Kann ein Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken den Immobilienmarkt kontrollieren?

Experten sagen, dass ein Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken kurzfristig zu einer Angebotsknappheit auf dem Markt führen wird, diesen aber langfristig stabilisieren wird.

Dem neuen Gesetzesentwurf der Nationalversammlung zufolge treten drei Gesetze mit Bezug zum Immobilienmarkt – das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 – bereits am 1. August 2024 in Kraft. Dies ist fünf Monate früher als der ursprünglich geplante Termin am 1. Januar 2025. Man erhofft sich dadurch eine Unterstützung zur Stabilisierung und raschen Weiterentwicklung des Immobilienmarktes.

Das Immobiliengesetz von 2023 verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Stadtteilen, Bezirken und Städten der Sonderklassen I, II und III. Die neue Regelung untersagt somit die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in insgesamt 105 Städten und Gemeinden landesweit; dies entspricht einer Steigerung um 81 Städte und Gemeinden gegenüber der bisherigen Regelung. Die Regelung gilt ausschließlich für Immobilienprojekte, nicht jedoch für private Grundstücke, die zum Zwecke der Schenkung, Vererbung oder Übertragung in Parzellen aufgeteilt werden sollen.

Das Immobiliengesetz von 2023 verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Stadtteilen, Bezirken und Städten der Sonderklassen I, II und III. Foto: Le Toan

Um das Landgesetz 2024 umzusetzen, erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh -Stadt am 31. Oktober einen Beschluss zur Landteilung (Beschluss 100), der es Haushalten und Einzelpersonen mit Landbesitz, die die entsprechenden Bedingungen erfüllen, erlaubt, ihr Land zu teilen. Zur Verwirklichung des Immobiliengesetzes erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt außerdem den Beschluss Nr. 83, der es Immobilienprojekten, deren Infrastrukturinvestitionen abgeschlossen sind, untersagt, Grundstücke zu teilen und zu verkaufen.

Dementsprechend beschloss das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, „die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Gebiet, einschließlich fünf Vorortbezirken, zu verbieten, mit Ausnahme von für Umsiedlungszwecke reservierten Flächen; bei Wohnbauprojekten müssen die Investoren den Bau abschließen, bevor sie die Grundstücke übertragen können.“

Zu diesem Thema gibt es viele Meinungen, da die Befürworter der Ansicht sind, dass solche Regelungen dem Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2023 widersprechen. Sie betonen, dass die Regelung, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, zwar langfristig Vorteile bringen kann, aber derzeit nicht wirklich geeignet erscheint, da der Markt gerade eine schwierige Phase durchgemacht hat, das Interesse an Grundstücken geringer ist und der Markt daher stagniert.

Einige Experten stimmen dem jedoch zu und sagen, dass die Verordnung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken wie oben beschrieben verbietet, angemessen und gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 vollkommen im Rahmen seiner Befugnisse liegt.

Der Anwalt Tran Xuan Tien, Leiter der Anwaltskanzlei Dong Doi, äußerte sich zu diesem Thema und erklärte, dass es in letzter Zeit vielerorts zu einer weitverbreiteten Aufteilung und Unterteilung von Grundstücken gekommen sei, was zu Preissteigerungen, Grundstücksspekulation und Brachland geführt habe. Viele Kommunen hätten diese Praxis verboten, nachdem sie ungewöhnliche Entwicklungen festgestellt hatten.

Dementsprechend sagte der Anwalt Tien, dass das Verbot von Grundstücksteilungs- und Verkaufsprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt anfänglich zu einer Verknappung des Grundstücksangebots führen könnte, aber langfristig werde die neue Regelung dazu beitragen, viele Probleme im Zusammenhang mit der willkürlichen Teilung und Trennung von Grundstücken zu lösen, die Situation illegaler Bauten zu verringern und die rechtlichen Risiken bei Transaktionen dieser Art von Land zu reduzieren.

Im Gespräch mit der Zeitung Cong Thuong erklärte Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass die Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Stadtgebiet zu verbieten, mit Ausnahme von Umsiedlungsprojekten, die Grundstücke nutzen, eine richtige Entscheidung sei, die mit der Verbesserung der Qualität der Urbanisierung und der Reduzierung der Anhäufung von ungenutztem Geld der Menschen in unbewohntem Land im Einklang stehe.

Experten zufolge ist die Nachfrage nach Bauland konstant hoch, doch das Angebot an Bauland aus offiziellen Projekten reicht nicht aus. Zudem nutzen viele Spekulanten die Situation aus, um in einem Preiskampf die Preise in die Höhe zu treiben und so ein Marktchaos zu verursachen. Gleichzeitig kaufen sie Grundstücke auf, parzellieren sie und geben ihnen sogar die gleichen Namen wie offiziellen Bauprojekten, um Käufer und Verkäufer anzulocken.

„Daher ist eine Verschärfung der Vorschriften für die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken notwendig, um Spekulationen einzudämmen, da Grundstücke vor dem Verkauf bebaut werden müssen, wodurch der Gesamtwert des Produkts steigt. Langfristig wird eine Verschärfung der Vorschriften für die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken zu einer transparenten und nachhaltigen Marktentwicklung beitragen, Spekulationen verhindern und die Verschwendung von Grundstücken begrenzen“, sagte Herr Vo.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, stimmte der obigen Ansicht zu und sagte, die neue Regelung werde dazu beitragen, Investoren zu eliminieren, die lediglich Land für Projekte anfordern und dieses dann in Parzellen zum Verkauf aufteilen, was dem Land keine wirtschaftliche Effizienz bringe.

„Das neue Gesetz regelt die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken an Investoren zwar streng, doch die Praxis, Grundstücke durch die Aufteilung mit dem Ziel künstlicher Preissteigerungen aufgrund von Infrastrukturprojekten aufzublähen, bedarf weiterhin strengerer Regulierungen. Daher müssen das Bodengesetz von 2024 und das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 klarer und detaillierter formuliert werden, um die virtuelle Preisinflation bei Grundstücken zu beseitigen“, bemerkte Herr Dinh.

Quelle: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html