Mnoho „duchových“ městských oblastí a neúspěšných projektů kvůli nedostatečnému územnímu plánování

Realitní projekty, které selžou a jsou opuštěny v polovině, již na vietnamském trhu nejsou ničím zvláštním. Ačkoli pro to existuje mnoho důvodů, zpráva o územním plánování společnosti Savills Vietnam analyzovala důležitost územního plánování při vývoji projektů.

Mnoho městských oblastí selhalo kvůli nedostatečnému územnímu plánování. — Pan Troy Griffiths, zástupce generálního ředitele společnosti Savills Vietnam

Územní plánování pomáhá určit nejvhodnější možnosti využití půdy, jakož i alokaci infrastruktury, plánování, dopravy a dopadů projektu na životní prostředí.

Pan Troy Griffiths, zástupce generálního ředitele společnosti Savills Vietnam, poznamenal, že územní plán vytváří podrobný a efektivní plán pro alokaci pozemků a zdrojů, a tím se zaměřuje na udržitelný rozvoj projektu zejména a trhu s nemovitostmi obecně. Určením typu developerského projektu, rozsahu, fáze, ceny a prodejní strategie územní plán zajišťuje, že developerský projekt je efektivní, minimalizuje dopad na životní prostředí a je finančně proveditelný.

„Neúspěšný územní plán je takový, který vyvíjí produkty, infrastrukturu a zařízení, jež nepřinášejí finanční, socioekonomické a environmentální výhody. Špatné plánování může vést k produktům, které nejsou vhodné pro trh, a k infrastruktuře a zařízením, které nesplňují potřeby komunity. Špatné územní plánování nebo neprovedení plánu může vystavit zúčastněné strany značným finančním rizikům a dokonce i investičnímu selhání,“ uvedl Troy Griffiths.

Například na jihu Hanoje investor vyvinul bytový projekt s 9 000 bytovými jednotkami a rozlohou 3 500 m2. Tento podnik však nedodržel původní plán, ale přestavěl kanceláře a komerční prostory na byty, čímž byty zmenšil a jejich počet výrazně zvýšil. Tyto změny kladly velký tlak na infrastrukturu a inženýrské sítě nestačily pro počet obyvatel. To vedlo k mnoha konfliktům mezi skupinami obyvatel a ke snížení kvality života v projektu.

Expert uvedl, že existuje mnoho projektů s dobrými produkty, ale stále selhávají, protože plán nezohledňuje rozvoj odpovídající infrastruktury.

„I když projekt nabízí vhodné rezidenční nebo komerční produkty, pokud mu chybí silnice, odvodňovací systémy a veřejné služby, kvalita života bude stále neúplná a nepohodlná. To povede k ‚fantómovým‘ městským oblastem bez obyvatel,“ řekl.

Dalším příkladem, který Savills zmiňuje, je město Nha Trang, kde mnoho projektů má hustotu zástavby až 70 %. Ignorování stavebních požadavků města vedlo k úrovni rozvoje, která je neslučitelná s plánováním infrastruktury a sociální infrastruktury Nha Trangu.

„Správný rozvoj a plánování pozemků vyžaduje zvážení příznivých i nepříznivých scénářů, včetně zohlednění rizik, identifikace životaschopných prodejních strategií, nabídek produktů a fází prodeje, čímž se minimalizuje riziko neúspěchu a maximalizuje šance na úspěch,“ analyzoval pan Troy Griffiths.

Naproti tomu vietnamský realitní průmysl má také úspěšné příklady komplexního a optimálního plánování využití půdy. Phu My Hung v 7. okrese (HCMC) a Ecopark v Hung Yen jsou dva příklady, které demonstrují plánování vývoje produktů, fázování a prodejní strategie podporující úspěch projektu.

Podle analýzy společnosti Savills má Phu My Hung v 7. okrese o rozloze 433 hektarů „ambiciózní“ začátek s cílem proměnit prázdný pozemek ve přední finanční, rezidenční, obchodní, průmyslové a vzdělávací centrum na jihu Ho Či Minova Města.

Projekt má v každé fázi jasný a komplexní plán rozvoje, který trvá 30 let. Během tohoto procesu investor dodržoval mezinárodní standardy rozvoje, včetně udržitelného rozvoje, a zajistil, aby výstavba byla v souladu se socioekonomickým rozvojem a dodržovala všechny projekční a stavební předpisy.

„Před zahájením výstavby nebo investic je nezbytné pečlivé a důkladné plánování. Dobrá rozhodnutí jsou založena na objektivních tržních ukazatelích, případových studiích rozvoje a zvážených návrzích. Analýza trhu je důležitá pro pochopení vhodného typu a rozsahu rozvoje. Finanční životaschopnost musí být také určena pomocí prognózy peněžních toků, aby se určilo, který typ rozvoje je v době realizace nejproveditelnější. To pomáhá vyhnout se investičním rizikům, optimalizovat zisky a minimalizovat rizika,“ zdůraznil pan Troy Griffiths.

Zdroj