Verbot der Manipulation des Immobilienmarktes

Vorschlag, Immobilientransaktionen künftig über Banken abzuwickeln.

Der Abgeordnete Trinh Lam Sinh (Delegation An Giang ) schlug vor, den Gesetzentwurf um eine Bestimmung zu ergänzen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbietet und die Merkmale solcher Manipulationen klar definiert. „In jüngster Zeit haben manipulative Verhaltensweisen den Immobilienmarkt destabilisiert und die sozioökonomische Entwicklung des Landes negativ beeinflusst“, erklärte Herr Sinh.

Viele Delegierte unterstützten diesen Vorschlag. Trinh Xuan An, ein Delegierter des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees, schlug vor, die Manipulation des Immobilienmarktes in die Liste der verbotenen Handlungen aufzunehmen und gleichzeitig die Natur der Immobilienpreismanipulation zu präzisieren. „Ich persönlich bin der Ansicht, dass Immobilienmanipulation genauso gefährlich ist wie die im Strafgesetzbuch definierte Aktienmarktmanipulation. Derzeit wird die Manipulation des Immobilienmarktes immer raffinierter, was zu Blasen und extrem hohen Immobilienpreisen führt. Sie muss gesetzlich verboten und gezielt reguliert werden, um sie zu unterbinden“, schlug Herr An vor.

Laut Herrn An umfasst die Manipulation des Immobilienmarktes nicht nur das Festsetzen überhöhter Preise bei Auktionen und das anschließende Einbehalten von Anzahlungen, um Preise und Gewinne künstlich in die Höhe zu treiben, sondern auch die Nutzung eines Projekts, um die Preise eines anderen zu steigern und so ein extrem hohes Preisniveau zu schaffen. „Ich glaube, dass dies, wenn dem nicht entschieden entgegengewirkt wird, zu einer Blase und ernsthaften Problemen führen wird“, betonte Herr An.

Der stellvertretende Vorsitzende des Justizausschusses der Nationalversammlung, Nguyen Manh Cuong (Delegation Quang Binh ), äußerte Bedenken hinsichtlich des Gesetzentwurfs, der den Staat zur Förderung bargeldloser Zahlungen bei Immobilientransaktionen verpflichtet. Laut Herrn Cuong sind bargeldlose Zahlungen ein entscheidender Faktor zur Prävention und Bekämpfung von Korruption und unlauteren Geschäftspraktiken. Daher schlug er vor, dass der Staat bei großen Transaktionen wie Immobilientransaktionen bargeldlose Zahlungen nicht nur erleichtern, sondern sogar vorschreiben sollte.

Abgeordneter Trinh Xuan An (Delegation Dong Nai)

Der Abgeordnete Trinh Xuan An stimmte den Regelungen zur Zahlung bei Immobilientransaktionen zu. Demnach müssen Projektentwickler und Immobilienunternehmen Zahlungen von Kunden über Bankkonten in Vietnam entgegennehmen. „Ich bin der Meinung, dass alle Immobilientransaktionen über Banken abgewickelt werden sollten, nicht nur von Projektentwicklern und Unternehmen. Wir haben bedeutende Fortschritte bei bargeldlosen Zahlungen erzielt, und ich schlage vor, dass wir dies weiter revolutionieren“, so An.

Alle Immobilientransaktionen müssen über Banken abgewickelt werden, nicht nur zwischen Bauträgern und Unternehmen. Wir haben bedeutende Fortschritte bei bargeldlosen Transaktionen erzielt, und ich schlage vor, dass wir dies weiter revolutionieren müssen.

Abgeordneter Trinh Xuan An, hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees (Delegation Dong Nai)

Makler, die sich an Kauf- und Verkaufsaktivitäten beteiligen, stören den Markt.

Bezüglich der Regelungen für Immobilientransaktionen erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, im Bericht zu den Änderungen des vorherigen Gesetzentwurfs, dass nach Rückmeldungen zahlreicher Abgeordneter der Nationalversammlung die Pflicht zur Durchführung einer Börse bei Immobilientransaktionen gestrichen, stattdessen aber lediglich empfohlen werde. „Die Pflicht zur Durchführung einer Börse bei Immobilientransaktionen würde Missbrauch begünstigen und die gesunde, sichere und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes gefährden“, so Thanh. Der Gesetzentwurf sieht außerdem vor, dass Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen notariell beglaubigt oder zertifiziert werden müssen. Bei Immobilienunternehmen ist eine notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung nicht erforderlich.

In seinen Ausführungen schlug der Abgeordnete Hoang Van Cuong (Delegation Hanoi) vor, dass Immobilienkaufverträge nicht notariell beglaubigt, sondern über Immobilienbörsen bestätigt werden könnten. Herr Cuong erklärte, dass Immobilienbörsen eines der drei konstituierenden Elemente des Immobilienmarktes seien, das geltende Immobiliengesetz ihre Funktion jedoch nicht ausreichend definiere, da es ihnen nicht nur die Vermittlung, sondern auch den Kauf und Verkauf von Immobilien erlaube. „Idealerweise sollten Börsen lediglich als Vermittler fungieren, doch derzeit sind sie sowohl Käufer als auch Verkäufer, was zu unlauteren Marktpraktiken führt und den Markt stört“, betonte Herr Cuong.

Abgeordneter Cuong schlug daher vor, das Gesetz solle strengere Regelungen enthalten, wonach die Börse lediglich als Vermittler fungieren und für die den Kunden und dem Staat bereitgestellten Informationen verantwortlich sein solle. Darüber hinaus solle die Börse nicht am Kauf oder Verkauf teilnehmen und lediglich Gebühren erheben, darunter Transaktionsbestätigungsgebühren in Höhe von Notargebühren und vereinbarten Maklergebühren. Laut Herrn Cuong weise dieser Ansatz der Börse die Verantwortung zu, ihrer Rolle als Makler nachzukommen, Kunden zu beraten und dem Staat Marktinformationen bereitzustellen.

Im Gespräch mit dem Abgeordneten Cuong erklärte der Abgeordnete Nguyen Van Than (aus der Provinz Thai Binh), dass die notarielle Beglaubigung derzeit viele Probleme aufweise, doch wenn sie umgangen oder Handelsplattformen mehr Macht eingeräumt würde, „wäre das sehr gefährlich“. Herr Than schlug vor, dass Transaktionen ausschließlich notariell beglaubigt werden sollten und Handelsplattformen nicht das staatliche Recht vertreten dürften.

Er argumentierte, dass der Abgeordnete Hoang Van Cuong „theoretisch denke“, wenn er vorschlage, Immobilienbörsen vom Kauf und Verkauf auszuschließen. „In der Realität ist ein Verbot unmöglich, da es viele Möglichkeiten gibt, Immobilien zu bekannten Preisen zu kaufen und zu verkaufen. Allen Abgeordneten ist bekannt, dass in der Vergangenheit die Preise für Hochhäuser, insbesondere solche im Besitz staatlicher oder großer privater Unternehmen, vom Bauträger festgelegt wurden. Auf Nachfrage hieß es dann, die Wohnungen seien ausverkauft. Auf Immobilienbörsen hingegen wurden sie weiterhin zu hohen Preisen angeboten, teilweise zum Eineinhalbfachen oder Doppelten des ursprünglichen Preises. Das ist sehr gefährlich“, sagte Herr Than und schlug vor, Immobilienbörsen frei agieren zu lassen, damit sie sich selbst tragen können. Wenn die Transaktionen gut laufen, kommen die Kunden; wenn nicht, dann eben nicht.

Als Reaktion auf die Anmerkungen der Delegierten erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass alle Delegierten eine Verbesserung der Qualität und Professionalität der Börsen wünschten. Daher werde der Redaktionsausschuss diese Vorschläge berücksichtigen, um sicherzustellen, dass die Börsen als Vermittler fungieren und nicht direkt am Kauf und Verkauf teilnehmen, was den Markt stören könnte.

Sollten Anzahlungen für Mehrfamilienhäuser vor der Grundsteinlegung angenommen werden?

Bezüglich Transaktionen im Zusammenhang mit zukünftigen Wohnbauprojekten sieht der Gesetzentwurf zwei Optionen vor. Erstens dürfen Bauträger Anzahlungen von Kunden verlangen, sobald das Projekt alle Voraussetzungen für die kommerzielle Nutzung erfüllt (einschließlich eines der folgenden Dokumente: Nutzungsrechtsnachweis, Baugenehmigung oder Abnahmebescheinigung für das Fundament bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden mit Wohneinheiten). Zweitens dürfen Bauträger Anzahlungen verlangen, sobald der Entwurf des Projekts genehmigt und einer der Nutzungsrechtsnachweise vorliegt; die maximale Anzahlung darf 10 % des Kauf- oder Mietkaufpreises nicht überschreiten.

In seinen Ausführungen schlug der Abgeordnete der Nationalversammlung, Tran Hong Nguyen (Delegation Binh Thuan), Option 1 vor, da diese für Kunden mit geringeren Risiken verbunden sei. Er argumentierte, dass die Erhebung von Anzahlungen ab Genehmigung des Grundentwurfs zu einer sehr langen Zeitspanne zwischen dem Eingang der Anzahlung und der tatsächlichen Projektumsetzung führen würde. Gleichzeitig sei der Immobilienmarkt in letzter Zeit komplexer geworden, da Bauträger weiterhin Anzahlungs- und Kapitalbeteiligungsvereinbarungen ausnutzten, um willkürlich Kapital zu beschaffen, was die öffentliche Ordnung und Sicherheit gefährde. Viele Projekte blieben nach Eingang der Anzahlungen fünf oder sogar zehn Jahre lang ungenutzt.

Der Abgeordnete Pham Van Hoa (aus der Provinz Dong Thap) hingegen befürwortete Option 2 mit der Begründung, dass diese von Bauträgern bevorzugt und von Kunden akzeptiert werde. Herr Hoa erklärte, dass Bauträger nicht immer über 100 % des benötigten Kapitals verfügten und häufig Kredite von Banken aufnehmen müssten, um Projekte zu finanzieren. Eine Anzahlung von 10 % sei im Vergleich zum Wert des Hauses kein großer Betrag und verschaffe den Bauträgern die nötigen Mittel zur Projektdurchführung, während gleichzeitig Vertrauen zwischen beiden Parteien aufgebaut werde. Darüber hinaus könnten Kunden, die eine Anzahlung leisten, einen Rabatt erhalten. „Wenn ein Bauträger über eines der Dokumente verfügt, die ihm die Landnutzungsrechte einräumen, einen Pachtbeschluss für das Grundstück besitzt und die Landnutzungsgebühren bezahlt hat, glaube ich nicht, dass er unehrlich handelt“, so Herr Hoa.

Abgeordneter Pham Van Hoa (Delegation Dong Thap)

Auch die Abgeordnete der Nationalversammlung, Nguyen Thi Viet Nga (aus der Provinz Hai Duong), sprach sich für Option 2 aus, da diese günstige Bedingungen für die Entwicklung von Unternehmen und Investoren schaffen würde. Frau Nga räumte ein, dass diese Option zwar potenziell höhere Risiken für die Kunden berge, diese jedoch durch eine strengere Verwaltung und eine stärkere Rechenschaftspflicht der staatlichen Stellen abgemildert würden. Option 1 hingegen wäre zwar sicherer für die Kunden, würde aber gleichzeitig die Möglichkeiten für Unternehmen einschränken und damit scheinbar dem Ziel der Förderung und Schaffung von Mechanismen für die Wirtschaftsentwicklung widersprechen.

Die Abgeordnete Huynh Thi Phuc (aus der Provinz Ba Ria-Vung Tau) schlug vor, die Einlagehöhe auf maximal 5 % anstatt der im Entwurf vorgesehenen 10 % zu begrenzen. Dieser Betrag reiche aus, um das Vertrauen zwischen Einleger und Empfänger zu wahren, gegenseitige Verbindlichkeit zu gewährleisten und zu verhindern, dass die Einlage für Spendenaktionen missbraucht wird.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, erklärte, beide Optionen hätten Vor- und Nachteile. Option 1 sei positiv, da sie die Rechte der benachteiligten Käufer schütze, garantiere aber keinen Zugang für potenzielle Investoren. Option 2 sei ebenfalls positiv, da sie die Geschäftstätigkeit erleichtere, doch der Prozess von der ersten Planung bis zur Baugenehmigung sei sehr komplex und könne sich verzögern, was die Rechte der Bevölkerung beeinträchtige. „Sollten noch Unklarheiten oder Meinungsverschiedenheiten bestehen, schlagen wir vor, die Angelegenheit der Nationalversammlung zur Abstimmung vorzulegen, damit diese ihre Meinung abgeben kann“, so Thanh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm