Kontrola cen nemovitostí: Řešení pro ochlazení trhu s nemovitostmi

Stavební úřad Ho Či Minova města právě vydal dokument, který požaduje, aby realitní kanceláře striktně dodržovaly zákonné předpisy týkající se zveřejňování informací o projektech, transakcích a vlastnických právech. V souladu se zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a vyhláškou č. 94, 96/2024/ND-CP musí kanceláře před zahájením podnikání zveřejnit informace o projektu, hlásit stav transakce písemně a elektronicky a nést odpovědnost za přesnost údajů.

Zákaz obcházení, povolení pro makléře

Dokument zejména přísně zakazuje investorům zmocňovat jiné organizace nebo jednotlivce k podepisování smluv o vkladech, prodeji, převodech, leasingu s koupí bytů nebo práv k užívání pozemků v rámci projektů. Investoři mohou prodat nebo koupit budoucí byty s koupí s koupí pouze poté, co písemně informovali státní orgán o splnění podmínek transakce.

Než Ministerstvo výstavby vydalo tento dokument, bylo mnoho projektů v Ho Či Minově Městě otevřeno k prodeji na základě povolení. Mnoho realitních kanceláří typu F2 a F3 přijímalo zálohy od zákazníků, přestože projekty neměly stavební povolení a nesplňovaly zákonné požadavky. Mnoho zákazníků ze severních provincií letělo do Ho Či Minova Města, aby „zaplatili zálohy“, ale ve skutečnosti s investorem nepodepsali smlouvu.

Na nedávném zahájení projektu paní Loan (bydlící v okrese Tan Hung v Ho Či Minově Městě) uvedla, že provedla „důchodový vklad“ ve výši 50 milionů VND prostřednictvím spodní hranice a poté zaplatila dalších 10 % z hodnoty bytu, ale pouze prostřednictvím makléřské společnosti a bez spolupráce s investorem. „Myslela jsem si, že je to běžný proces, ale když jsem se později zeptala, zjistila jsem, že nejsem způsobilá k zahájení prodeje,“ sdělila.

Ředitel realitní společnosti v Ho Či Minově Městě připustil, že se mnoho investorů již dlouho snaží „obejít zákon“ tím, že povolují makléřským sídlům přijímat vklady od zákazníků. Tato „zkratka“ prostřednictvím marketingu a komunikace umožňuje zákazníkům dozvědět se pouze o obchodním sídle, aniž by měli přímý kontakt s investorem.

Podle ekonomického experta Dr. Tran Nguyen Dana existuje situace, kdy investoři „obcházejí zákon“ prostřednictvím makléřských sálů za účelem získání kapitálu, již dlouhou dobu. „Mnoho projektů mobilizuje až 90–95 % hodnoty bytu před podpisem kupní smlouvy. Správcovské agentury to jasně vidí, ale neřídí to, což způsobuje deformace trhu, vytváří virtuální poptávku a psychologii FOMO (strach z promeškání příležitosti) u kupujících,“ analyzoval pan Dan.

Podle něj tento přístup nejen nafukuje ceny nemovitostí, ale také klade riziko na stranu kupujícího. Protože pokud dojde k incidentu, bude mu vrácena pouze záloha nebo bankovní úrok, zatímco investor si stále přivlastňuje kapitál. „Drahé ponaučení z některých velkých incidentů na trhu v minulosti má stále varovnou hodnotu,“ zdůraznil.

Zároveň pozornost veřejnosti přitáhl vládní návrh usnesení o mechanismu kontroly cen nemovitostí. V tomto návrhu správcovská agentura navrhuje, aby transakce s nemovitostmi probíhaly prostřednictvím státem spravované obchodní plochy a zároveň zpřísňuje úvěrové podmínky pro dlužníky kupující druhé a třetí byty. Návrh dále podporuje rozvoj cenově dostupného komerčního bydlení a rozšiřuje nabídku bytů střední cenové kategorie s cílem uspokojit skutečné bytové potřeby.

Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele pro poradenství ve společnosti DKRA Consulting, uvedl, že podle průzkumu skupiny DKRA Group až 70 % zákazníků, kteří v minulosti koupili nové projekty, bylo za účelem investice, z nichž 50–60 % již vlastnilo druhý byt a více než 20 % vlastnilo třetí nebo více bytů. Je však třeba zvážit i to, zda zpřísnění úvěrových podmínek pomůže snížit spekulativní poptávku, zchladit ceny a vrátit trh zpět k jeho reálné hodnotě, či nikoli.

Dále poznamenal, že pokud bude tato politika uplatněna, bankovní úvěry pro realitní sektor se budou pomalu zvyšovat, likvidita trhu se může snížit přibližně o 30 %. „Spekulanti budou muset pečlivě zvažovat, zatímco lidé se skutečnými potřebami budou mít možnost získat přístup k vhodnějším produktům,“ poznamenal pan Thang.

Kiểm soát giá nhà đất, cách nào? - Ảnh 1. — Zákazníci se dozvídají o realitním projektu v Ho Či Minově Městě. Foto: TAN THANH

Implementujte synchronní, dlouhodobá řešení

Pan Vo Hong Thang podporuje politiku daně z nemovitostí, která má omezit spekulace, ale doufá, že vláda, ministerstva a jejich složky by měly mít postupný implementační plán s plánem, pečlivým výpočtem a měly by se vyhnout náhlému uplatňování. „Pokud bude daň zpřísněna příliš rychle, trh může silně reagovat, což ovlivní likviditu a celkový růst ekonomiky, protože nemovitosti jsou odvětvím s velkým vlivem na další oblasti,“ poznamenal pan Thang.

Podle Dr. Phama Vieta Thuana, ředitele Hočiminova městského institutu pro přírodní zdroje a environmentální ekonomiku, je daň z transakcí s nemovitostmi účinným nástrojem k omezení spekulací.

Navrhl uplatňovat daň podle doby držení nemovitosti: pokud je nemovitost vlastněna méně než 12 měsíců, bude daň činit 20 % z prodejní ceny, od 12 do 36 měsíců je to 10 %, od 36 do 60 měsíců je to 5 % a nad 60 měsíců zůstane zachována současná sazba 2 %. „Tato sazba daně by se měla uplatňovat i na případy autorizovaného nákupu a prodeje, aby se předešlo právním mezerám,“ uvedl pan Thuan.

Domnívá se, že tato daňová metoda je jednodušší a snáze aplikovatelná než vynucování transakcí prostřednictvím online veřejných burz, což v současné situaci není vhodné. „Daň založená na době vlastnictví pomáhá omezit surfování, ale nenarušuje trh. Ti, kteří investují krátkodobě, budou muset platit vysoké daně, zatímco ti, kteří drží dlouhodobě, budou mít pobídky, což je spravedlivé a rozumné,“ zdůraznil pan Thuan.

Pan Thuan dále navrhl vytvoření ceníku pozemků, který má tendenci v čase klesat, a který by považoval půdu za výrobní prostředek, nikoli za komoditu pro spekulace. Pokud budou ceny pozemků řádně kontrolovány v kombinaci s flexibilními daněmi z transakcí, trh se vrátí ke své reálné hodnotě, což vytvoří příležitosti pro lidi k nákupu domů a zároveň přispěje ke stabilizaci sociálního zabezpečení.

Podle Dr. Tran Nguyen Dana musí být řešení spekulací prováděno synchronně a dlouhodobě a nelze jej vyřešit přes noc. Domnívá se, že kromě zdanění je nutné kombinovat úvěrové a administrativní nástroje. „Pro dlužníky musí být stanoveno úvěrové skóre a banky musí být povinny se podílet na kontrole. Dlužníci kupující druhý dům by měli platit vyšší úrokové sazby a nižší úvěrové poměry, například pouze 50 % za druhý dům a 30 % za třetí dům,“ navrhl.

Dr. Dan také zdůraznil, že pokud zákazník požádá příbuzného, aby použil jeho jméno k vyhnutí se daním, osoba používající jeho jméno bude muset také nést důsledky, jako je omezení půjček nebo zdanění při dalším nákupu. „Je třeba koordinovat správu daní, banky a daňový systém, aby byla zajištěna spravedlnost a předešlo se právním mezerám,“ dodal.

Podle něj se jedná o problém, který vyžaduje 5-10letý plán řešení s koordinací mezi ministerstvy, odvětvovými složkami a místními úřady, aby se trh stabilizoval. „Ceny nemovitostí se mohou snížit a stabilizovat pouze tehdy, když se synchronizujeme od daňové a úvěrové politiky k legalizaci projektů. Až budou mít lidé se skutečnými potřebami snadný přístup k bydlení, spekulace se přirozeně sníží,“ poznamenal pan Dan.

Růst cen není způsoben pouze spekulacemi.

Dr. Tran Nguyen Dan také otevřeně poukázal na to, že důvodem růstu cen nemovitostí nejsou jen spekulace, ale také zdlouhavé právní postupy. „Dokončení postupů mnoha projektů trvá 7–8 let, což vede ke zvyšování kapitálových nákladů. Když se náklady zvýší, jsou podniky nuceny zvýšit prodejní ceny, aby to kompenzovaly, a koneční kupující trpí. Stát proto musí jasně definovat odpovědnosti každé fáze a každého orgánu v procesu schvalování projektu, aby se zkrátila doba a snížily náklady,“ řekl pan Dan.

Da Nang sleduje „inflaci cen pozemků“ a spekulace

Dne 13. října oznámila kancelář Lidového výboru města Da Nang, že předseda Lidového výboru města právě podepsal a vydal oficiální depeši o kontrole, přezkoumání, nápravě a řešení cenových manipulací a spekulací s nemovitostmi a o posílení správy a využívání půdy v dané oblasti.

Předseda Lidového výboru města Da Nang proto pověřil Ministerstvo zemědělství a životního prostředí vedením a koordinací s Ministerstvem výstavby, Centrem pro rozvoj pozemkového fondu, Lidovými výbory obcí, obvodů a souvisejících jednotek organizaci inspekcí, zkoumání a přezkumů všech specifických činností v oblasti oceňování pozemků a vypracování a vydávání ceníků pozemků; odškodnění, podporu a přesídlení, když stát rekultivuje pozemky; a dražby práv k užívání pozemků.

V současné době Da Nang zaznamenal mnoho známek „pozemkové horečky“ na předměstích a v oblastech nových projektů, zejména v místech s plánovacími informacemi, uspořádáním administrativních jednotek nebo realizací velkých infrastrukturních projektů.

H. Dinh

Zdroj: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm