Trh s nemovitostmi: Stále se „plíží“ a zotavuje se „únavně“

Pomalé zotavení

Pan Hoang Hai - ředitel odboru bydlení a správy trhu s nemovitostmi ministerstva stavebnictví uvedl, že sektor nemovitostí ve Vietnamu čelí od poloviny roku 2022 až do současnosti mnoha obtížím.

Konkrétně pokles nabídky způsobil, že ceny nemovitostí, bydlení a pozemků začaly od začátku roku 2021 rostout. Do konce roku se ceny bytů zvýšily v průměru o 5–7 %, ceny jednotlivých domů v projektu se zvýšily o 15–20 % a ceny pozemků se ve srovnání s koncem roku 2020 zvýšily o 20–30 %.

Nejčastěji se jedná o byty, které neustále dosahují nových cenových milníků v důsledku poklesu počtu bytů uvedených na trh. Byty v cenově dostupných bytech se pohybují v rozmezí 25–30 až 30 milionů VND/m2, byty střední třídy se pohybují v rozmezí 30–50 milionů VND/m2 a luxusní byty se pohybují v rozmezí přes 50 milionů VND/m2, což začíná překračovat investiční kapacitu odpovídajících skupin lidí.

Trh s nemovitostmi se stále pomalu zotavuje. Obrázek 1

Podle pana Haie v poslední době premiér podnikl mnoho drastických kroků k odstranění problémů v sektoru nemovitostí. Nejvýznamnějším z nich je usnesení č. 33, které v podstatě přineslo první výsledky, mnoho problémů souvisejících se zákony a institucemi bylo odstraněno.

Pan Hai však prostřednictvím spolupráce s obcemi a podniky zhodnotil, že v současné době se realizuje mnoho bytových a městských projektů, které čelí obtížím, překážkám nebo byly zastaveny z mnoha důvodů, obvykle z důvodů souvisejících s pozemkovými zákony.

V současné době se mnoho projektů potýká s obtížemi, překážkami a pomalou realizací kvůli předpisům o metodách oceňování pozemků. Důvody souvisejí se zákonem o plánování, pravomocí k částečným úpravám územního plánu; podmínkami a časem pro přezkum, aktualizaci a úpravu plánu s cílem zajistit konzistenci v plánování výstavby, včetně územního plánu, územního plánování nebo důvody související se zákonem o investicích.

S tímto názorem souhlasí i pan Nguyen Van Dinh, předseda Asociace realitních kanceláří, který uznal, že v současné době se trh s nemovitostmi potýká s nedostatkem sociálního bydlení a levného komerčního bydlení.

Navzdory silné poptávce na trhu došlo k poklesu obchodní aktivity, protože investoři čelí problémům s blokací kapitálu a finančním výzvám.

V období 2022–2023 se objem realitních transakcí snížil o 90 %, což svědčí o slabé poptávce na trhu. Kromě problému s nedostatkem dostupného bydlení existují i jiné problémy, jako je nedostatek mechanismů a určení mnoha lokalit, což vede k situaci, kdy mnoho projektů nebylo vyřešeno a realitní kanceláře se stále potýkají s mnoha obtížemi.

Pan Dinh uvedl, že úsilí vlády a příslušných ministerstev při vydávání mnoha politik k odstranění problémů na trhu s nemovitostmi mělo na trh pozitivní dopad.

Podle pana Dinha se v prvním čtvrtletí roku 2023 obchodovalo s téměř 3 000 produkty a ve druhém čtvrtletí se toto číslo zvýšilo o 30 %. Doposud se důvěra investorů postupně obnovuje a na trhu se začalo otevírat mnoho nových projektů k prodeji, což vedlo k nárůstu počtu realitních transakcí.

Zlepšování nabídky nového bydlení a spokojenosti kupujících je však stále pomalé, což vyžaduje čas na dokončení nových projektů.

Zároveň je nálada investorů, ačkoli se postupně stabilizuje, stále poměrně opatrná, zejména u těch, kteří čelí finančnímu tlaku z předchozích investic.

V rámci průzkumu 70 % podniků uvedlo, že kapitálové politiky nebyly ve skutečnosti účinné. Z nich 2/3 podniků uvedly, že místní úřady, kde mají obchodní smlouvy, začaly šířit a usměrňovat organizace na podporu politik, ale pouze 15 % podniků hodnotilo, že politiky podpory pozemků, včetně vyklízení lokalit a práv k užívání pozemků, dosáhly účinnosti...; 28 % hodnotilo implementaci programů preferenčního přístupu k úvěrům,...

Dr. Nguyen Van Dinh očekává, že v období od konce roku 2023 do začátku roku 2024 zaznamená trh s nemovitostmi více pozitivních signálů než na konci druhého a začátku třetího čtvrtletí roku 2024.

Mnoho obtíží v procesu zotavení

Dr. Le Xuan Nghia - člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, se domnívá, že nemovitosti jsou dlouhodobě nezbytným produktem, takže když je nabídka a poptávka v nerovnováze, nastane krize.

Podle pana Nghie zažil vietnamský trh s nemovitostmi mnoho krizí. V minulosti byla krize způsobena nadměrnou nabídkou, zatímco tentokrát to byla krize s nedostatkem nabídky. V tomto kontextu podnikům chyběl kapitál a nemohly otevírat další projekty, takže trh „zamrzl“.

„ Sledujeme, zda se důvěra na trhu obnoví, až realitní společnosti a podniky vydají dluhopisy. Naposledy největší realitní společnost v zemi vydala dluhopisy bez jakéhokoli nesplaceného bankovního dluhu. S napětím sledujeme, ale výsledky ukazují, že trh se pouze „plíží“ a „opatrně“ zotavuje přibližně o 30 % ve srovnání s očekáváním, “ řekl Dr. Le Xuan Nghia.

Podle pana Nghie by trh s nemovitostmi mohl být v potížích až do druhého a třetího čtvrtletí příštího roku. Vláda s pracovními skupinami za účasti podniků rozhodně pracuje na odstraňování obtíží na trhu s nemovitostmi, aby se trh s nemovitostmi zotavil. Jedná se o bezprecedentní úsilí, ale výsledky nejsou vysoké.

Mezitím docent Dr. Tran Dinh Thien – člen ekonomické poradní skupiny premiéra – navrhl klíčová řešení. Konkrétně se další fáze musí zaměřit na obnovení důvěry investorů, podniků a spotřebitelů.

Proces oživení vietnamské ekonomiky vykazuje pozitivní signály, nicméně sektor soukromého podnikání obecně a podniky působící v sektoru nemovitostí zejména stále čelí mnoha obtížím.

Docent Dr. Tran Dinh Thien uvedl, že k řešení současných problémů musí stát zahájit silnější podporu pro oživení trhu s nemovitostmi. Kromě toho by pro podporu rozvoje tohoto trhu, a to jak na straně nabídky, tak poptávky, měly existovat fondy pro záruky úvěrů. Ministerstvo financí musí mít opatření k zajištění bezpečnosti a snížení zátěže bankovního systému.

Vláda v současné době vydala řadu řešení k odstranění obtíží pro podniky a plně se zaměřuje na podniky. Důvěra podniků a investorů se však dosud plně neobnovila, je nutné i nadále identifikovat obtížné a neobvyklé situace, aby bylo možné nalézt „neobvyklé“ přístupy a řešení.

Kromě toho musí obchodní sdružení i nadále zvyšovat svůj hlas, aby pomohla státním orgánům rychle identifikovat problémy, a tím mít k dispozici včasné politiky a opatření k jejich řešení.

Dinh Tran

Zdroj