 |
| Nejnovější informace o nemovitostech: Ministerstvo stavebnictví navrhuje 2 možnosti výstavby mini bytů. (Zdroj: Tuoi Tre) |
Získejte názory na výstavbu mini bytů
Ministerstvo výstavby právě předložilo vládě zprávu o přijetí, revizi a dokončení návrhu revidovaného zákona o bydlení. V této zprávě ministerstvo výstavby představilo dvě možnosti rozvoje vícepodlažních bytů s mnoha byty pro domácnosti a jednotlivce (známých také jako mini byty).
V rámci možnosti 1 navrhuje Ministerstvo stavebnictví následující otázky:
Za prvé , domácnosti a jednotlivci mají právo užívat pozemky určené k bydlení v souladu s předpisy. Při stavbě domu se 2 a více podlažími, u kterého je pro každé podlaží navržen a proveden návrh a výstavba bytů k prodeji nebo pronájmu s následnou koupí, musí každý byt splňovat podmínky pro investora v investičním projektu bytové výstavby. Zároveň musí investice do výstavby splňovat ustanovení stavebního zákona a příslušných zákonů o investičních projektech bytové výstavby.
Prodej a koupě bytů uvedených v tomto bodě se provádějí v souladu s ustanoveními tohoto zákona a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí. Vydávání osvědčení pro každý byt uvedený v tomto bodě se provádí v souladu s ustanoveními zákona o pozemkovém vlastnictví.
Za druhé , domácnosti a jednotlivci mají právo užívat pozemky určené k bydlení v souladu s předpisy. Při stavbě domu se 2 a více podlažími má každé podlaží návrh a výstavbu bytů k pronájmu, investice do výstavby tohoto domu se provádí v souladu s ustanoveními zákona o výstavbě pro individuální domy a řízení požární ochrany a bezpečnosti v souladu s ustanoveními zákona o požární ochraně a hašení v individuálních domech v kombinaci s výrobou a podnikáním.
Za třetí , správa a provoz bytů uvedených v odstavci 1 a odstavci 2 tohoto článku se provádí v souladu s předpisy o správě a užívání bytových domů vydanými ministrem výstavby.
Za čtvrté , lidové výbory na všech úrovních jsou v rámci svých povinností a pravomocí odpovědné za kontrolu a přezkoumávání dodržování požadavků a podmínek bydlení stanovených v odstavcích 1 a 2 tohoto článku.
Za páté , vláda tento článek podrobně rozvádí.
Možnost 2
Pokud jde o možnost 2, návrh novelizovaného zákona o bydlení, který revidoval stálý výbor Národního shromáždění, stanoví:
Zaprvé , s výjimkou případu, kdy má jednotlivec právo užívat pozemek určený k bydlení, jak je stanoveno v článku 54 odstavci 3 tohoto zákona, k výstavbě domu s 22 a více podlažími, jehož každé podlaží je navrženo a postaveno se 2 a více byty k pronájmu, musí být splněny požadavky a podmínky stanovené tímto zákonem.
To znamená, že dům musí mít soukromou část bytu, společnou část domu a zařízení pro společné užívání;
Byty v bytových domech musí být navrženy a postaveny v uzavřeném stavu, přičemž podlahová plocha každého bytu nesmí být nižší než plocha dle Národních technických předpisů pro bytové domy;
Bydlení musí mít stavební povolení dle ustanovení stavebního zákona;
Musí splňovat požadavky na projektování a posouzení požární prevence a hašení, které jsou předepsány pro bytové domy.
Za druhé , bydlení uvedené v odstavci 1 tohoto článku nesmí být prodáno ani pronajato za účelem koupě bytu.
Za třetí , v případě stavby domu s 20 a více byty je nutné splnit dostatečné podmínky pro to, aby se osoba stala investorem do projektu bytové výstavby podle ustanovení článku 35 tohoto zákona, a musí vytvořit projekt k realizaci investice do bytové výstavby v souladu s ustanoveními zákona.
Za čtvrté , správa a provoz bytů stanovený v tomto článku se provádí v souladu s předpisy o správě a užívání bytových domů vydanými ministrem výstavby.
Za páté , provinční lidový výbor stanoví dopravní podmínky pro hasičské vozy v obytných oblastech, které budou sloužit jako podklad pro udělování stavebních povolení k bytové výstavbě podle tohoto článku. Lidové výbory na všech úrovních jsou v rámci svých povinností a pravomocí odpovědné za kontrolu a přezkoumávání dodržování požadavků a podmínek stanovených v odstavci 1 tohoto článku při pronájmu bytů ve vícepodlažních bytových domech fyzickými osobami.
Ministerstvo stavebnictví volí možnost 1
Ministerstvo stavebnictví se vyjádřilo k volbě varianty 1. Protože realizace varianty 1 omezí výstavbu vícepodlažních domů domácnostmi a jednotlivci, bude navrhováno mnoho bytů, které neodpovídají stavebním povolením, nesplňují předpisy a normy, zejména předpisy a normy týkající se požární ochrany a hašení, jak se dělo v nedávné minulosti.
Ministerstvo stavebnictví dále zjistilo, že pro individuální domy (na které se nevztahuje nutnost zřídit investiční projekt bytové výstavby) má zákon specifická ustanovení o řízení stavebních investic a také o řízení požární prevence a bezpečnosti při hašení požárů.
Zároveň podle Ministerstva stavebnictví návrh zákona navrhuje nevydávat osvědčení o právu k užívání pozemků a právu k vlastnictví domu pro každý byt při výstavbě individuálních domů s vícepodlažním a vícebytovým projektem. Není proto nutné stanovit požadavky na rozlišení společných a soukromých prostor...
Ministerstvo výstavby dále navrhlo, aby správa a provoz individuálního bydlení ve formě vícepodlažních domů a bytů k pronájmu byly řízeny podle Předpisů o správě a užívání bytových domů vydaných ministrem výstavby.
Nabídka nových řadových domů je nízká, ceny zůstávají vysoké
Nedávné informace společnosti JLL Vietnam o trhu s bydlením v Hanoji ukazují, že ve třetím čtvrtletí trh s řadovými domy (vily, řadovými domy a městskými domy) v Hanoji nadále prodlužoval svůj stav „hibernace“, přičemž většina projektů dočasně uzamkla své produktové nabídky a přepracovala ceníky a zásady.
Investoři jsou velmi opatrní a upřednostňují právní postupy nebo postup výstavby před rušnými předprodejními aktivitami jako v předchozí fázi.
Podobně byl podle Savills Vietnam trh s bydlením v Hanoji ve třetím čtvrtletí poměrně klidný s nízkým objemem transakcí a opatrností investorů ohledně zavádění nových nabídek.
Nová nabídka je i nadále omezená, rozdíl mezi nabídkou a poptávkou zůstává problémem. Trh však zaznamenal pozitivní faktory, u kterých se očekává, že v budoucnu postupně podpoří oživení.
Podle této jednotky nabídka nových bytů v Hanoji v daném čtvrtletí nadále klesala o 47 % mezičtvrtletně a o 65 % meziročně na 1 891 bytů třídy B. Je pozoruhodné, že trh v posledním čtvrtletí nezaznamenal žádnou novou nabídku bytů tříd A a C.
Nabídka primárních bytů dosáhla 19 808 jednotek, což představuje pokles o 3 % mezičtvrtletně a o 6 % meziročně, přičemž třída B tvořila 92 % nabídky. Počet prodaných bytů nadále klesal o 16 % mezičtvrtletně a o 42 % meziročně na 2 100 jednotek.
Pokud jde o nabídku vil a řadových domů, trh nezaznamenal žádné nové projekty, pouze 30 nových jednotek ze stávajících projektů v oblasti Thanh Tri. Nová nabídka nízkopodlažních domů se mezičtvrtletně snížila o 76 % a meziročně o 94 %. Počet prodaných jednotek ve třetím čtvrtletí se mezičtvrtletně snížil o 5 % a meziročně o 66 % na 101 jednotek.
Vysoké ceny nemovitostí zvýšily ceny všech typů produktů na primárním trhu. Ceny bytů na primárním trhu dosáhly 54 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 2 % mezičtvrtletně a o 13 % meziročně. Ceny bytů na primárním trhu rostou již 19 čtvrtletí po sobě a jsou o 77 % vyšší než v 1. čtvrtletí roku 2019.
Obdobně se průměrná cena primárních vil mezičtvrtletně zvýšila o 3 % na 103 milionů VND/m2 pozemku. Cena řadových domů se také mezičtvrtletně zvýšila o 9 % na 190 milionů VND/m2, zatímco cena obchodních domů zaznamenala mezičtvrtletní nárůst o 6 %.
Omezená nová nabídka primárních nemovitostí pomohla získat popularitu sekundárnímu trhu. Na trhu s byty dosáhla sekundární cena 36 milionů VND/m2, což představuje 2% nárůst mezičtvrtletně a 8% meziročně. Průměrná sekundární cena nízkopodlažních nemovitostí dosáhla 23 miliard VND/jednotku, což představuje 5% nárůst mezičtvrtletně, ale stále o 19% nižší než primární cena.
Plážové vily, byty s hlubokými ztrátami
Podle odborníků zažívá realitní trh díky razantnímu zásahu vlády pozitivní změny. Mnoho segmentů nemovitostí začalo obnovovat transakce.
 |
| V srpnu 2023 měl segment resortních vil mírnou tržní poptávku, přičemž spotřeba vzrostla pouze o 15 % ve srovnání se stejným obdobím (Zdroj: cafef.vn) |
Trh s nemovitostmi v resortech je však stále v ponurém stavu. Podle průzkumu reportérů Dan Tri se na realitních stránkách stále hojně objevují informace o prodeji vil a bytů se ztrátou v některých lokalitách, jako jsou Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh...
Kromě „obrovských“ cen vil je mnoho bytů v některých rezortních realitních projektech inzerováno k prodeji se ztrátou.
Například v resortu FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh) je mnoho bytů v bytovém komplexu inzerováno se ztrátou 500–600 milionů VND. Konkrétně byt v 19. patře hotelu má s investorem kupní smlouvu na 1,47 miliardy VND, ale nyní jej majitel prodává se ztrátou 950 milionů VND. Podobně jiný byt má ztrátovou cenu 1,1 miliardy VND, zatímco kupní smlouva je na 1,7 miliardy VND...
Podle DKRA zaznamenal segment resortních vil v srpnu mírnou poptávku na trhu, přičemž spotřeba vzrostla pouze o 15 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Většina transakcí v tomto měsíci se zaměřila na produkty s cenou pod 10 miliard VND za jednotku.
Je pozoruhodné, že poptávka na trhu zůstává poměrně nízká, v srpnu se prodalo pouze 17 nových jednotek, což odpovídá 14 % nárůstu ve srovnání se stejným obdobím roku 2022. Primární prodejní cena v segmentu bytů se ve srovnání s předchozím měsícem příliš nezměnila a v důsledku současných vysokých kapitálových nákladů zůstává i nadále vysoká. Konkrétně na jihu se prodejní cena pohybuje od 55,5 do 81,7 milionů VND/m2, zatímco na severu se cena pohybuje v rozmezí 35,5 až 44,2 milionů VND/m2.
Období „pozemkové horečky“ skončilo, Quang Tri plánuje rozdělit pozemky na menší parcely a snížit prodejní ceny.
Podle Vietnamnetu po pozemkové horečce mnoho aukcí nemělo kupce kvůli vysokým spodním cenám a velkým pozemkům. Provincie Quang Tri plánuje rozdělit pozemky na menší parcely a snížit prodejní ceny, aby „rozproudila“ trh s nemovitostmi.
Začátkem roku 2022 se v některých lokalitách provincie Quang Tri, jako je okres Cam Lo, město Lao Bao (okres Huong Hoa), okres Trieu Phong a město Dong Ha, vyskytla „šílená“ pozemková horečka.
Pozemková horečka pominula a od konce roku 2022 až do současnosti se trh s nemovitostmi v Quang Tri začal propadat. Podle pozorování byly přerušeny nejen pozemkové transakce mezi lidmi, ale kvůli nedostatku účastníků stagnují i vládou pořádané aukce.
Tato situace způsobila, že Quang Tri v prvních 9 měsících roku 2023 vybralo z pozemkových aukcí pouze 194 miliard VND, což představuje pouhých 24 % cílové částky.
Jedním z důvodů, proč se místní pozemkové dražby v současné době potýkají s obtížemi a nenacházejí se žádní kupci, je vysoká minimální cena a velká plocha pozemků nabízených k dražbě.
Pan Ha Sy Dong, stálý místopředseda Lidového výboru provincie Quang Tri, uvedl, že místní samospráva plánuje a mění plány na zvýšení příjmů z pozemkových dražeb.
Podle pana Donga způsobil dopad geopolitických faktorů ve světě po pandemii Covid-19 ekonomice mnoho obtíží, což vedlo k stagnaci trhu s nemovitostmi.
„Vzhledem k tomu, že velké pozemky s vysokými cenami nemovitostí nepřitahují investory, pověřil Lidový výbor provincie Quang Tri ministerstvo výstavby, aby řídilo a společně s příslušnými agenturami prozkoumalo plány na zmenšení plochy pozemků a snížení cen nemovitostí s cílem zvýšit kupní sílu.“
„Na základě právních předpisů a doporučení od oddělení a poboček vypracuje Provinční lidový výbor nové plány, jak přilákat investory k účasti v aukcích a zvýšit tak místní příjmy,“ uvedl pan Dong.
Zdroj
Komentář (0)