Proč není povinné obchodovat s nemovitostmi prostřednictvím burzy?

Méně riziková varianta pro zákazníky

V pokračování programu 6. zasedání projednalo Národní shromáždění dopoledne 31. října v zasedací síni řadu bodů s různými názory na návrh zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů).

Předseda Hospodářského výboru Národního shromáždění Vu Hong Thanh při prezentaci Zprávy o vysvětlení, přijetí a revizi návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) uvedl:

Pokud jde o zásady bytového podnikání a budoucích stavebních projektů, některé názory se shodují na nutnosti regulace kaucí, doby přijímání kaucí a jejich výše v návrhu zákona.

V některých názorech se navrhovalo doplnění regulace o kauci, aby se zajistilo, že smlouva bude podepsána před okamžikem, kdy budou bytové a stavební práce způsobilé k zahájení podnikání. Jiné názory se shodly na přijímání kaucí pouze v případě, že „bytové a stavební práce jsou způsobilé k zahájení podnikání“ a „transakce byla provedena v souladu s předpisy“.

Předseda hospodářského výboru Národního shromáždění Vu Hong Thanh.

Na základě stanovisek vlády , poslanců Národního shromáždění na 5. zasedání, delegací Národního shromáždění a agentur Národního shromáždění navrhl Stálý výbor Národního shromáždění (NASC) dvě možnosti:

Možnost 1: „Investoři do realitních projektů mohou vybírat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud domy a stavební práce splňují všechny podmínky pro uvedení do provozu a provedly transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona.“

Tato možnost je méně riziková pro zákazníka, slabší stranu v realitní transakci. Protože se záloha skládá až poté, co je nemovitost způsobilá k obchodování a obě strany oficiálně podepsaly smlouvu, omezuje se tím vznik sporů.

Omezením této možnosti je, že investor nemá možnost získat zálohy k zajištění podpisu smluv s potenciálními zákazníky;

Přijímání záloh od zákazníků, kteří podepsali smlouvy o prodeji, koupi nebo pronájmu budoucích domů či stavebních prací, není zálohou k zajištění podpisu smlouvy, ale zálohou k zajištění plnění smlouvy dle ustanovení § 328 občanského zákoníku. Záloha již nemá velký význam, protože smlouva již obsahuje ustanovení o výběru platby za smluvní hodnotu podle postupu a sankční doložky pro případ, že strany řádně neplní své povinnosti.

Tuto možnost zvolila vláda a 15/40 stanovisek delegací Národního shromáždění a agentur Národního shromáždění.

Možnost 2: „Investoři realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze na základě dohody se zákazníky, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor má jeden z dokumentů o právech užívání pozemků uvedených v článku 24 odstavci 2 tohoto zákona.“

Ve smlouvě o kauci musí být jasně uvedena prodejní cena, cena leasingu s následnou koupí domu nebo stavebních prací. Maximální výše kauce je stanovena v souladu s vládními nařízeními, ale nesmí překročit 10 % prodejní ceny, ceny leasingu s následnou koupí domu nebo stavebních prací, přičemž je zajištěn soulad s podmínkami socioekonomického rozvoje v každém období a u každého typu nemovitosti.

Tato možnost pomáhá investorům podepsat smlouvu o vkladu, aby se zajistilo provedení smlouvy s potenciálními zákazníky předtím, než bude nemovitost způsobilá k uvedení do provozu.

Omezením tohoto plánu je, že výstavba projektu ještě nezačala, což vede k tomu, že riziko nese zákazník; v případě, že investor provede kroky technického návrhu, navrhne stavební výkresy, požádá o stavební povolení a provede stavbu déle, než bylo závazné, bude to mít vliv na práva zákazníka a může to vést ke sporům. Stálý výbor Národního shromáždění žádá vládu o doplnění obsahu posouzení dopadů plánu.

Tuto možnost zvolilo 20/40 názorů delegací Národního shromáždění a agentur Národního shromáždění.

Riziko zneužití zákonných ustanovení

Pokud jde o podmínky pro zahájení podnikání v oblasti bydlení a budoucích stavebních prací, pan Thanh uvedl, že existuje návrh, aby nebylo povinné mít osvědčení o právech užívání pozemku pro pozemek určený pro výstavbu související s bydlením a budoucími stavebními pracemi.

Stálý výbor Národního shromáždění přijímá a upravuje ustanovení v článku 24 bodu 8 a technicky upravuje body c a d bodu 2 článku 14 takto: Podnikání v oblasti bydlení a stavebních prací dostupné v rámci realitních projektů musí mít osvědčení o právech užívání pozemku pro pozemek připojený k bytovým a stavebním pracím uvedeným do provozu;

Podnikání v oblasti bydlení a stavebních prací, které bude založeno v budoucnu, nevyžaduje osvědčení o právech užívání pozemků, ale je povinné plnit finanční závazky týkající se pozemků za pozemek připojený k bytovým a stavebním pracím uvedeným do podnikání.

Poslanci Národního shromáždění na diskusním zasedání ráno 31. října.

Pokud jde o obchodní plochy s nemovitostmi, mnoho názorů navrhuje, aby se nezavedla povinnost, ale pouze aby se transakce s nemovitostmi prostřednictvím těchto ploch podporovaly.

Stálý výbor Národního shromáždění návrh zákona schválil a revidoval ve směru: Odstranění ustanovení o transakcích s nemovitostmi prostřednictvím realitních obchodních ploch v kapitole VII návrhu zákona; doplnění článku 7 článku 8 návrhu zákona o státní politice v oblasti investic a podnikání v oblasti nemovitostí, podle kterého „Stát podporuje organizace a jednotlivce v provádění transakcí nákupu, prodeje, převodu, pronájmu, leasingu domů, stavebních prací a práv k užívání pozemků prostřednictvím realitních obchodních ploch“.

Praktické shrnutí implementace zákona o podnikání v oblasti nemovitostí v roce 2014 ukazuje, že současné realitní burzy nejsou dostatečně schopny zajistit právní bezpečnost transakcí. Došlo k mnoha případům, kdy realitní burzy narušovaly trh.

„Požadavek na transakce prostřednictvím realitních burz povede k riziku zneužití právních předpisů a nezajistí plnění úkolu rozvoje zdravého, bezpečného a udržitelného trhu s nemovitostmi,“ uvedl pan Thanh .

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-thong-qua-san-a633576.html