Z celoživotního ponaučení se realitní kanceláře zaměřují na prodej toho, co trh potřebuje.

„Nesynchronizovaná“ nabídka, riziko růstu cen bydlení

Trh s nemovitostmi právě prošel obdobím „stagnace“, kdy prudce poklesla nabídka i poptávka, právní záležitosti projektů se propletly a zdroje kapitálu byly zablokovány. Mnoho podniků muselo projít extrémně obtížným obdobím, kdy propustilo tisíce zaměstnanců a dokonce dočasně pozastavilo provoz.

Pan Le Hoang Chau – předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) – na nedávné konferenci připustil, že realitní kanceláře se po pandemii Covid-19 naučily „nezapomenutelné lekce“.

Poté se společnost musela zaměřit na restrukturalizaci, řešení kapitálového problému a podporu vývoje produktů. Největší problém, dluhopisový dluh, byl také řešen „jemně“ díky podpoře vlády a Státní banky prostřednictvím oběžníku, který prodlužoval dobu splácení dluhu a rozšiřoval dluhopisový dluh.

Pan Chau se však stále obává, že na trhu s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě by letos mohla přetrvávat nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou po bydlení. 71 % nabídky je stále v segmentu luxusního bydlení, zbytek v segmentu střední třídy a chybí cenově dostupné produkty a sociální bydlení, jak vyplývá z údajů ke konci roku 2023.

Kvůli právním problémům, které představují 70 % obtíží trhu, má Ho Či Minovo Město 148 projektů v oblasti nemovitostí, komerčního bydlení a sociálního bydlení, u kterých nebyly dokončeny investiční, stavební a obchodní postupy nebo byly pozastaveny. V důsledku toho více než 58 000 zákazníků, kteří si v projektech koupili domy, neobdrželo „růžové knížky“.

Nedostatek nabídky bydlení může vést k vysokým cenám bydlení nebo vysokým cenám v kontextu stále vzácnějšího dostupného bydlení a sociálního bydlení. Předseda HoREA se domnívá, že realitní kanceláře musí podporovat produktovou strukturu se zaměřením na dostupné bydlení a sociální bydlení, aby zvýšily likviditu, uspokojily skutečné potřeby lidí a zajistily zdravý rozvoj trhu.

Trh s nemovitostmi čelí riziku pokračujícího růstu cen domů v důsledku nedostatku nabídky (ilustrace: Trinh Nguyen).

Mezi problémy, které nedávno zmínil pan Nguyen Xuan Quang, předseda představenstva investiční společnosti Nam Long, patří také „nesoulad“ mezi nabídkou a poptávkou v různých segmentech nemovitostí, krize důvěry kupujících domů vedoucí ke snížené likviditě a rostoucím zásobám, což jsou problémy, kterým musí trh čelit.

Podle pana Quanga navíc podniky čelí finančním problémům, pokud dluhy přetrvávají, a dluhopisové sazby, i když prodloužené, budou v letech 2024 a 2025 stále platit. Za třetí, je to právní problém projektu, kdy se některé zákony stále překrývají. Skutečná poptávka po bydlení je přitom stále vysoká a segmenty dostupného bydlení a sociálního bydlení mají stále příležitost k rozvoji.

Fenomén „fázového rozdílu“ mezi nabídkou a poptávkou po bydlení, kdy je nabídka na trhu vychýlena směrem k segmentu luxusního bydlení a je nedostatek cenově dostupného bydlení, je již mnoho let varován odborníky a zástupci správcovských společností. V poslední době se objevují názory směřující k povzbuzování podniků k rozvoji této „trhem potřebné“ produktové řady.

Podle mnoha odborníků bude segmentem nemovitostí, který letos vstoupí do první fáze oživení, dostupné bydlení a sociální bydlení. Poptávka v tomto segmentu zůstává velmi vysoká, což podporuje likviditu a brzy po krizi přivede trh do nové fáze.

Do závodu se zapojuje mnoho firem

Podle odhadů a výzkumného modelu společnosti Savills potřebuje Ho Či Minovo Město k uspokojení skutečných bytových potřeb obyvatel přibližně 50 000 bytů a 60–70 % celkové nabídky pochází ze segmentu dostupného bydlení. Ho Či Minovo Město však má nedostatek těchto produktů a nabídka je soustředěna na sousední trhy, jako jsou Binh Duong, Dong Nai a Long An , ale nemusí to stačit.

Projekty bytů na předměstí cílí na zákazníky v Ho Či Minově Městě, kteří si nemovitosti kupují za účelem bydlení a investice. Prodejní cena dvoupokojových bytů se pohybuje kolem 2 miliard VND za jednotku, což je velmi vhodné pro malé rodiny.

Vzhledem k tak velkému trhu se mnoho podniků rychle zapojilo do závodu o rozšíření nabídky tohoto vysoce likvidního produktu. Společnost Nam Long zavádí strategii zaměřenou na dostupné bydlení, které uspokojuje poptávku na trhu, prosazuje podpůrné politiky, spravuje zásoby a zvyšuje prodej. Cílové tržby pro tento rok činí přibližně 6 657 miliard VND, které pocházejí z klíčových projektů v Ho Či Minově Městě, Long Anu a Can Tho .

Společnost Gia se pevně rozhodla rozvíjet projekty ve středním a cenově dostupném segmentu, protože uspokojuje poptávku trhu. Vedoucí představitelé Gia věří, že tento segment stále prokazuje svou „neporazitelnou sílu“, a to i v době, kdy trh prosperuje nebo je zamrzlý, a uspokojuje potřeby většiny lidí a má vysokou likviditu.

Společnost TT Capital Investment Joint Stock Company a dva japonští partneři, Cosmos Initia (člen skupiny Daiwa House Group) a Koterasu, také zahájili dlouhodobý společný podnik na rozvoj cenově dostupných realitních projektů v Ho Či Minově Městě a sousedních provinciích. Společný podnik oznámil, že v příštích 5 letech investuje přibližně 150 milionů USD s cílem uvést na trh přibližně 1 000 cenově dostupných bytů ročně.

Společný podnik rovněž oznámil, že dokončil kapitálový vklad do projektu poblíž Vincom Di An ve městě Di An v provincii Binh Duong s rozsahem téměř 2 000 bytů s prodejní cenou pod 2 miliardy VND/byt. Podle nejnovějších informací projekt prochází nezbytnými postupy, aby mohl být uveden na trh ve třetím čtvrtletí letošního roku.

Pokud jde o sociální bydlení, vláda má v období 2021–2030 projekt na výstavbu nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků. K plnění tohoto cíle se zaregistrovalo mnoho podniků, které ho postupně realizují.

Skupina Novaland se zaregistrovala k investici do výstavby 200 000 jednotek sociálního bydlení v Ho Či Minově Městě a sousedních provinciích. Skupina Hoang Quan má v úmyslu do roku 2030 dokončit 50 projektů, což odpovídá 50 000 jednotkám. Počet registrovaných těchto dvou jednotek se rovná 1/4 celkového cíle, o který usiluje vláda.

Dříve se řada velkých realitních společností, jako například Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex…, zavázala k výstavbě sociálního bydlení. Vingroup, která se od závazku stala skutečností, zahájila mnoho projektů sociálního bydlení v severním a středním regionu.

Návrat dostupného bydlení a sociálního bydlení by mohl v nadcházejícím období přilákat velkou pozornost trhu. Nabídka tohoto produktu by mohla v příštích 1-2 letech na příměstských trzích Ho Či Minova Města explodovat, což by utišilo „žízeň“ po vlastnictví domu u lidí se skutečnými bytovými potřebami.

Avšak v situaci, kdy 70 % nabídky bydlení stále spadá do luxusního segmentu, je likvidita trhu obtížná a právní otázky projektů nebyly vyřešeny, podniky stále potřebují silnou restrukturalizaci. Zejména v situaci, kdy trh s dluhopisy „měkce přistál“, ale tlak na splatnost stále přetrvává.

Mnoho názorů proto uvádí, že podniky musí stále plánovat restrukturalizaci produktů, pokračovat v očistě finančního zdraví a posilovat aparát, aby měly zdravější tělo, než vstoupí do nového závodu.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm