Stanovení cen pozemků: I auditoři čelí potížím.

Dne 18. října se v Hanoji konalo fórum „Podpora hospodářského oživení a rozvoje: Úzká místa a role státního auditu“. Jedním z důležitých témat fóra bylo „Hospodaření s půdou a oceňování pozemků – nedostatky z praxe a činnosti státního auditu“, kterému předsedali zástupce generálního auditora Ha Thi My Dung a zástupce ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Le Minh Ngan.

Na fóru si na potíže stěžovali nejen zástupci developerů nemovitostí, ale i několik velkých provincií a měst se podělilo o překážky, kterým čelí jejich příslušné úřady.

Očekává se proto, že workshop identifikuje obtíže a překážky při určování cen pozemků a následně ve spolupráci se Státním kontrolním úřadem navrhne řešení.

„Hospodaření s půdou a oceňování půdy – nedostatky z praxe a státního auditu“, které předsedali zástupce generálního auditora Ha Thi My Dung a náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.

Provincie a města se také potýkají s obtížemi při určování cen pozemků.

Na workshopu Hanojský lidový výbor uvedl, že v poslední době důsledně zavedl decentralizaci a delegování pravomocí, čímž zvýšil proaktivní roli lidových výborů na úrovni okresů při získávání pozemků, vyklízení lokalit, určování konkrétních cen pozemků jako základu pro kompenzace a přesídlení a rychlém řešení překážek souvisejících s získáváním pozemků, kompenzacemi, podporou, přesídlením a realizací veřejných investičních projektů ve městě (projekty okruhu 3, okruhu 4; železniční projekty atd.).

Na základě praktických zkušeností se Hanojský městský lidový výbor domnívá, že použití cen pozemků určených pro bydlení k určení sazeb za pronájem pozemků pro jednotky veřejných služeb, které přešly na finanční autonomii, jak je stanoveno v bodě d, článku 3 vládního nařízení 44/ND-CP ze dne 15. května 2014, je nevhodné.

Lidový výbor provincie Khanh Hòa se mezitím potýká také s obtížemi při „opravě chyb“ při určování cen pozemků u mnoha předchozích projektů.

Lidový výbor provincie Khanh Hòa poznamenal, že oceňování pozemků je odhad peněžní hodnoty pozemku pro definovaný účel, v určitém časovém bodě. Oceňování pozemků hraje klíčovou roli v ekonomice i v činnostech státu v oblasti správy půdy.

Kromě stanovení specifických cen pozemků za účelem výběru poplatků za užívání pozemků, poplatků za pronájem pozemků a kompenzací za přesídlení v provincii musí provincie Khanh Hòa také stanovit ceny pozemků za účelem nápravy porušení projektů, která uzavřela Ústřední inspekční komise a Vládní inspektorát. Jedná se o nový, specifický a velmi obtížný úkol pro specifickou práci provincie v oblasti stanovování cen pozemků.

Tato agentura uvedla, že práce na stanovení konkrétních cen pozemků za účelem nápravy projektů s porušeními a projektů na výběr poplatků za užívání pozemků jsou pod pečlivým dohledem stálého výboru provinční strany a provinčního lidového výboru, ale stále probíhají pomalu a nesplňují požadavky úkolu kvůli překážkám: Projekty s upraveným plánováním, změnami struktury a forem využití půdy vyžadují přehodnocení cen pozemků; překážky související s právními dokumenty týkajícími se investic, pozemků, stavebního plánování, podrobností a typů pozemků; nedostatek údajů o tržních cenách pozemků atd.

Odbor územního plánování a rozvoje Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí posoudil, že rámec cen pozemků a tabulka cen pozemků byly vypracovány v souladu s předpisy a s přihlédnutím k převládajícím tržním cenám pozemků.

Výsledky přezkumu usnesení č. 19-NQ/TW a přezkumu provádění pozemkového zákona z roku 2013 však ukazují, že některá ustanovení zákona o cenách pozemků již v praxi nejsou účinná, což odhaluje určitá omezení, jako je například nevhodnost některých metod stanovení cen pozemků pro skutečné podmínky, pokud jde o tržní informace o právech k užívání pozemků, a nevhodnost státní správy cen pozemků v kontextu neúplné databáze cen pozemků.

Investoři si stěžují na potíže.

Na semináři vystoupil pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), s posouzením současného stavu „oceňování pozemků“ za účelem „stanovení konkrétních cen pozemků“, jak je stanoveno v pozemkovém zákoně z roku 2013.

Účastníci workshopu „Hospodaření s půdou a oceňování pozemků – nedostatky z praxe a činnosti státního auditu“ v rámci fóra „Podpora hospodářského oživení a rozvoje: Úzká místa a role státního auditu“. Foto: Hoang Tu.

Podle pana Le Hoang Chaua stanoví zákon o pozemkech z roku 2013 a vyhláška 44/2014/ND-CP „5 metod oceňování pozemků“ a „používání metod oceňování pozemků“, ale tyto metody jsou neúplné, nedostatečně specifické a nejsou v souladu s praxí. Některé předpisy nejsou skutečně „standardní“, například ustanovení o „metodě odpočtu“, když se jedná pouze o výpočetní techniku ​​„srovnávací metody“; nebo absence ustanovení o „metodách hromadného oceňování pozemků“, zatímco stát v praxi používá „metody hromadného oceňování pozemků“ k stanovení cen pozemků v „rámci cen pozemků“ nebo „tabulce cen pozemků“; nebo použití „metody úpravy ceny pozemků“ se vztahuje pouze na projekty, kde má pozemek hodnotu nižší než 30, 20 nebo 10 miliard VND podle „tabulky cen pozemků“, a nikoli na projekty, kde má pozemek vyšší hodnotu.

Použití „metod oceňování pozemků“ ne vždy zaručuje spolehlivé výsledky. Například pokud je stejný projekt posouzen stejnou konzultační firmou zabývající se oceňováním pozemků, ale k „určení cen pozemků“ použije dvě různé „metody oceňování pozemků“, často to přinese dva různé výsledky s rozdílem přibližně 20 %. Podobně, pokud dvě různé konzultační firmy zabývající se oceňováním pozemků použijí stejnou „metodu oceňování pozemků“ k „určení cen pozemků“, také to přinese dva velmi odlišné výsledky.

Pan Chau uvedl příklad projektu rozvoje měst v provincii Binh Thuan, kde první státní agentura ocenila pozemek na 900 miliard VND, druhá státní agentura jej prohlédla a ocenila na 1 800 miliard VND a třetí státní agentura jej znovu prohlédla a ocenila na více než 3 000 miliard VND.

Protože se pro mnoho investorů ukazuje jako obtížné stanovit ceny pozemků, pan Le Hoang Chau zdůraznil klíčovou roli Státního kontrolního úřadu při auditu procesu „stanovování cen pozemků, oceňování cen pozemků a rozhodování o cenách pozemků“. To zahrnuje „stanovení konkrétních cen pozemků pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků pro projekty využívání pozemků“ a „posouzení a ověřování přesnosti a pravdivosti veřejných finančních informací, veřejného majetku nebo finančních zpráv týkajících se správy a využívání veřejných financí a veřejného majetku, dodržování zákona a efektivity správy a využívání veřejných financí a veřejného majetku“.

I proces auditu se potýká s obtížemi.

Podle Státního kontrolního úřadu pro region I existuje v současnosti pět metod oceňování pozemků. Auditní praxe ukazuje, že: obce používají pro výpočet specifických cen pozemků při kompenzaci pozemků převážně porovnávací metodu, pro oceňování pozemků v plánovaných oblastech metodu přebytku, pro oceňování zemědělské půdy metodu příjmu a pro malé pozemky s nízkou hodnotou metodu úpravy ceny pozemků.

Mnoho lokalit se potýká se zpožděním při určování konkrétních cen pozemků; doba pro schválení cen pozemků pro výběr poplatků za užívání pozemků je často mnohem pozdější než doba přidělování pozemků, přičemž některé projekty trvají 2 až 3 roky bez schválení ceny pozemků.

V mnoha případech se ceny pozemků neupravují, nebo se neupravují včas, když úpravy plánování ovlivňují ceny pozemků nebo když končí pětileté období stabilizace cen pronájmu pozemků. Zpoždění v oceňování pozemků vede k tomu, že se nedaří včas mobilizovat příjmy z užívání pozemků do státního rozpočtu.

Audity odhalily, že u mnoha projektů byly ceny pozemků oceněny nevhodně – výrazně níže než vítězná nabídková cena nebo referenční tržní cena v době ocenění. V mnoha případech vedl výběr odlišných srovnatelných nemovitostí v kombinaci s nevhodnými kvantitativními úpravami o rozlišovací faktory ke snížení odhadní hodnoty pozemku.

Některé projekty vybírají srovnatelné nemovitosti v době vzdálené od data ocenění, ale neupravují srovnatelnou cenu na tržní úroveň k datu ocenění. Mnoho projektů získává informace o cenách srovnatelných nemovitostí z kupních smluv v notářských kancelářích, což nezaručuje spolehlivost a přesnost smluvní ceny ve srovnání se skutečnou cenou transakce.

Kromě toho mnoho faktorů zahrnutých do ocenění postrádá jasný základ nebo je stanoveno nevhodně podle reality, jako například: investiční náklady, míra obsazenosti, cílová zisková marže investora, poměr prodejních nákladů, diskontní sazba peněžních toků atd.

Hodnocení praktických zkušeností provedené Státním kontrolním úřadem regionu I odhalilo obtíže a nedostatky při určování investičních nákladů na rozvoj pomocí metody přebytku při oceňování pozemků. Audit odhalil nedostatek jednotnosti mezi lokalitami: některé lokality používají odhady investičních nákladů, jiné podrobné odhady nákladů a některé používají předběžné výpočty následované podrobnými konečnými vyúčtováními.

Úloha Státního kontrolního úřadu

Dr. Vu Dinh Anh zhodnotil, že oceňování pozemků obecně, a metody oceňování pozemků zejména, bylo v poslední době jedním z klíčových cílů auditu Státního kontrolního úřadu.

Audit tohoto obsahu musí striktně dodržovat požadavky ústředního usnesení o zrušení rámců cen pozemků (rámec cen pozemků stanovený ve vyhlášce 96/2019/ND-CP je v současné době základem pro vydávání cenových tabulek pozemků obcemi na období 2020–2024), kterým se zavádějí mechanismy a metody pro určování cen pozemků podle tržních principů a definují funkce, úkoly a odpovědnosti orgánů pověřených určováním cen pozemků.

Ústřední vláda proto stanoví kritéria a postupy pro kontrolu a dohled nad lokalitami v procesu tvorby ceníků pozemků. Provinční lidové rady budou rozhodovat o cenách pozemků, kontrolovat je a dohlížet na jejich uplatňování.

„Státní kontrolní úřad provádí audity oceňování pozemků, nezávislosti rad pro oceňování pozemků, kapacity konzultačních organizací určujících ceny pozemků, kompetence a etiky odhadců, jakož i dodržování předpisů zajišťujících transparentnost, jako jsou: veřejné zveřejňování cen pozemků, povinné transakce prostřednictvím burz, platby prostřednictvím bank a bezhotovostní transakce;…“ - Dr. Vu Dinh Anh představil své názory na roli Státního kontrolního úřadu při určování cen pozemků.

Zdroj: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html