Verbot der Manipulation des Immobilienmarktes

Vorschlag für die Abwicklung von Immobilientransaktionen über Banken

Der Delegierte Trinh Lam Sinh ( An Giang- Delegation) schlug vor, dem Gesetzentwurf Bestimmungen hinzuzufügen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbieten und die Anzeichen für Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes klar definieren. „In jüngster Zeit haben Manipulationen den Immobilienmarkt destabilisiert und die sozioökonomische Entwicklung des Landes beeinträchtigt“, erklärte Herr Sinh.

Viele Abgeordnete haben denselben Vorschlag. Trinh Xuan An, Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees (Delegierter von Dong Nai ), schlug vor, die Manipulation des Immobilienmarkts in die Liste der verbotenen Handlungen aufzunehmen und die Manipulation und Festsetzung von Immobilienpreisen genauer zu regeln. „Ich persönlich denke, dass die Manipulation von Immobilien nicht weniger gefährlich ist als die Manipulation von Aktien, wie sie im Strafgesetzbuch festgelegt ist. Derzeit wird der Immobilienmarkt auf raffinierte Weise manipuliert, was zu einer Blasensituation führt. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zur Realität astronomisch hoch und müssen gesetzlich verboten werden, mit spezifischen Regelungen zu ihrer Beseitigung“, schlug Herr An vor.

Laut Herrn An umfasst die Manipulation des Immobilienmarktes nicht nur die Festsetzung hoher Preise bei Auktionen und die anschließende Annullierung von Anzahlungen mit dem Ziel, die Preise in die Höhe zu treiben und Gewinne zu erzielen, sondern auch die Nutzung eines Projekts, um die Preise anderer Projekte zu „stimulieren“ und so ein sehr hohes Preisniveau zu schaffen. „Ich denke, wenn hier nicht gründlich vorgegangen wird, wird es zu einer Blase und schwerwiegenden Zwischenfällen kommen“, betonte Herr An.

Der stellvertretende Vorsitzende des Justizausschusses der Nationalversammlung, Nguyen Manh Cuong (Delegation Quang Binh ), äußerte sich besorgt über den Gesetzesentwurf, der besagt: „Der Staat hat die Politik, Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen zu schaffen, die bei Immobiliengeschäften bargeldlose Zahlungen leisten.“ Laut Herrn Cuong sind bargeldlose Zahlungen eine sehr wichtige Lösung zur Verhinderung und Bekämpfung von Korruption und Negativität. Daher schlug er vor, dass der Staat bei großen Transaktionen wie Immobiliengeschäften bargeldlose Zahlungen verpflichtend machen sollte, anstatt nur Bedingungen zu schaffen.

Delegierter Trinh Xuan An (Dong Nai-Delegation)

Delegierter Trinh Xuan An äußerte seine Zustimmung zu den Zahlungsvorschriften für Immobilientransaktionen, wonach Projektinvestoren und Immobilienunternehmen Geld von Kunden über Bankkonten in Vietnam erhalten müssen. „Ich denke, dass alle Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien über Banken abgewickelt werden müssen, nicht nur die von Investoren und Unternehmen. Wir haben bei der Einführung bargeldloser Zahlungstransaktionen einen bedeutenden Schritt nach vorne gemacht. Ich schlage vor, dass wir dies noch weiter revolutionieren müssen“, schlug Herr An vor.

Alle Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien müssen über Banken abgewickelt werden, nicht nur Investoren und Unternehmen. Wir haben einen bedeutenden Schritt nach vorne gemacht, um bargeldlose Zahlungen zu ermöglichen. Ich schlage vor, dass wir dies weiter revolutionieren.

Delegierter Trinh Xuan An, Vollzeitmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees (Dong Nai-Delegation)

Broker „werfen und fangen“ stören den Markt

In Bezug auf die Vorschriften für Immobilienhandelsflächen erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, im Bericht über den Erhalt und die Überarbeitung des vorherigen Gesetzesentwurfs, dass nach Einholung der Stellungnahmen zahlreicher Abgeordneter der Nationalversammlung die Vorschrift, Immobilientransaktionen über die Parkettbörse abzuwickeln, im Gesetzentwurf nach Erläuterung und Annahme gestrichen und diese lediglich gefördert worden sei. „Die Vorschrift, Immobilientransaktionen durchzuführen, birgt das Risiko der Ausbeutung und gewährleistet nicht die Entwicklung eines gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarktes“, erklärte Herr Thanh. Darüber hinaus sieht der Gesetzesentwurf vor, dass Immobilientransaktionen, an denen eine natürliche Person beteiligt ist, notariell beglaubigt und zertifiziert werden müssen. Handelt es sich bei einer der beteiligten Parteien um ein Immobilienunternehmen, sind eine notarielle Beglaubigung und Zertifizierung nicht erforderlich.

Abgeordneter Hoang Van Cuong (Delegation Hanoi) erklärte, dass Immobilientransaktionsverträge nicht notariell beglaubigt werden müssten, sondern über Handelsplätze bestätigt werden könnten. Herr Cuong analysierte, dass der Handelsplatz eines der drei Elemente des Immobilienmarktes sei, das aktuelle Immobiliengesetz jedoch die Funktion des Parketts nicht ausreichend regele, da es ihm sowohl Kauf- als auch Verkaufstätigkeiten zugesteht und nicht nur als Makler fungiert. „Der Parkett sollte nur die Rolle des Vermittlers spielen, doch mittlerweile ist er sowohl Kauf- als auch Verkaufsplatz. Die Leute nennen es „Werfen und Fangen“, was den Markt durcheinanderbringt“, betonte Herr Cuong.

Abgeordneter Cuong schlug daher eine strengere gesetzliche Regelung vor. Der Parketthandel übe lediglich die Vermittlerfunktion aus und sei für die den Kunden und dem Staat zur Verfügung gestellten Informationen verantwortlich. Gleichzeitig dürfe der Parketthandel nicht am Kauf und Verkauf teilnehmen und erhalte lediglich Gebühren, darunter Transaktionsbestätigungsgebühren in Höhe der Notar- und Maklergebühren gemäß der Vereinbarung. Laut Herrn Cuong übertrage dieser Ansatz dem Parketthandel die Verantwortung, seine Rolle als Makler ordnungsgemäß auszuüben, Kunden zu beraten und dem Staat Marktinformationen zur Verfügung zu stellen.

In einer Debatte mit dem Abgeordneten Cuong sagte der Abgeordnete Nguyen Van Than (Delegation von Thai Binh), dass die notarielle Beglaubigung derzeit viele Probleme aufweise, dass es jedoch „sehr gefährlich“ sei, wenn die notarielle Beglaubigung weggelassen werde oder dem Börsensaal mehr Macht verliehen werde. Herr Than schlug vor, dass Transaktionen nur durch notarielle Beglaubigung bestätigt werden sollten und dass der Börsensaal nicht das Recht des Staates vertreten könne.

Er sagte, Abgeordneter Hoang Van Cuong habe „theoretisch gedacht“, als er vorschlug, Börsenparkette von Käufen und Verkäufen auszuschließen. „In Wirklichkeit kann man das nicht verbieten, denn die Leute haben viele Möglichkeiten, zu bekannten Preisen zu kaufen und zu verkaufen. Alle Abgeordneten wissen, dass es in der Vergangenheit Hochhäuser, insbesondere solche von Staatskonzernen oder großen Privatunternehmen, gab, wenn man sie am nächsten Tag an die Investoren fragte, diese seien ausverkauft. Doch als sie auf den Immobilienmarkt gingen, wurden sie immer noch zu hohen Preisen angeboten, sogar zum eineinhalb- oder doppelt so hohen Preis. Das ist sehr gefährlich“, sagte Herr Than und schlug vor, die Börsenparkette kostenlos zu halten. „Guter Wein braucht keinen Wein“, wenn das Geschäft gut läuft, werden die Kunden kommen, wenn es nicht gut läuft, werden die Kunden nicht kommen.

Nach der Anhörung der Delegierten erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass alle Delegierten die Qualität und Professionalität der Handelsräume verbessern möchten. Daher wird der Redaktionsausschuss prüfen, wie die Handelsräume die Funktion von Vermittlern übernehmen können, ohne direkt am Kauf und Verkauf teilzunehmen, was zu Marktstörungen führen kann.

Sollten wir vor dem Bau des Fundaments eine Kaution für die Wohnung entgegennehmen?

Für den Kauf von Wohnraum sieht der Gesetzentwurf zwei Möglichkeiten vor. Erstens kann der Investor Anzahlungen von Kunden verlangen, wenn das Projekt alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt (einschließlich eines der folgenden Dokumente: Landnutzungsrechte, Baugenehmigung, Abnahmedokumente für den Fundamentbau bei Wohnungen oder gemischt genutzten Gebäuden mit Häusern usw.). Zweitens kann der Investor Anzahlungen verlangen, wenn das Projekt über einen bewerteten Grundentwurf und eines der folgenden Dokumente verfügt: Landnutzungsrechte; die maximale Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises nicht überschreiten.

Abgeordneter Tran Hong Nguyen (Delegation von Binh Thuan) schlug in seiner Stellungnahme eine Regelung nach Option 1 vor, da diese für die Kunden weniger riskant sei. Ihm zufolge würde es zwischen dem Eingang der Anzahlung und der tatsächlichen Projektumsetzung sehr lange dauern, wenn die Anzahlung gleich zu Beginn der Projektplanung erhoben würde. Unterdessen hat sich der Immobilienmarkt in letzter Zeit sehr kompliziert entwickelt. Es kommt immer noch vor, dass Investoren in Immobilienprojekte Anzahlungen und Kapitaleinlageverträge ausnutzen, um willkürlich Kapital zu mobilisieren, was zu Unordnung und Unsicherheit führt. Viele Projekte werden nach Erhalt der Anzahlung fünf oder sogar zehn Jahre später noch nicht umgesetzt.

Der Abgeordnete Pham Van Hoa (Dong Thap-Delegation) hingegen befürwortete Option 2, da „diese von Investoren sehr geschätzt und von Kunden auch akzeptiert wird“. Herr Hoa analysierte, dass Investoren nicht immer über 100 % Eigenkapital verfügen und zusätzlich Kredite von Banken aufnehmen müssen, um das Projekt zu realisieren. Die Anzahlung von 10 % ist im Vergleich zum Hauswert gering und schafft so die Voraussetzungen dafür, dass Investoren über ausreichend Geld für das Projekt verfügen. Dies schafft Vertrauen zwischen beiden Parteien. Darüber hinaus können Kunden, die eine Anzahlung leisten, auch einen Rabatt erhalten. „Wenn ein Investor über ein Dokument mit den Landnutzungsrechten, einen Pachtvertrag und die Zahlung von Landnutzungsgebühren verfügt, handelt er meiner Meinung nach nicht unehrlich“, sagte Herr Hoa.

Delegierter Pham Van Hoa (Dong Thap-Delegation)

Auch die Abgeordnete Nguyen Thi Viet Nga (Delegation Hai Duong) schlug Option 2 vor, da diese die Voraussetzungen für die Entwicklung von Unternehmen und Investoren schaffe. Frau Nga räumte ein, dass diese Option zwar höhere Risiken für die Kunden mit sich bringe, diese jedoch durch eine Verschärfung der Verwaltung und eine erhöhte Verantwortung der staatlichen Behörden ausgeglichen würden. Option 1 hingegen sei zwar sicherer für die Kunden, schränke aber gleichzeitig die Möglichkeiten für Unternehmen ein und stehe damit scheinbar im Widerspruch zu den Anreizen und Mechanismen, die Unternehmen zur Entwicklung anregen.

Delegierte Huynh Thi Phuc (Delegation Ba Ria-Vung Tau) schlug vor, die Einlagenhöhe auf höchstens 5 % statt 10 % wie im Entwurf festzulegen. Dieser Betrag ist ausreichend, damit sowohl der Einleger als auch der Einleger das gegenseitige Vertrauen bewahren, sich der Verpflichtung bewusst sind und gleichzeitig sichergestellt ist, dass die Einlage nicht der Kapitalmobilisierung dient.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, erklärte, dass beide Optionen positive und negative Aspekte hätten. Der positive Aspekt von Option 1 bestehe darin, dass sie die Interessen der schwächeren Partei, des Käufers, schützen könne, den Unternehmen jedoch keinen Zugang zu potenziellen Investoren sichern könne. Option 2 hingegen schaffe zwar Bedingungen für Unternehmen, erfordere jedoch vom Grundentwurf bis zur Erteilung der Baugenehmigung viele Schritte und könne sich verzögern, was die Interessen der Bevölkerung beeinträchtige. „Sollte es Unklarheiten oder keine Einigung geben, schlagen wir vor, über den Inhalt abzustimmen, damit die Nationalversammlung ihre Meinung dazu abgeben kann“, sagte Herr Thanh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm