Mnozí očekávají, že předpisy o správě a užívání bytových domů v Ho Či Minově Městě, které právě vstoupily v platnost, budou právní cestou k uspořádání správy bytových domů a pomohou obyvatelům mít bezpečnější a spolehlivější životní prostředí.
Bytový dům v Thu Duc (HCMC) má model pronájmu přes Airbnb - Ilustrace: Q.DINH
Nejen toto nové nařízení, ale i zákon o bydlení z roku 2023 stanoví zákazy a povolené a zakázané činnosti v bytových domech, ale ve skutečnosti vymáhání právních předpisů nebylo důsledné.
Jaká jsou pravidla pro pobyt v bytě?
V nových předpisech Ho Či Minova Města je pozoruhodné, že město stanoví, že podmínky pro využívání apartmánů pro turistické ubytovací služby v bytových domech musí splňovat povinné podmínky.
To znamená, že apartmán používaný jako ubytovací zařízení pro turisty se musí nacházet v bytovém domě se smíšeným využitím. Osoba podnikající v oblasti ubytovacích služeb pro turisty a turistických apartmánů musí splňovat podmínky a standardy dle zákona o cestovním ruchu a musí dodržovat zákon o podmíněných investicích a podnikatelských odvětvích.
Ho Či Minovo Město vyžaduje, aby se organizace a jednotlivci poskytující turistické ubytovací služby v bytových domech zaregistrovali k dočasnému pobytu, informovali turisty o jejich pobytu a plně dodržovali předpisy o správě a užívání bytových domů.
Pokud jde o správu pronájmu bytů, Ho Či Minovo Město stanoví, že pronájem bytů v bytových domech musí zajistit správný účel použití k bydlení a byt nesmí být používán k jiným účelům než k bydlení.
Pronájem bytu v bytovém domě vyžaduje smlouvu podepsanou mezi majitelem bytu a osobou, která si chce byt pronajmout.
Správní rada bytového domu a provozní jednotka bytového domu na základě nájemní smlouvy vyžadují od osoby užívající pronajatý byt dodržování pravidel a předpisů pro správu a užívání bytového domu k zajištění bezpečnosti a pořádku v bytovém domě.
Město dále jasně definuje pravomoci a odpovědnost vládních úrovní, správních rad a správních rad v oblasti správy a užívání bytových domů.
Ho Či Minovo Město stanoví, že pro krátkodobé pronájmy lze využívat pouze turistické apartmány, rezidenční apartmány nelze pro tento typ podnikání využívat - Ilustrace: Q.DINH
Nelze srovnávat byty s kondominii
Pronájem apartmánů na den nebo na hodinu prostřednictvím online platforem, jako jsou AirBnB, Agoda, Booking..., je v současné době populární v Ho Či Minově Městě a turistických městech, jako je Hanoj , Ha Long, Hai Phong a Nha Trang.
Činnost pronajímání bytů pro krátkodobé pobyty také vede k mnoha konfliktům mezi komunitou obyvatel žijících v bytových domech a nájemníky.
Například krátkodobé pronájmy bytů v mnoha bytových domech narazily na odpor obyvatel i správních rad, když bytové domy „zakazují“ pobyt turistům.
Správní rada bytů dokonce sestavila seznam bytů ke krátkodobému pronájmu, který majitelům bytů nařizuje, aby je nepronajímali krátkodobě, a u vchodů zřídila kontrolní stanoviště, aby zabránila vstupu turistů.
Zástupci provozovatelů bytových domů v Ho Či Minově Městě uvedli, že klíčem k těmto reakcím je, že správní rada a obyvatelé požádali správní radu o zablokování této služby z důvodu obav z velkého počtu lidí přicházejících a odcházejících, což by mohlo potenciálně způsobit bezpečnostní problémy a také opotřebení společného majetku a společných služeb obyvatel.
Zákon o bydlení z roku 2023 sice nezakazuje pronájem bytů k bydlení, ale postrádá jasná pravidla pro rozlišení mezi dlouhodobými pronájmy s dočasnou registrací a krátkodobými pronájmy na den nebo hodinu.
Mnoho odborníků tvrdí, že se jedná o právní mezeru v bydlení, která v poslední době vede k neustálým konfliktům a sporům v mnoha bytových domech.
Praxe krátkodobého pronájmu bytů na den nebo na hodinu je proměnila v bytové domy zasazené uprostřed obytné zástavby. Tento problém je třeba překonat, aby byl zajištěn pohodlný a bezpečný život obyvatel dnešních bytových domů.
V rozhovoru s Tuoi Trem pan Nguyen Duc Lap - ředitel Institutu pro výzkum a vzdělávání v oblasti nemovitostí - potvrdil zásadu, že rezidenční byty jsou určeny pouze k bydlení.
Zákon nezakazuje krátkodobý pronájem bytů, ale je nutné stanovit, že majitelé bytů, kteří chtějí pronajímat, musí registrovat své podnikání jako individuální podniky, domácnosti nebo podniky. To je základ pro to, aby je státní správní orgány mohly zahrnout do ubytovací činnosti, sloužit správě bydlení a vybírat daně.
V případě společností provozujících pronájem bytů prostřednictvím online rezervačních platforem pan Lap uvedl, že společnosti spravující online rezervační platformy musí platit daně, zatímco majitelé bytů musí platit daň z příjmu fyzických osob, čímž je zajištěna spravedlnost s ostatními podniky.
Podle pana Lapa jsou krátkodobí nájemníci obvykle turisté, trpí pásmovou nemocí a potřebují cestovat více než obyvatelé, což způsobuje hluk a ovlivňuje život komunity, takže se často musí ozvat ostraha a správa budovy.
Dále, pokud se v budově nacházejí byty určené pro krátkodobé ubytování, musí správa budovy zajistit další ostrahu k zajištění bezpečnosti, protože hosté neustále přicházejí a odcházejí, což s sebou nese dodatečné služby a náklady. Majitel bytu se správou musí proto vyjednávat o vzniklých nákladech. Tím je zajištěna spravedlnost mezi těmi, kdo byty pronajímají a dosahují zisku, a domácnostmi žijícími v budově.
S tímto názorem se shoduje i pan Nguyen Chi Thanh, stálý viceprezident Vietnamské asociace realitních makléřů, který uvedl, že i byty používané k pronájmu, jako jsou hotely, mají problémy, protože správní rada budovy má potíže s řízením příchodu a odchodu lidí.
Správní rady bytových domů chtějí zachovat bezpečnost a ochranu obyvatel a eliminovat ty, kteří zneužívají pronájmu bytů k narušování pořádku a porušování zákona.
Pan Thanh uvedl, že ve skutečnosti musí nájemník při pronájmu hotelového pokoje předložit svůj občanský průkaz, takže i krátkodobý pronájem bytu musí splňovat toto nařízení. Správní rada bytového domu však nemá profesionální recepční personál jako hotel, takže je obtížné kontrolovat příchod a odchod lidí.
„U bytových domů s byty k pronájmu musí správní rada doplnit předpisy pro správu bytových domů o byty, které jsou nebo nejsou způsobilé k pronájmu. Na základě toho se určí, které byty jsou způsobilé k pronájmu a které ne,“ uvedl pan Thanh.
Podle pana Thanha se majitelé bytů v zásadě musí řídit většinou, nedělat si, co chtějí. Bydlení v bytovém domě znamená dodržovat společná pravidla, používat společný výtah, společnou chodbu a společné služby.
Majitelé, kteří chtějí ze svých bytů udělat „hotely“, musí být zodpovědní za nahlášení svého dočasného pobytu místní policii, hlášení nájemníků správní radě a podepsání smluv s nájemníky. Online rezervační platformy pomáhají pouze s hledáním nájemníků, zatímco pronajímatelé jsou zodpovědní za nájemníky.
Někteří realitní experti se také domnívají, že pronájem bytů přes AirBnB je téměř jako provozování hotelového podnikání, nikdo neví, jak dlouho nájemník bydlí, a dokonce i majitelé bytů jednají s nájemníky pouze online a neznají se osobně.
Proto je nutné doplnit předpisy, které by vyžadovaly, aby se pronajímatelé bytů před zahájením podnikání zaregistrovali u státních orgánů správy, protože ubytovací a hotelové služby jsou podmíněnými obchodními oblastmi.
Zákazníci čekají na auto, které je má vyzvednout po návratu z bytu na ulici Ben Van Don, okrsek 9, okres 4, Ho Či Minovo Město, odpoledne 4. března - Foto: TTD
Zákon je třeba upravit, aby byl přehlednější.
Podle pana Nguyen Chi Thanha současné zákony o bydlení zakazují pronájem bytů pro kancelářské účely, ale nezakazují pronájem pro bydlení.
Ve skutečnosti existují dva případy dlouhodobých pronájmů bytů se základní dočasnou registrací, které nezpůsobují konflikty, ale krátkodobé pronájmy na den nebo hodinu způsobují mnoho problémů, ovlivňují společný prostor a je velmi obtížné je kontrolovat.
„Pleteme si dlouhodobé pronájmy bytů s krátkodobými pronájmy na den nebo na hodinu.“
„Mnoho lidí se rozhodne pronajímat si krátkodobé byty přes AirBnB, protože nechtějí být nikým kontrolováni, takže je nutné přidat v této oblasti předpisy, aby se zabránilo zneužívání ze strany zlých lidí a ovlivňování životů obyvatel,“ řekl pan Thanh.
Podle právníka Truong Thanha Duca - ředitele advokátní kanceláře ANVI, se v oblasti pronájmu bytů objevují dva problémy: prvním jsou související právní předpisy a druhým je samospráva.
Pan Duc řekl, že žádný obyvatel by nezpochybnil, kdyby majitel bytu nechal jeho rodiče a děti dlouhodobě bydlet.
Problémy, které se v poslední době objevily, se z 99 % týkají občanskoprávních smluv, jako je pronájem domů, například prostřednictvím přeshraničních rezervačních platforem, jako jsou AirBnB, Agoda a Booking.
Je třeba poznamenat, že krátkodobé pronájmy bytů na den nebo na hodinu neslouží k běžným rezidenčním účelům. V podstatě se jedná o podnikání v oblasti hotelových a ubytovacích služeb.
Proto je nutné novelizovat zákon směrem k detailnější regulaci, protože pokud budeme provádět průzkum bytových domů, které provozují pronájem bytů, většina lidí bude jistě mít námitky.
Dokonce i v hotelech recepční obvykle nedovolí cizím osobám vstup do pokoje. Pokud chcete něco nakoupit, musíte zůstat v recepční hale, protože oni musí dbát na bezpečnost a pořádek při příchodu a odchodu hostů.
Podle pana Duca musí být z hlediska samosprávy nájemné za byty dvojnásobné nebo trojnásobné oproti tomu, co platí obyvatelé budovy. V případě, že má dům vlastníka bytu, který chce provozovat pronájem, musí to společenství obyvatel předložit k hlasování na schůzi bytového domu.
Pokud společenství obyvatel nesouhlasí, nebude vlastník bytu moci pronajímat. V případě, že společenství obyvatel souhlasí s podnikáním, musí vlastník bytu splnit následující podmínky: uhradit dodatečné poplatky, přihlásit se k přechodnému pobytu a podepsat nájemní smlouvu na byt.
Jsou potřeba zákony, které usnadní implementaci „technických bariér“.
Mnoho odborníků se shoduje, že správní rada bytového domu nebude moci bránit nájemníkům v bydlení, pokud to nezakazují pravidla a předpisy správy bytového domu.
Pokud předpisy pro správu bytových domů zakazují pronájem bytů, musí je správní rada domu dodržovat, i když je snadné způsobit konflikty s domácnostmi, které mají v úmyslu pronajmout. Proto je v dlouhodobém horizontu nutné, aby zákon o bydlení doplnil jasná a srozumitelná pravidla, aby se předešlo konfliktům.
V současné době bytový zákon nezakazuje pronájem bytů, ale správní rady bytových domů mohou stanovit „technické bariéry“, jako je například nutnost nájemníků předložit občanské průkazy, zaregistrovat se k přechodnému pobytu, podepsat nájemní smlouvu, dodržovat předpisy týkající se doby vstupu a výstupu a uklízet budovu.
Právník Truong Thanh Duc dodal, že správní rada zastupuje komunitu obyvatel a funguje v souladu s předpisy upravujícími bytový dům. Není možné rozšiřovat pravomoc správní rady nad rámec zákona. Mohou pouze propagovat a mobilizovat obyvatele, aby porozuměli zákonu a dodržovali ho.
Podnikání v bytech se musí také řídit zákonem.
Zejména Ho Či Minovo Město jasně stanoví podmínky pro služby a komerční podnikání v bytových domech v případech, kdy má bytový dům smíšené využití, včetně funkčních prostor pro kanceláře, služby a komerční podnikání.
Obchodní linie, které nespadají do případů uvedených v zákoně o bydlení z roku 2023 a musí splňovat právní předpisy o podmíněných investicích a obchodních liniích.
Pronájem obchodního domu v přízemí bytového domu v Thu Duc City (HCMC) - Foto: Q.DINH
Existuje právní koridor pro řešení dlouhodobého porušování.
V rozhovoru s Tuoi Tre pan Nguyen Minh Tao (bydlící v městské části Phuoc Long B ve městě Thu Duc v Ho Či Minově Městě) doufá, že nové právní cesty v kombinaci s odhodláním místních správních orgánů pomohou lidem vytvořit lepší životní prostředí.
Podle pana Taoa si přímo v bytovém domě, kde bydlí, jedna rodina proměnila svůj byt v kočičí farmu, kde chovala desítky velmi páchnoucích koček.
Obyvatelé si zpočátku mysleli, že tato rodina chová kočky pro společnost, takže s nimi soucítili a dávali jim jemné komentáře, ale když zjistili, že se jedná o místo, kde se chovají kočky pro chov a prodej online, okolní domácnosti navrhly, aby se s tím zastavilo. Pan Tao uvedl, že s ohledem na nová nařízení v zákoně o bydlení a městské předpisy tento podnik ovlivnil ovzduší a životní prostředí obyvatel, takže správní rada a místní úřady se s tím mohou vypořádat v souladu s předpisy.
Pan Tran Tuan Hoan – předseda správní rady bytového domu ve městě Thu Duc – uvedl, že ačkoli předpisy stanoví, že byty jsou určeny pouze k bydlení a obyvatelé nesmí v bytovém domě podnikat, někteří obyvatelé stále obcházejí zákon otevíráním obchodů s potravinami, nehtových salonů, živým přenosem online prodejních míst, skladů nebo doučovacích míst pro studenty, i když jsou dveře a závěsy zavřené.
Pan Hoan se proto domnívá, že tato specifická nařízení pomohou správním radám a správcům bytového domu aktivněji nakládat s činnostmi, které nejsou spojeny s bydlením a mají dopad na obyvatele a bezpečnost bytového domu.
„V případě činností, které neovlivňují bezpečnost, pořádek a životy okolních obyvatel a obyvatelé na ně nereagují ani nepodávají stížnost, bude správní rada s nimi nahlížet. V případě činností, které spadají pod zakázané chování, však musí správní rady všech bytových domů rozhodně přijmout rázná opatření,“ uvedl pan Hoan.
Advokát Tran Minh Cuong z advokátní komory Ho Či Minova Města uvedl, že zákon o bydlení stanoví zakázané úkony při užívání bytových domů, předpisy Ho Či Minova Města konkrétněji specifikují úkony, které jsou a nejsou povoleny při správě a užívání bytových domů, a také jasně stanoví odpovědnosti jednotlivých orgánů.
Bude to tedy jasný právní prostor pro správcovské orgány k řešení a sankcím za porušení, což pomůže lidem žít v bezpečnějších a zabezpečenějších bytech.
Zdroj: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
Komentář (0)