Trh s kancelářskými prostory zaznamená pokles cen nájmů

Podle zprávy Ministerstva stavebnictví měly ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 ceny pronájmu kancelářských prostor ve velkých městech tendenci klesat o 9–22 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím. Zároveň se zvyšuje i situace s vracením prostor a trend stěhování kanceláří z centrální oblasti do okolních oblastí.

V Ho Či Minově Městě se ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila situace s navracením prostor a stěhováním kanceláří do okolních oblastí centra města. To vedlo ke zvýšení obsazenosti některých kanceláří v centrálních čtvrtích, jako jsou Tan Binh a Phu Nhuan, na 15–25 %. Aby se s touto situací vyrovnaly, musely mnohé budovy zvýšit pobídky, snížit ceny nájemného nebo poskytnout více času na uzavření každé konkrétní zakázky.

Silný nárůst nabídky způsobil, že mnoho kanceláří k pronájmu v centrálních oblastech bylo opuštěno, jak je znázorněno na obrázku 1. — V centrálních okresech se zvyšuje počet neobsazených kanceláří.

Podle výzkumu společnosti CBRE bude rok 2023 rokem nejvyššího růstu nabídky kancelářských prostor v Ho Či Minově Městě od roku 2019, kdy bude dokončeno téměř 170 000 metrů čtverečních nových pronajímatelných ploch, převážně ve výhodně situovaných kancelářských projektech třídy A. Za celý rok 2023 zaznamenalo Ho Či Minovo Město obsazení téměř 80 000 metrů čtverečních kancelářských ploch, přičemž více než 90 % této plochy pocházelo ze 4 nově dokončených budov třídy A.

V uplynulém roce však transakce spojené s stěhováním stále tvořily velkou část, téměř 48 %. Většina těchto transakcí byla zaměřena na stěhování do novějších, kvalitnějších kanceláří s konkurenceschopnými cenami nájemného. Míra neobsazenosti u projektů třídy A se proto i nadále zvýšila o 12,5 procentního bodu na 18,6 % a u projektů třídy B se ve srovnání s předchozím rokem zvýšila o 1,4 procentního bodu na 10,1 %.

Podobně se v nedávné zprávě Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) uvádí, že míra obsazenosti kancelářských budov klesla a v nadcházejícím období hrozí přebytek nabídky. Důvodem je, že trh má mnoho nových kvalitních zdrojů nabídky, zatímco staré kancelářské budovy nejsou proaktivně renovovány a modernizovány; vlna firem vracejících se do stávajících prostor prudce vzrostla, zejména na konci roku kvůli finančním potížím.

Kromě toho obsazenost kancelářských budov významně ovlivňuje i zvyk a trend práce na dálku, stejně jako situace malých podniků, které platí za prostory a snaží se pronajmout si byty a soukromé domy za nízké ceny, aby ušetřily náklady.

Silný nárůst nabídky způsobil, že mnoho kanceláří k pronájmu v centrální oblasti bylo opuštěno, jak je znázorněno na obrázku 2. — Přesun z centrálních oblastí do nových kancelářských budov vedl také k poklesu cen nájemného.

Pokud jde o ceny nájemného, VARS se domnívá, že ceny zůstanou i nadále stabilní, a to i v případě nových, vysoce kvalitních kancelářských budov nebo v případě cen prodloužených předchozích smluv, které se dokonce mírně zvýší.

V Hanoji se požadované nájemné za kancelářské prostory třídy A pohybuje v rozmezí 25–50 USD/m2/měsíc, přičemž servisní poplatky se pohybují v rozmezí 4–8 USD/m2/měsíc. Požadované nájemné za budovy třídy B se pohybuje v rozmezí 12–28 USD/m2/měsíc v závislosti na oblasti. Celkové tržní nájemné se meziročně mírně zvýšilo o 4 %, a to v důsledku toho, že nová nabídka zahrnuje převážně vysoce kvalitní kancelářské prostory třídy A.

V Ho Či Minově Městě se cena pronájmu kancelářských prostor třídy A pohybuje od 35 do 70 USD/m2/měsíc. Cena pronájmu kancelářských prostor třídy B se pohybuje od 20 do 35 USD/m2/měsíc. Nová nabídka pochází převážně z budov třídy A s certifikací „zelené kanceláře“, které přitahují kvalitní nájemce z finančního, bankovního a technologického sektoru, zejména zahraniční podniky.

Pokud se však situace s návratností kancelářských prostor bude nadále zvyšovat, povede to k poklesu nájemného, zejména ve starších kancelářských budovách. K tomu v roce 2024 jistě dojde.

Proto by se divize pronájmu kancelářských prostor měly zabývat a vytvořit mechanismus, který by umožnil přeměnu kancelářských funkcí na bydlení, s prioritou pro segment dostupného bydlení, a to jak za účelem snížení tlaku z nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou na trhu s kancelářskými prostory, tak za účelem vytvoření větší nabídky bydlení, která je stále vzácnější.

Zdroj