraničních investic prudce roste poptávka po skladech a hotových průmyslových prostorách. Celková čistá absorpční plocha hotových továren ve třetím čtvrtletí roku 2024 dosáhla více než 245 000 m2, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 43 % a dvojnásobek oproti stejnému období loňského roku.

Podobně společnost CBRE Vietnam zaznamenala, že průměrná míra obsazenosti skladů ve třetím čtvrtletí roku 2024 se ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2024 zvýšila o 4 % a dosáhla 65 %; míra obsazenosti továren se ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila o 7 % a dosáhla 88 %. V prvních 9 měsících roku 2024 si trh Tier 1 na jihu pronajal téměř 357 000 m2 skladů a 700 000 m2 továren, což je téměř třikrát více než ve stejném období loňského roku. Poptávka po hotových skladech na jihu pochází od výrobců v oblasti high-tech, elektronických součástek, logistiky a také od expandujících společností v sektoru elektronického obchodování.

Dobrá míra absorpce továren také činí trh skladovacích prostor zásadní přeměnou funkcí. Společnost JLL Vietnam uvedla, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 pokračoval trend přeměny funkcí aktiv na trhu s průmyslovými nemovitostmi na jihu země. V severní oblasti provincie Binh Duong bylo zaznamenáno více než 18 000 m2 projektu přestavby hotových skladů na hotové továrny. Plán rozvoje přeměny hotových skladů má za cíl vyrovnat se s realitou nadměrné nabídky, zatímco slabá poptávka výrazně snížila nabídku nových hotových skladů.

Společnost Cushman & Wakefield předpovídá, že trh s hotovými továrnami v letech 2024–2027 přivítá budoucí nabídku přibližně 1 milionu metrů čtverečních. Vzhledem k nízké poptávce po hotových skladech by mohl v blízké budoucnosti pokračovat trend přeměny hotových skladů na hotové továrny, což by mohlo vést k vyšší nabídce hotových továren vstupujících na trh, než se předpokládalo.

Nájemné se odpovídajícím způsobem zvyšuje

Celkově zvýšená poptávka po pronájmu ve třetím čtvrtletí roku 2024 nadále zvyšuje ceny pronájmu. Paní Trang Bui, generální ředitelka společnosti Cushman & Wakefield, uvedla, že průměrná cena pronájmu hotových továren byla zaznamenána na úrovni 4,8 USD/m2/měsíc, což představuje mírný nárůst o 0,3 % mezičtvrtletně a 1,1 % meziročně.

Růst cen nájemného je způsoben nově spuštěnými projekty s vyššími cenami nájemného, než je průměr na trhu. Na úrovni projektů však většina developerů stále udržuje ceny nájemného stabilní, aby zůstala konkurenceschopná.

Mezi provinciemi v Jižní klíčové ekonomické zóně (Jižní klíčová ekonomická zóna) vede Binh Duong, pokud jde o čistou absorpci plochy hotových továren ve třetím čtvrtletí roku 2024, se 159 000 m2, což představuje 65 % celkové plochy, následovaný Dong Nai s 27 %. Poptávka po pronájmu hotových továren pochází z odvětví, jako jsou elektrická zařízení, nábytek a papírenské výrobky.

Společnost CBRE Vietnam sdílí stejný názor a předpovídá, že v příštích 3 letech se ceny pronájmu hotových skladů/továren mírně zvýší o 1–4 % ročně, přičemž segment hotových továren bude mít vyšší tempo růstu cen.

Pozitivní poptávka ze strany elektronického, polovodičového, automobilového a automobilového průmyslu a průmyslu náhradních dílů bude důležitou hnací silou rozvoje trhu s průmyslovými nemovitostmi na severu obecně a zejména segmentu hotových továren.

Pokud jde o ceny pronájmů, podle pana Dinh Hoai Nama odrážejí ceny pronájmů vztah mezi nabídkou a poptávkou na trhu. Poptávka po pronájmu skladů a továren pochází především od podniků se zahraničními investicemi, které mají vysoké požadavky na kvalitu produktů a lokalitu, což vedlo k růstu cen pronájmů.

Zlepšení poptávky po domácí spotřebě a rostoucí nároky na dodací lhůty také povzbudily podniky k pronájmu skladů v blízkosti centra, s dobrou kvalitou, a to i za vyšší ceny. Očekává se, že tyto faktory budou i v budoucnu dominovat a podporovat míru absorpce trhu.

Cena pronájmu je však pouze malým faktorem, který ovlivňuje míru obsazenosti. Zástupce SLP Vietnam uznal, že lokalita je prvním faktorem, který zákazníci při výběru pronájmu zvažují, například sklady musí být umístěny na výhodných dopravních místech, v blízkosti obytných nebo výrobních oblastí, se snadným spojením s tranzitními oblastmi, jako jsou námořní přístavy a letiště. Druhým faktorem je kvalita produktu.

To se neprojevuje pouze schopností nepřetržitého a bezproblémového provozu, ale také nástroji a funkcemi, které pomáhají optimalizovat provoz a efektivně využívat zdroje. Například sklady s 2 až 4 položkami pro dovoz a vývoz pomohou zvýšit provozní kapacitu, což je velmi vhodné pro logistické nebo e-commerce podniky.

Nájemníci navíc věnují pozornost faktoru „zeleného skladu“. Často zvažují certifikáty a ekologická opatření, jako jsou střešní solární systémy, opětovné využití vody atd., čímž činí rozhodnutí o pronájmu v souladu s trendy udržitelného rozvoje.

Zdroj: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html