Luxuswohnungen dominieren den Markt, wo suchen die Menschen nach Wohnraum?

(Dan Tri) – Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen jährlich stetig und auf hohem Niveau. Experten empfehlen, Lösungen zur Bevölkerungsverteilung und zur Erweiterung des Stadtgebiets von Ho-Chi-Minh-Stadt durch Investitionen in die Infrastruktur zu diskutieren.

Seit fast einem Jahr versuchen Herr Tran Van Chien und seine Frau (wohnhaft in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) geduldig, eine neu eröffnete Wohnung im Preisbereich von 3 Milliarden VND zu kaufen, sind aber fast hilflos.

Die Gegend, in der Herr Chien lebt, war im letzten Jahr ein „Lichtblick“ im Angebot an neuen Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt. Rund um die Kreuzung An Phu, die Straßen Do Xuan Hop und Lien Phuong sowie die Straße Nguyen Xien wurden zahlreiche Projekte zum Verkauf angeboten.

Die Preise der meisten angekündigten Projekte liegen jedoch bei über 100 Millionen VND/m2 oder mehr. Um ein Haus zu kaufen, muss man 6 bis 7 Milliarden VND/Einheit ausgeben, das Doppelte der finanziellen Möglichkeiten von Herrn Chiens Familie. „Nachdem meine Frau und ich ein ganzes Jahr lang geduldig nach einem Haus gesucht hatten, wurden wir enttäuscht. Viele schlaflose Nächte haben wir mit dem Gedanken an das Haus verbracht“, sagte er.

Nach Angaben des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt gab es in den letzten elf Monaten nur vier kommerzielle Wohnbauprojekte mit über 1.600 Wohneinheiten, die für die Markteinführung von Produkten geeignet waren und bei denen es sich ausschließlich um High-End-Produkte handelte. Diese Zahl ist die niedrigste in den letzten fünf Jahren.

Der gesamte Kapitalmobilisierungswert dieser über 1.600 Häuser beträgt 15.142 Milliarden VND, der durchschnittliche Hauspreis beträgt bis zu 9,39 Milliarden VND/Haus.

Anzahl der Kapitalmobilisierungs- und Projekttransferprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt, Zeitraum 2020 – 11M/2024 (Quelle: HoREA).

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass zum ersten Mal der Luxuswohnungsbau den gesamten Immobilienmarkt von Ho Chi Minh City beherrsche, es kein Angebot an Wohnungen der mittleren Preisklasse mehr gebe und neuer, bezahlbarer Wohnraum in Gewerbeprojekten verfügbar sei.

Die Wohnproduktstruktur auf dem Markt ist „verzerrt“ und entspricht nicht dem tatsächlichen Wohnbedarf der Stadtbevölkerung mit mittlerem und niedrigem Einkommen. Der Markt entwickelt sich nicht nachhaltig, unsicher und ungesund.

Der Verband ermittelte, dass der durchschnittliche Hauspreis des neuen Angebots 9,39 Milliarden VND pro Einheit beträgt. Dies ist nur der ursprüngliche Hauspreis, da der Investor den Hauspreis bei der Erstellung des Investitionsprojekts beim Bauamt angemeldet hat. Der tatsächliche Verkaufspreis des Hauses auf dem Markt wird daher sicherlich höher sein.

Der Verband analysierte, dass der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren auf das begrenzte Angebot an gewerblichen Wohnbauprojekten zurückzuführen sei, was zu einer anhaltenden Produktknappheit führe. Nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage werde der Anstieg der Wohnungspreise im Zeitraum 2015–2023 etwa 15–20 % betragen, und laut dem Bauministerium könnten die Immobilienpreise mit der angepassten Grundstückspreisliste im Jahr 2024 im Jahr 2025 um 15–20 % steigen.

Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt werden voraussichtlich um 8–10 % pro Jahr steigen (Foto: Trinh Nguyen).

Bei einer kürzlich abgehaltenen Veranstaltung sagte Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, dass das Angebot in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2025 mit nur etwa 8.000 bis 9.000 Einheiten weiterhin knapp sein werde. Diese Situation werde bis 2026 anhalten, wenn in der Stadt nur noch etwa 11.000 neue Häuser zum Verkauf stünden.

Neben dem knappen Angebot gehören 80 % des in Ho-Chi-Minh-Stadt zum Luxussegment und kosten über 60 Millionen VND/m². Es gibt kaum bezahlbaren Wohnraum (unter 25 Millionen VND/m²) und selbst Projekte im mittleren Preissegment (unter 40 Millionen VND/m²) sind nicht vorhanden. Diese Situation wird zu einem weiteren Anstieg der Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt führen, mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 8–10 % pro Jahr.

Um die Immobilienpreise zu senken, empfehlen Experten der oben genannten Einheit, die Bevölkerungsstreuung zu fördern und städtische Gebiete zu erweitern. In Ho-Chi-Minh-Stadt finden Investoren viele zentrale Gebiete mit Preisen von 150 bis 200 Millionen VND/m² für Wohnungen, während in Vororten nur 40 bis 50 Millionen VND/m² zu Buche schlagen. Wenn die Menschen also weiter weg wohnen können, werden die Preise sinken, aber das ist eine Frage der nächsten 5 bis 10 Jahre.

Im Gespräch mit Reporter Dan Tri erklärte Frau Dung, dass die notwendige Voraussetzung für die Bereitschaft, für ein Eigenheim weiter zu fahren, eine bessere Verkehrsanbindung sei. Darüber hinaus sollte nicht die Frage sinkender Immobilienpreise in zentralen Gebieten mit bestehenden Grundstücken angesprochen werden, sondern vielmehr die Notwendigkeit, die Grundstücksfinanzierung in neuen Gebieten außerhalb des Zentrums zu erhöhen.

In diesem Jahr übertraf das Wohnungsangebot in Hanoi das von Ho-Chi-Minh-Stadt mit rund 30.000 Wohnungen, von denen 70–80 % außerhalb des Zentrums (Gia Lam, Long Bien, Dong Anh, Tay Mo) liegen. Dank der guten Infrastrukturanbindung werden die Angebote gut angenommen; die Menschen können in weniger als einer Stunde von den Vororten ins Zentrum gelangen.

Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen ist dies nicht gelungen. Viele große Vororte wie Cu Chi haben sich aufgrund mangelnder Infrastrukturanbindung seit zehn Jahren nicht entwickelt. Experten von CBRE Vietnam sind überzeugt, dass die Verkehrsanbindung ein wichtiger Faktor für die Senkung der Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt ist, sodass die Menschen zu erschwinglichen Preisen ein Eigenheim erwerben können.

Der Wirtschaftsexperte Dinh The Hien teilt diese Ansicht und sagt, dass Menschen, die ein Haus besitzen möchten, in Gebieten suchen müssen, die an die großen städtischen Gebiete von Ho-Chi-Minh-Stadt grenzen, wie etwa Dong Nai, Binh Duong und Ba Ria-Vung Tau.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nguoi-dan-tim-nha-o-dau-20241219083022723.htm