Výstavba sociálního bydlení v Ho Či Minově Městě - 2. část: Proč je stále nedostatek sociálního bydlení?

Firmy se bojí... postupů

Podle stavebního úřadu Ho Či Minova města nedosáhla míra dokončení bytů pro sociální bydlení očekávání, a to proto, že kompenzační a vyklízecí práce u některých projektů sociálního bydlení jsou obtížné, zdlouhavé a postup projektu je pomalý nebo dokonce nemožný.

Popisek fotografie

Série bytových projektů v čtvrti An Lac (Ho Či Minovo Město).

U projektů komerčního bydlení (NƠTM) s rozlohou využití půdy přes 10 hektarů, ačkoli byl stanoven pozemkový fond ve výši 20 % pro výstavbu sociálního bydlení, investor projektu pomalu zavádí kompenzace za vyklizení pozemku nebo investuje do výstavby technické infrastruktury, takže stavební investice nebyly realizovány.

„Investoři projektů NƠTM pomalu předávají státu více než 20 % pozemkového fondu v rámci projektu za účelem realizace investic do výstavby sociálního bydlení nebo pomalu realizují projekty sociálního bydlení na těchto 20 % pozemků. Dlouhodobé kapitálové zdroje na podporu investorů, kteří si chtějí půjčit peníze na realizaci projektů sociálního bydlení, na výstavbu a na nákup domů ze strany příjemců politik sociálního bydlení, nejsou stabilní,“ dodal zástupce odboru výstavby Ho Či Minova města.

Podle finančního a realitního experta Nguyen Duy Chuyena Ho Či Minovo Město netrpí nedostatkem pozemků, ale spíše systematickým plánováním. „Pokud je oblast plně naplánována s infrastrukturou, školami, parky a dopravou, je zcela možné postavit desítky výškových bytových domů. Pokud je však plánování fragmentované a pozemek rozdělen na malé části, lze postavit jen několik desítek nízkopodlažních domů, což způsobuje vážné plýtvání pozemkovými fondy,“ řekl pan Nguyen Duy Chuyen.

Investiční postupy pro projekty sociálního bydlení jsou navíc stále složité. Kromě postupů pro schvalování investičních politik, uznávání investorů, schvalování podrobného plánování v měřítku 1/500, schvalování investic, přidělování pozemků, výpočtu poplatků za užívání pozemků a skládání kaucí, jako je tomu u komerčního bydlení, musí projekty sociálního bydlení provádět oceňování cen sociálního bydlení, potvrzovat předměty koupě a leasingu s koupí sociálního bydlení a kontrolovat dokumenty atd., což prodlužuje dobu, zvyšuje náklady příležitosti a odrazuje investory. Mechanismus pro oceňování pozemků a stanovení finančních závazků je zároveň stále těžkopádný a mezi jednotlivými agenturami se překrývá.

„Existuje mnoho důvodů pro nedostatek sociálního bydlení, ale nejvýznamnějším je velmi složitý proces žádosti o povolení k výstavbě sociálního bydlení. Stavba komerčních domů je přitom jednodušší a ziskovější, tak proč volit složitější variantu s menším ziskem? Kromě toho urbanistické plánování není vhodné. Na mnoha pozemcích je povolena výstavba pouze nízkopodlažních domů s nízkou hustotou zástavby, což znemožňuje realizaci rozsáhlých projektů sociálního bydlení,“ uvedl pan Nguyen Duy Chuyen.

Podniky působící v této oblasti se potýkají nejen s procedurálními obtížemi, ale i s mnoha finančními. Pan Nguyen Van Thanh Huy, zástupce generálního ředitele společnosti Becamex IDC Corporation, k tomu uvedl: „Největší výzvou pro podniky je tlak na kapitál a vstupní náklady. Výdaje na vyklízení pozemků, investice do infrastruktury a úroky z úvěrů prudce vzrostly, zatímco zisková marže v segmentu sociálního bydlení je kontrolována na nízké úrovni, což podnikům ztěžuje udržení cash flow.“

Kromě toho realizace projektu sociálního bydlení často trvá mnoho let, než se dokončí právní postupy, od změny účelu využití pozemků, schvalování plánů, až po udělování stavebních povolení, výstavbu, postupy pro vydávání růžových knížek... „Zdlouhavé postupy způsobují stagnaci mnoha projektů, zvyšování nákladů a zvyšování finančních rizik. Bez specifického podpůrného mechanismu je pro podniky velmi obtížné udržet si dlouhodobou investiční motivaci,“ zdůraznil pan Huy.

Podle pana Nguyen Van Thanh Huye je dalším problémem problém s vyvážením sociálních cílů a ekonomické efektivity. Sociální bydlení je nuceno udržovat nízké prodejní ceny, zatímco náklady na materiál, práci a infrastrukturu zůstávají na tržních cenách. Bez preferenčních úvěrových zdrojů nebo mechanismů cenové podpory nemají podniky téměř žádný zisk. To ukazuje, proč je počet podniků zapojených do investic do sociálního bydlení ve srovnání se segmentem komerčního bydlení velmi nízký.

Stále existuje mnoho nedostatků

Kromě složitých právních postupů se sociální bydlení potýká také s problémem nevhodného geografického umístění. Paní Pham Thi Hang, učitelka v okrese Chanh Hung (Ho Či Minovo Město), také uvedla: „Moje pracoviště je přímo v centru města, zatímco většina projektů sociálního bydlení je postavena v odlehlých oblastech, jako je Binh Duong nebo Hoc Mon. To velmi ztěžuje dojíždění, výuku a péči o rodinu.“

Dr. Nguyen Kim Duc, zástupce ředitele Institutu pro regionální rozvojový výzkum a poradenství na Ekonomické univerzitě v Ho Či Minově Městě, uvedl, že pozemkový fond pro sociální bydlení v Ho Či Minově Městě je stále velmi omezený. Na mnoha místech je sice pozemky, ale chybí jim synchronní technická a sociální infrastruktura, jako je doprava, školy a nemocnice, což ztěžuje efektivní realizaci projektů. „Není možné mít udržitelnou rezidenční oblast, pokud existuje pouze bydlení, ale chybí jí servisní infrastruktura a propojený obytný prostor,“ poznamenal pan Duc.

Kromě toho, ačkoliv má Ho Či Minovo Město úvěrovou politiku pro osoby s nízkými příjmy prostřednictvím Městského fondu pro rozvoj bydlení (až 900 milionů VND s preferenční úrokovou sazbou 4,7 %/rok), výše této úvěru je stále nízká ve srovnání s hodnotou domu a příjemci úvěrů jsou omezení.

„Podmínky pro nákup sociálního bydlení jsou také nedostatečné. Koupit si mohou pouze ti, kteří jsou skutečně v nesnázích a nevlastní nemovitosti, ale současná nařízení platí pouze v rámci jedné provincie. Proto se vyskytnou případy, kdy lidé v jiných provinciích vlastní mnoho domů, ale pokud nevlastní dům v Ho Či Minově Městě, mohou si sociální bydlení koupit. Naopak pracovníci s příjmem okolo 16 milionů měsíčně jsou vyřazeni, protože nesplňují požadavky na podání žádosti,“ dále analyzoval pan Chuyen.

Kromě toho stále existuje situace, kdy je mnoho bytů sociálního bydlení registrováno na jména lidí, kteří v nich ve skutečnosti bydlet nemusí. To zkresluje politiku sociálního zabezpečení a snižuje důvěru veřejnosti v program sociálního bydlení.

Závěrečný článek: Vytvoření transparentního mechanismu pro prevenci spekulací

Zdroj: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm