Evergrande „Streubombe“ explodiert, Chinas Immobilienmarkt offenbart Wunden, die schwer zu heilen sind

Die aktuelle Insolvenz und die massiven Verluste der China Evergrande Group machen es schwer, sich ein berühmtes „Immobilienimperium“ vorzustellen, das einst jahrzehntelang der erfolgreichste Immobilienentwickler Chinas war.

Evergrande-Streubombe explodiert, Chinas Immobilienmarkt offenbart Wunden, die nur schwer heilen. In Bildern: Im Zuge des chinesischen Immobilienbooms schießen im ganzen Land Hochhäuser wie Pilze aus dem Boden. (Quelle: AP)

Am 17. August meldete Evergrande, Chinas zweitgrößter Immobilienkonzern, in New York, USA, Insolvenz an. Es gibt Befürchtungen, dass Evergrande nur der erste Dominostein ist und die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt schon bald eine Schuldenkrise bei Immobilienunternehmen erleben könnte.

Das Angebot sinkt, die Nachfrage sinkt schneller

Einer Bloomberg- Umfrage zufolge dürften die Immobilieninvestitionen im Juli 2023 weiter zurückgegangen sein, sodass der Rückgang in den sieben Monaten seit Jahresbeginn im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 8 % beträgt. Dies ist ein Rückgang in Folge gegenüber 7,9 % in den ersten sechs Monaten des Jahres.

Bemerkenswert ist, dass sich die Rahmenbedingungen für Immobilienentwickler nicht verbessert haben. Die Verkäufe neuer Eigenheime durch führende Bauträger verzeichneten im Juli den stärksten Rückgang seit einem Jahr, obwohl viele Städte die Beschränkungen für den Eigenheimkauf gelockert haben. Dies war ein schwerer Schlag für Bauträger, die Geld brauchten, um die jahrelange Kreditklemme zu lindern.

Country Garden Holdings Co., einst Chinas umsatzstärkster privater Bauträger, wird sich einer Reihe von säumigen Zahlern wie der China Evergrande Group anschließen, wenn das Unternehmen die in der vergangenen Woche fälligen Zinszahlungen für Zwei-Dollar-Anleihen nicht innerhalb von 30 Tagen leistet.

Analysten der China International Capital Corp, darunter Zhang Wenlang, haben gewarnt, dass der Druck entlang der Wertschöpfungskette des Immobiliensektors, etwa durch Verkäufe, Grundstückserwerb und Bautätigkeit, das Wirtschaftswachstum Chinas weiterhin belasten könnte.

Wenn Sie das Fußballturnier des Landkreises Dongjiang in der Provinz Guizhou im Fernsehen oder auf Video ansehen, können Sie sehen, dass das Stadion von hohen Gebäuden umgeben ist.

Die Fläche des Bezirks Dong Giang beträgt mehr als 3.300 km2, die Bevölkerung beträgt weniger als 300.000 Menschen. Obwohl die Fläche dreimal größer ist als Hongkong (China), beträgt die Bevölkerung nur etwa 4 % der von Hongkong. Aufgrund der geringen Bevölkerungsdichte wird davon ausgegangen, dass die Belegungsrate dieser Hochhäuser nicht allzu hoch sein wird.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf der Stadtbewohner in China betrug 1978 3,6 m², heute ist sie auf fast 40 m² angestiegen. Etwa 97 % der städtischen Familien besitzen ein Haus, im Durchschnitt hat jeder Haushalt 1,5 Häuser, 40 % der städtischen Familien haben 2 Häuser oder mehr. Im September 2016 begann die Regierung , den Immobilienmarkt zu regulieren, woraufhin die Durchschnittspreise deutlich sanken.

Im Jahr 2020 lag der landesweite Durchschnittspreis bei 9.860 Yuan (ca. 1.360 USD)/m2.

Bis Ende 2022 wird der durchschnittliche Immobilienpreis auf 9.800 Yuan/m2 sinken. Beim aktuellen Preisniveau für Eigenheime ist das Angebot größer als die Nachfrage, was auf hohe Eigenheimpreise hindeutet. Auch auf dem Immobilienmarkt herrscht eine Blase, die es vielen Menschen auf Dauer unmöglich machen wird, ihren Wunsch nach einer Verbesserung ihrer Wohnsituation zu verwirklichen. Sinken die Immobilienpreise, wirkt sich dies allerdings kurzfristig auch auf Beschäftigung und Konsum aus.

Nach Angaben des Nationalen Statistikamts Chinas ging der Bereich der gewerblichen Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 5,3 % zurück, wobei der Bereich der Wohnimmobilienverkäufe um 2,8 % zurückging. Der Verkauf gewerblicher Eigenheime stieg um 1,1 %, der Verkauf von Eigenheimen um 3,7 %. Die Preise für neue Eigenheime stiegen leicht und hohe Primärmarktpreise stützten die Preise für gebrauchte Eigenheime. In einigen Städten haben die hohen Immobilienpreise den Verkauf gebrauchter Häuser behindert.

Laut Statistiken von lianjia.com ist die Zahl der Schilder mit der Aufschrift „Gebrauchte Häuser zu verkaufen“ in Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 48,2 %, 36,7 %, 35,8 % bzw. 30,9 % gestiegen. Allerdings sank die Zahl der erfolgreichen Transaktionen im Bereich gebrauchter Wohnungen im gleichen Zeitraum um 12,7 %, 11,1 % bzw. 10,3 % und stieg um 0,8 %.

Viele Kleinanleger beklagen, dass es „einen Preis, aber keinen Markt“ gebe, selbst wenn der Preis stabil sei. Wenn der Preis jedoch nicht deutlich gesenkt werde, könne man nicht verkaufen.

In Städten der zweiten, dritten und vierten Kategorie sind die Immobilienpreise niedrig, auch die Einkommen der Menschen sind relativ niedrig, der Neubau von Häusern verläuft im Allgemeinen schleppend und der Markt für Gebrauchtimmobilien ist noch düsterer.

In den Städten Zhongshan und Jiangmen in der Greater Bay Area gibt es eine große Zahl leerstehender Häuser, und der Kauf von Gebrauchtwohnungen kommt nur sporadisch vor.

Wie behandelt man langsam heilende Wunden?

Der chinesische Immobilienmarkt ist im ersten Halbjahr 2023 insgesamt noch nicht optimistisch, da sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt verändert hat und die Immobilienpreise zumindest kurzfristig weiter sinken werden.

Mitte Juli bestätigte die People’s Bank of China (PBoC, Zentralbank), dass „das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt tiefgreifende Veränderungen erfahren hat“.

Am 21. Juli betonte der chinesische Staatsrat in seiner regulären Sitzung die Notwendigkeit einer nachhaltigen Reform der städtischen Siedlungen in Megastädten.

Am 24. Juli hielt das Politbüro eine Konferenz ab, um den Immobilienmarkt zu diskutieren. Dabei wurde die Notwendigkeit betont, sich an die neue Situation der großen Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem chinesischen Immobilienmarkt anzupassen und die Immobilienpolitik umgehend anzupassen und zu optimieren. Das Politbüro schlug erneut vor, die Renovierung städtischer Dörfer und den Bau öffentlicher Infrastruktur mit doppelter Nutzung – sowohl im Normal- als auch im Notfall – aktiv zu fördern. Betonen Sie die Notwendigkeit, über verschiedene Kanäle preiswerten Mietwohnungsbau zu entwickeln.

Am 1. August hielten die PBoC und die State Administration of Foreign Exchange eine sechsmonatige Arbeitskonferenz ab und erklärten ihre Unterstützung für die stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes. Die Konferenz verlängerte die Kreditlaufzeit, um die Übergabe der Häuser zu gewährleisten, sorgte für eine stabile und geordnete Kapitalfinanzierung des Immobilienmarktes und erhöhte die finanzielle Unterstützung für die Wohnungsmiete, die Renovierung städtischer Dörfer und den Bau kostengünstiger Wohnungen.

Gleichzeitig wurde auf der Konferenz die Notwendigkeit betont, das System zur Überwachung, Bewertung und Prävention finanzieller Risiken zu perfektionieren und rote Linien aufrechtzuerhalten, um das Auftreten systemischer finanzieller Risiken zu verhindern. Die Regulierungsbehörden betonten außerdem die Umsetzung differenzierter Wohnungsbaukreditrichtlinien, die eine Senkung der individuellen Zinssätze für Wohnungsbaukredite und der Raten für die erste Rate vorsehen, um den Wohnungsbedarf zu decken.

In den letzten Monaten hat die chinesische Regierung zudem kontinuierlich Informationen zu Konjunkturimpulsen veröffentlicht. Zu den Kerninhalten gehören:

Erstens hat sich auf dem chinesischen Immobilienmarkt ein Wandel vollzogen: Statt dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, ist nun das Angebot größer als die Nachfrage. Immobilien sind noch immer ein wichtiger Bestandteil des Familienvermögens, doch die Ära des Eigenheimkaufs als primäres Mittel zur Vermögensbildung ist vorbei. Auch Chinas Investitionen in die Immobilienentwicklung gingen im ersten Halbjahr um 7,9 Prozent zurück, während die Nachfrage noch schneller zurückging.

Zweitens verfolgt die Bankfinanzierung von Immobilien heute zwei wichtige Ziele: Zum einen soll sie die Hausübergabe sicherstellen, Bauträger dabei unterstützen, die Häuser vertragsgemäß zu übergeben, und zum anderen den Zusammenbruch des Immobilienmarktes verhindern. Zweitens geht es darum, städtische Dörfer zu renovieren und preiswerten Wohnraum und preiswerten Mietwohnungsbau zu schaffen. Obwohl es in einigen Dokumenten nicht offiziell erwähnt wird, besteht die konkrete Maßnahme dennoch darin, „Häuser zum Wohnen, nicht zur Spekulation“ zu errichten. Ohne Spekulation lassen sich hohe Immobilienpreise allerdings nur schwer aufrechterhalten.

Drittens: Stärkung der Risikoüberwachung und des Risikomanagements. Am 27. Juli gab der Immobilienentwickler Evergrande Group bekannt, dass seine Gesamtverschuldung Ende 2022 2,4 Billionen Yuan überstieg. Bis Ende 2022 wird Evergrande mehr als 100.000 Mitarbeiter haben; Vertragsschulden in Höhe von mehr als 720 Millionen Yuan im Zusammenhang mit Hunderttausenden verkauften, aber noch nicht übergebenen Wohnungen.

Der richtige und legale Umgang mit insolventen, illiquiden und verlustbringenden Immobilienunternehmen wie Evergrande ist eine Bewährungsprobe für das chinesische Bankensystem und andere Gläubiger.

Viertens soll die Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungssätze in erster Linie Erstkäufern von Eigenheimen und jenen helfen, die ihre Häuser renovieren müssen. Wenn sich das Einkommen der Menschen und die Immobilienpreise nicht ändern, wird eine Senkung der Anzahlungsrate dazu führen, dass sich die Immobilienblase auf Finanzkredite ausweitet. Dies widerspricht dem Ziel, systemische Finanzrisiken zu verhindern, wobei der Handlungsspielraum begrenzt ist.

Wenn die Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum unverändert bleiben und die Löhne steigen, werden einige alte Gebäude abgerissen und die Kaufkraft der neuen Bewohner könnte die aktuellen Preise einige Jahre später stützen.

Die Regierung hat kontinuierlich günstige Maßnahmen zur Stabilisierung der Immobilienpreise eingeführt, um die Wirtschaft zu stabilisieren. Insgesamt werden die chinesischen Immobilienpreise jedoch kurzfristig weiter sinken, insbesondere auf dem Markt für Gebrauchtimmobilien.

Quelle: https://baoquocte.vn/bom-chum-evergrande-phat-no-thi-truong-bat-dong-san-trung-quoc-lo-nhung-vet-thuong-kho-lanh-239367.html