Ve zprávě zaslané stálému výboru Národního shromáždění o provádění politik a zákonů v oblasti řízení trhu s nemovitostmi a rozvoje sociálního bydlení od roku 2015 do konce roku 2023 ministerstvo financí poukázalo na mnoho mezer, nedostatků a omezení v mobilizaci investičního kapitálu pro výstavbu komerčních bytových projektů, převod investičních projektů a také převod nemovitostí.

Rizika při převodu investičních projektů

Pokud jde o mobilizaci kapitálu pro investice do výstavby komerčních bytových projektů, ministerstvo financí uvedlo, že dříve podle ustanovení zákona o bydlení mohli investoři podepisovat smlouvy, dokumenty o kapitálovém vkladu nebo smlouvy o investiční spolupráci a dokumenty s organizacemi a jednotlivci za účelem investování do bytové výstavby a přispěvatelé kapitálu nebo účastníci investiční spolupráce si mohli rozdělit bytové produkty na základě dohodnutého poměru kapitálového vkladu.

Podle současných předpisů však investoři nesmějí použít mobilizaci kapitálu k rozdělení bytových produktů ani k upřednostnění registrace, vkladu a užívání práva na koupi bydlení nebo k rozdělení práv k užívání pozemků v projektu pro stranu mobilizovanou k úhradě, s výjimkou případů vkladu kapitálu k založení nové právnické osoby, kterou stát určí jako investora projektu bytové výstavby.

Po dokončení výstavby základů domu dle ustanovení vyhlášky 71 je investor oprávněn podepsat smlouvu o prodeji a koupi budoucích domů a staveb, která nahradí dříve podepsané smlouvy o kapitálovém vkladu.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Podle ministerstva financí existuje mnoho způsobů, jak zákon obejít, což státním orgánům ztěžuje ověřování skutečné hodnoty transakcí s převodem nemovitostí. Foto: Hoang Ha

Po podpisu smlouvy o prodeji budoucího bytu nebo stavebních prací je vkladatel oprávněn převést smlouvu o prodeji budoucího bytu nebo stavebních prací.

Ministerstvo financí však uvedlo, že ve skutečnosti státní orgány zatím nejsou schopny kontrolovat skutečnost, že investoři nadále podepisují smlouvy (v mnoha formách) s fyzickými osobami. Teprve když fyzické osoby potřebují převést a předložit dokumenty finančním úřadům, zjistí tento incident.

Kromě toho existují případy, kdy investoři souhlasí s tím, že jménem kupujícího zaplatí daň z příjmu fyzických osob, vyberou ji od kupujícího při převodu smlouvy o kapitálovém vkladu, ale do státního rozpočtu daň neodvedou.

Pokud jde o převod investičních projektů, ministerstvo financí uvedlo, že daňoví poplatníci jsou právnické osoby, které převádějí investiční práva, využívají část nebo celý investiční projekt na jiné organizace nebo jednotlivce formou oddělení, fúze, přeměny podniku nebo převodu kapitálového vkladu, s výhradou úpravy zákonů o pozemkech, investicích, bydlení a obchodování s nemovitostmi.

V případě, že převádějící organizace je státní podnik, musí dodržovat také ustanovení zákona o hospodaření a využívání státního kapitálu investovaného do výroby a podnikání v podnicích a zákona o hospodaření s veřejným majetkem.

Podle ministerstva financí je tato činnost spojena s mnoha riziky, jako je například deklarování převodních cen organizací, které neodpovídají skutečným cenám, což způsobuje ztráty státnímu rozpočtu; převod projektů, které nesplňují zákonem stanovené podmínky převodu; prodej aktiv bez dražeb, což způsobuje ztráty státního veřejného majetku; a využívání pozemků k nesprávnému účelu.

Jednotlivcům, kteří jsou vkladníky kapitálu nebo zakládajícími akcionáři, stát přiděluje pozemky za vybírané poplatky za užívání pozemků. Stát si po několika převodech vkladů kapitálu a akcií pronajímá pozemky (placené ročně nebo jednorázově) k realizaci investičních projektů, což vede k nahrazení všech vkladníků kapitálu a zakládajících akcionářů.

Ve skutečnosti se podnik realizující investiční projekt nezměnil (daňový zákoník pro podniky se nezměnil), ale změnili se kapitáloví přispěvatelé podniku. Lze říci, že realitní projekt je v podstatě prodán formou převodu kapitálu přispěvatelů nebo zakládajících akcionářů.

Ministerstvo financí uvedlo, že činnosti výše uvedených daňových poplatníků s sebou nesou mnoho daňových rizik, která způsobují ztrátu příjmů státního rozpočtu a porušují ustanovení zákona o hospodaření s půdou.

Obtížné ověřit skutečnou hodnotu převodní transakce

Pokud jde o cenu převodu nemovitosti, ministerstvo financí poukázalo na to, že daňoví poplatníci deklarovali cenu převodu pro výpočet daně, která neodpovídala skutečné ceně převodu. Kupující a prodávající použili ručně psanou smlouvu podepsanou oběma stranami, v níž byla zaznamenána skutečná cena transakce, aby se předešlo sporům u soudu.

„Proto je pro příslušné státní orgány velmi obtížné ověřovat skutečnou hodnotu transakcí s převodem nemovitostí, zejména proto, že daňové úřady v současné době nemají vyšetřovací funkci,“ uvádí se ve zprávě ministerstva financí.

V případě smlouvy o převodu budoucí kupní smlouvy o prodeji domů a stavebních prací se hodnota budoucí kupní smlouvy o prodeji domů a stavebních prací z druhé strany na třetí stranu rovná pouze kupní ceně od investora. Nebo je-li účetní kniha vystavena, je daňový poplatník ochoten deklarovat nižší cenu, než je cena investora, což také vede ke ztrátě příjmů při výpočtu rozpočtových příjmů.

Pokud jde o způsob nákupu a prodeje nemovitostí a realitních projektů, ministerstvo financí uvedlo, že investor souhlasí s tím, aby kupující znovu podepsal smlouvu na budoucí dům s novým kupujícím, aby se vyhnul dani z příjmu fyzických osob z převodu nemovitosti.

„Investor obchází předpisy zákona o bydlení týkající se limitu počtu domů, které mohou cizinci vlastnit, tím, že podepisuje dlouhodobé nájemní smlouvy a nájemce má plná práva jako vlastník domu; samotná transakce s nemovitostí je legalizována nákupem akcií a následným rozdělením podniku,“ uvádí se ve zprávě.

Pro autorizaci převodu nemovitosti daňový poplatník převádějící nemovitost nepodepisuje smlouvu o převodu, ale podepisuje smlouvu o zmocnění (ve které má zmocněná osoba právo vlastnit, užívat a nakládat s nemovitostí), aby se vyhnul dani z příjmu fyzických osob z převodu nemovitosti.

Údaje Ministerstva financí ukazují, že příjmy z daně z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí v období 2017–2022 vzrostly ve srovnání s příjmy z předchozího roku.

Konkrétně v roce 2017 činily tržby 10 818 miliard VND. V roce 2018 činily tržby 12 963 miliard VND, což představuje nárůst o 19,82 %. V roce 2019 činily tržby 14 447 miliard VND, což představuje nárůst o 11,44 %. V roce 2020 činily tržby 16 213 miliard VND, což představuje nárůst o 12,22 %. V roce 2021 činily tržby 21 142 miliard VND, což představuje nárůst o 30,4 %. Nejvyšší tržby byly v roce 2022, kdy činily tržby 34 746 miliard VND, což představuje nárůst o 64,34 % ve srovnání s rokem 2021.

Jen v roce 2023 se příjmy z daně z příjmu fyzických osob sníží na pouhých 18 618 miliard VND kvůli tržním potížím a sníženému počtu transakcí.