„Trh je téměř zcela bez dostupných komerčních bytů.“

Rezidenční nemovitosti se „oteplují“

Zejména zákon o bydlení z roku 2023, zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a zákon o pozemkech z roku 2024, které oficiálně nabyly účinnosti 1. srpna 2024, tedy o 5 měsíců dříve než předchozí předpisy, přispěly k zdokonalení právního koridoru pro trh s nemovitostmi a k ​​otevření nového cyklu trhu bezpečnějším, zdravějším a udržitelnějším směrem. Segmenty nemovitostí, od bydlení a komerčních nemovitostí až po průmyslové nemovitosti, vykazují známky pozitivního růstu s mnoha novými realizovanými projekty.

Trh s rezidenčními nemovitostmi začal vykazovat známky „oteplování“.

Při prezentaci Zprávy o trhu s nemovitostmi za třetí čtvrtletí a prvních 9 měsíců roku 2024 paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele VARs IRE, uvedla, že trh s rezidenčními nemovitostmi začíná vykazovat známky „oteplování“.

Příběh o pozemkových aukcích je proto „žhavější“ než kdy dříve, aukce se konají „přes noc“ a stovky, ba i tisíce lidí, souhlasily s „čekáním a jídlem“, aby si mohly zasoutěžit o místo. Vítězná cena je také rekordně vysoká, srovnatelná s projektovými pozemky s dobře investovanou infrastrukturou.

Trh je také ovládán segmentem bytů, kde ceny neustále dosahují nových maxim, a to jak na primárním, tak i na sekundárním trhu. Vysoká poptávka vede k tomu, že tisíce majitelů bytů pravidelně dostávají telefonáty s žádostí o prodej svých domů. Navzdory vysokým prodejním cenám zaznamenaly nově zahájené bytové projekty velmi dobrou míru absorpce.

Spolu s typem bytu zaznamenaly „rekordní“ počet rezervací i některé nově spuštěné nízkopodlažní projekty významných investorů, a to i přes stále rostoucí ceny. Mnoho bytů má dobrou polohu, nejen vysoké ceny, ale aby si je mohli koupit, musí zákazníci/investoři také zaplatit rozdíl.

Kromě výsledků skutečné nabídky a poptávky však trh vykazuje také známky „oteplování“. Tato situace se odráží ve spekulacích s pozemky, zvyšování cen bydlení a vzniku netransparentních transakcí s nemovitostmi. Mnoho drobných investorů se účastní trhu za účelem surfování, což způsobuje nepřiměřený růst cen nemovitostí. Známky „oteplování“ se projevují i ​​v segmentu bytů se stále vyšší požadovanou cenou převáděných bytů, a to díky „pomoci“ některých spekulativních skupin.

Všechny tyto příznaky pramení z nedostatku nabídky, ačkoli se situace zlepšila.

Paní Mien konkrétně uvedla, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 trh s rezidenčními nemovitostmi nadále zaznamenával nabídku 22 412 produktů, přičemž na prodej bylo přibližně 14 750 nových produktů, což je o 25 % méně než v předchozím čtvrtletí, ale o 60 % více než ve stejném období roku 2023.

Za prvních 9 měsíců roku 2024 se na trhu objevilo 38 797 nových produktů k prodeji. Nabídka stále vykazovala silnou diferenciaci. V souladu s tím 70 % nové nabídky pocházelo ze segmentu bytů. Drtivou většinu z nich tvořily produkty s prodejní cenou přes 50 milionů VND/m2. Trh byl téměř zcela bez dostupných komerčních bytů. Z regionálního hlediska vedl v nové nabídce sever s 46 %, následovaný centrálním regionem s 29 % a jihem s 25 %.

Výzkumná data VARS rovněž ukazují, že ačkoliv se nabídka nachází převážně v segmentu high-end a luxusu, celý trh zaznamenal ve třetím čtvrtletí přibližně 10 400 úspěšných transakcí, což odpovídá míře absorpce 51 %. To odráží zájem trhu o nové realitní produkty, ačkoli většina nové nabídky je realizována s vysokým standardem a investiční náklady, zejména náklady spojené s pozemky, rostou.

Objem transakcí a míra absorpce se ve srovnání s předchozím čtvrtletím snížily o 25 %, respektive o jeden procentní bod, ale ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 se zvýšily o 80 %, respektive o 28 procentních bodů. Z toho byl objem transakcí s byty stále „ohromující“ a ve třetím čtvrtletí představoval 71 % celkových transakcí s bydlením, přičemž nové bytové projekty zaznamenaly průměrnou míru absorpce 75 %. Bytové projekty v Hanoji dokonce krátce po zahájení prodeje zaznamenaly míru absorpce až 90 %.

Objem transakcí s byty je stále „ohromující“ a ve třetím čtvrtletí představoval 71 % celkových transakcí s bydlením.

Stále zřetelnější je trend výstavby malých bytů s cílem snížit celkovou hodnotu bytu a více vyhovět potřebám a finančním možnostem jednotlivců a mladých rodin. Jedná se také o typ bytu s nejvyšší likviditou.

Vysoké ceny kotev tlačí na „posun“ poptávky

Za prvních 9 měsíců roku 2024 trh zaznamenal 30 589 úspěšných transakcí, což je 2,5krát více než ve stejném období roku 2023. Mnoho nových projektů spuštěných na konci září, které začaly přijímat rezervace, zaznamenalo také vysoký objem úroků a vkladů.

Pokud jde o prodejní ceny, ceny nemovitostí zůstávají i nadále vysoké jak na primárním, tak na sekundárním trhu, zejména v segmentu bytů. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou je stále závažnější, protože nabídka, ačkoli se zlepšila, stále obtížně uspokojuje poptávku. Většina nové nabídky je navíc i nadále realizována na vysoké úrovni s rostoucími investičními náklady, zejména náklady na pozemky.

Ceny bydlení na trhu v Hanoji zůstávají i nadále vysoké.

Konkrétně ve třetím čtvrtletí se cenová hladina v primárním sektoru v Hanoji nadále zvyšovala a nevykazovala žádné známky zastavení, zatímco nabídka se postupně zlepšuje. Nové projekty, od nízkopodlažních až po výškové projekty, zejména v segmentu high-end a luxusních nemovitostí, se i nadále těšily silné pozornosti trhu. To vytvořilo hnací sílu vedoucí k tomu, že cenová hladina sekundárních bytů zůstala vysoká, ačkoli likvidita se po období „horkého“ růstu postupně stabilizovala.

Poptávka po nemovitostech, včetně bydlení a investičních potřeb, se nadále přesouvá do příměstských oblastí, provincií a měst obklopujících dvě zvláštní městské oblasti a na sekundární trh s mnoha možnostmi za rozumnější ceny. Byty a domy do 3 miliard VND jsou v Hanoji a Ho Či Minově Městě silně „loví“.

Le Trang

Zdroj: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html