Wohnungsverwaltung: Gatekeeper oder Profiteur?

In letzter Zeit sind Streitigkeiten in Mehrfamilienhäusern komplizierter geworden. Vorfälle, in die Vorstände, Investoren und Betriebsführungseinheiten verwickelt sind, sorgen immer wieder für öffentliche Empörung und verdeutlichen die Unzulänglichkeiten der derzeitigen Verwaltungsmechanismen für Mehrfamilienhäuser.

Nutzung des Instandhaltungsfonds

In jüngster Zeit hat der Fall zweier Vorstandsmitglieder des Apartmentgebäudes Golden Mansion (Bezirk Phu Nhuan, Ho-Chi-Minh-Stadt), die wegen „Veruntreuung von Eigentum“ strafrechtlich verfolgt und vorübergehend inhaftiert wurden, unter den Bewohnern Panik ausgelöst. Die Ermittlungsbehörde stellte fest, dass diese beiden Personen mehr als 22 Milliarden VND aus dem Wohnungsinstandhaltungsfonds unterschlagen hatten, obwohl sie das Geld später teilweise zurückerhalten hatten.

Kurz zuvor wurde auch in Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, den ehemaligen Leiter und seinen Stellvertreter des Wohnhauses Mieu Noi (Bezirk Binh Thanh) wegen der Verbrechen „Veruntreuung von Eigentum“ und „Missbrauch von Stellung und Macht bei der Ausübung offizieller Pflichten“ strafrechtlich zu verfolgen. Die Gesamtsumme der veruntreuten Gelder und der entstandene Schaden beliefen sich auf über 3 Milliarden VND. Diese Vorfälle sind keine Einzelfälle, sondern zeigen, dass das Wohnungsverwaltungssystem sowohl hinsichtlich der Kapazität als auch der Verwaltungsethik zahlreiche Lücken aufweist.

Doch nicht nur interne Managementprobleme haben eine neue Entwicklung besondere Aufmerksamkeit erregt: Die Steuerbehörde verhängte gegen die Geschäftsführung des Conic Southeast Asia Apartment (Bezirk Binh Chanh) eine Verwaltungsstrafe von bis zu 119 Milliarden VND, weil sie für über 7.000 Transaktionen zur Einziehung von Geldern von Anwohnern keine Mehrwertsteuerrechnungen ausgestellt hatte. Der Vorfall hat nicht nur die Einwohner verärgert, sondern auch viele andere Verwaltungsräte „aufgeschreckt“, weil Einnahmen und Ausgaben lange Zeit hauptsächlich in informeller Form erfolgten, ohne dass Rechnungen ausgestellt wurden und ohne konkrete Anweisungen.

Unmittelbar nach dem Vorfall schickte der Verwaltungsrat des Apartmentgebäudes The Sun Avenue (Thu Duc City) proaktiv eine Mitteilung an die Steuerbehörde und forderte eine umfassende Überprüfung der Finanzaktivitäten des Gebäudes. Nach Angaben des Vorstands hat die Verwaltungs- und Betriebseinheit Savills Vietnam Co., Ltd. zwar Verwaltungsgebühren und andere Dienstleistungen eingezogen, den Einwohnern jedoch seit vielen Monaten keine Mehrwertsteuerrechnungen ausgestellt.

Ein Vertreter von Savills erklärte gegenüber einem Reporter der Zeitung „Nguoi Lao Dong“, dass man sich an die gesetzlichen Bestimmungen gehalten und den Mechanismus „Einzug – Zahlung“ angewendet habe, sodass man die Rechnungen nicht an die Bewohner, sondern an die Verwaltung ausstellen müsse. Die Bewohner stellten jedoch die Frage, warum ihnen keine Rechnungen ausgestellt wurden, obwohl sie doch diejenigen waren, die die Rechnungen bezahlten. Dies wirft Fragen hinsichtlich der Transparenz und rechtlichen Verantwortung der am Wohnungsbau beteiligten Parteien auf. „Savills zieht jeden Monat Gebühren und Mehrwertsteuer von uns ein. Und wir sind diejenigen, die Rechnungen benötigen, nicht der Vorstand, der Rechnungen benötigt, um sie auszustellen“, brachte ein Bewohner des Apartmentgebäudes The Sun Avenue dieses Problem zur Sprache.

Rechtsanwalt Tran Quoc Bao von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, das Problem der oben genannten Fälle liege in der mangelnden Transparenz und dem Fehlen eines wirksamen Überwachungsmechanismus. Laut Herrn Bao kam es vor der Gründung des Verwaltungsrats häufig zu Streitigkeiten zwischen Bewohnern und Investoren, die sich hauptsächlich auf den Instandhaltungsfonds in Höhe von 2 % des Gesamtwerts der Wohnung bezogen.

Wenn es einen Vorstand gibt und die gewählten Mitglieder nicht die gemeinsamen Interessen vertreten, sondern persönliche Zwecke verfolgen, ist die Gefahr der Profitgier sehr hoch. „Die unklaren Einnahmen und Ausgaben sowie die Schwäche der Management- und Betriebseinheit führten dazu, dass sich der Konflikt immer weiter zuspitzte und in Anschuldigungen und Gerichtsverfahren eskalierte“, sagte dieser Anwalt.

Der Vorstand und die Bewohner des Apartmentkomplexes The Sun Avenue werfen der Betriebseinheit vor, über viele Monate hinweg Gebühren eingezogen, aber keine Rechnungen ausgestellt zu haben.

Strengere Regulierungen nötig

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), ist eine Reihe von Fällen, in denen Verwaltungsräte von Mehrfamilienhäusern wegen Unterschlagung strafrechtlich verfolgt und inhaftiert wurden, ein Warnsignal für die derzeitige Verwaltung von Mehrfamilienhäusern. Ihm zufolge sei es notwendig, die Gesetzeslücken rasch zu schließen und gleichzeitig die Aufsichtsfunktion der Bezirkspolizei und der lokalen Behörden zu stärken.

Dabei handelt es sich um Kräfte, die nah an den Menschen sind, die Menschen verstehen und die Sicherheits- und Ordnungslage sowie ungewöhnliche Aktivitäten in Mehrfamilienhäusern, auch bei Kurzzeitvermietungen, erfassen können.

Er sagte, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt für die Instandhaltung von 20- bis 25-stöckigen Wohnhäusern bis zu 20 Milliarden VND benötigt würden, das Zehnfache des Stammkapitals eines Kleinunternehmens. Manche großen Wohnhäuser verfügen sogar über Instandhaltungsfonds von bis zu 500 Milliarden VND und werden so zu einem lukrativen Geschäft, das viele Einzelpersonen dazu veranlasst, sich in den Vorstand zu „quetschen“, um davon zu profitieren.

Eine beunruhigende Realität ist die Gleichgültigkeit der Bewohner selbst. Manche Leute schicken sogar ihre Bediensteten zu den Versammlungen, nehmen gar nicht erst daran teil oder haben keine Meinung. Wenn ein Vorfall eintritt, sind wir „schockiert“, weil wir die Rechte, Pflichten und finanziellen Aktivitäten des Vorstands nicht klar verstehen. Es gibt sogar viele Fälle, in denen kleine Wohnungen gekauft werden und man dann die Befugnis erhält, eine Stimmenmehrheit zu schaffen und Positionen im Verwaltungsrat zum persönlichen Vorteil einzunehmen. Daher schlug Herr Chau vor, das Rundschreiben 05/2024/TT-BXD des Bauministeriums zu ändern und zu ergänzen, um die Autorität der Wohnungsbaukonferenzen zu stärken und die Ausnutzung von Schlupflöchern zur Manipulation der Verwaltungstätigkeiten einzuschränken.

Darüber hinaus schlug er vor, dass die Anleger den Wohnungsinstandhaltungsfonds behalten dürfen, dafür aber ein separates Konto unter der Aufsicht des Vorstands eröffnen müssen, anstatt ihn dem Vorstand zur Verwaltung zu überlassen. „Wenn der Verwaltungsrat transparent vorgeht und den Fonds vernünftig einsetzt, wird selbst die Aufteilung in kleine Beträge, die bei der Bank eingezahlt werden, den Bürgern große Vorteile bringen“, betonte Herr Chau.

Zu der Information, dass gegen den Vorstand von Conic Southeast Asia Apartment eine Geldstrafe von über 119 Milliarden VND verhängt wurde, weil er bei der Erhebung von Gebühren aus der Verwaltung von Mehrfamilienhäusern 7.260 Rechnungen nicht ausgestellt hatte, erklärte Herr Nguyen Tien Dung, Generaldirektor von Savista Holdings (einer auf Beratung, Verwaltung und Verwertung von Immobilien spezialisierten Einheit), dass das Wohnungsbaugesetz 2023 und das Rundschreiben 05/2024/TT-BXD vorschreiben, dass der Vorstand eine Organisation ist, die die Bewohner vertritt, ein Siegel und ein Bankkonto besitzt, jedoch keine Rechtspersönlichkeit und keine Geschäftsfunktionen hat und nicht berechtigt ist, Rechnungen wie ein Unternehmen auszustellen.

Daher gibt es für die Verpflichtung des Verwaltungsrats, Mehrwertsteuerrechnungen auszustellen, keine klare Rechtsgrundlage, denn wenn dies geschieht, führt dies dazu, dass die Einwohner Steuern zweimal zahlen müssen.

Seiner Ansicht nach zeige der Fall die Notwendigkeit einer Kohärenz zwischen Wohnungs- und Steuerrecht. Wenn die Rollen und Funktionen der einzelnen Einheiten klar definiert sind und das Gesetz richtig angewendet wird, können umstrittene Strafen vermieden werden. Die Behörden müssen das Wohnungsbaugesetz und das Rundschreiben 05 sorgfältig prüfen, um geeignete Handlungsanweisungen zu haben und zu vermeiden, dass eine Reihe von Wohnhäusern im ganzen Land beeinträchtigt werden.

Vorschlag zur Gründung einer Wohnungsverwaltungsgesellschaft

Vor kurzem hat ein Verwaltungs- und Betriebsunternehmen im Namen einer Gruppe von sechs Gründungsunternehmen ein Dokument an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt, in dem es um die Anerkennung des Lenkungsausschusses für die Gründung der Ho-Chi-Minh-Stadt-Wohnungsverwaltungs- und -betriebsvereinigung (HMO) bittet. Diese Einheit ist davon überzeugt, dass die Verwaltung und der Betrieb von Gebäuden eine hochspezialisierte Aufgabe ist, die die Wartung technischer Systeme, die Nutzung der Wohnungsversorgung, die Bereitstellung von Reinigungs-, Sicherheits- und Umweltdienstleistungen usw. erfordert. Daher ist die Beteiligung erfahrener, professioneller Einheiten, die klare Standards einhalten, äußerst wichtig.

Quelle: https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm