Standardisieren Sie den Wohnungsbewertungsprozess

Verhindern Sie „irreführende Werbung“

Bei einem kürzlich abgehaltenen Treffen zur Fertigstellung des Verordnungsentwurfs, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes von 2023 detailliert beschrieben werden, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), vor, dass es Regelungen geben sollte, die Investoren dazu verpflichten, sich für die Klassifizierung von Mehrfamilienhäusern zu registrieren, bevor diese zum Verkauf freigegeben werden dürfen.

Herr Chau erläuterte diesen Vorschlag wie folgt: Das vorherige Wohnungsbaugesetz beauftragte den Bauminister , Vorschriften zur Einteilung von Wohnungen in die Klassen 1, 2, 3 und 4 zu erlassen. Derzeit werden die Klassen A, B und C verwendet. In der Praxis hat jedoch kein Investor und keine Wohnungseigentümergemeinschaft (Kunde) eine solche Klassifizierung vorgeschlagen oder umgesetzt. Im Wohnungsbaugesetz von 2023, das in Kürze in Kraft tritt, wird die Klassifizierung von Wohngebäuden der Regierung zur Verkündung übertragen. Im Verordnungsentwurf, der mehrere Artikel des Wohnungsbaugesetzes von 2023 detailliert beschreibt, kann die Klassifizierung von Wohnungen erst vorgenommen werden, wenn das Projekt abgeschlossen ist. Das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 sieht jedoch vor, dass Investoren künftige Wohnungen verkaufen oder mieten/kaufen dürfen, wenn der Bau der technischen Infrastruktur vorschriftsmäßig abgeschlossen ist. Bei Wohngebäuden und Gebäuden mit gemischter Nutzung mit Wohnungen muss lediglich der Bau des Fundaments vorschriftsmäßig abgeschlossen sein.

Die Verpflichtung von Investoren, vor der Kapitalbeschaffung und der Freigabe zum Verkauf die Rangliste der Wohngebäude zu registrieren, trägt dazu bei, Situationen der „Selbstdarstellung“ und „irreführenden Werbung“ zu vermeiden.

„In dieser Phase lassen sich Kunden leicht täuschen, wenn Investoren ihre Wohnungen selbst eingestuft und auf Superluxus- oder Erstklasswohnungen aufgewertet oder ausländische Namen wie High-End oder Premium genannt haben, um sie dann zu horrenden Preisen weiterzuverkaufen. Die Situation, „einen Schafskopf hängen zu lassen, aber Hundefutter zu verkaufen“, kommt vielerorts vor. Gleichzeitig verbietet das Werbegesetz Produkte von Unternehmen (DN), die behaupten, „Nummer eins, erstklassig“ zu sein. Deshalb ist es notwendig, dass sich Unternehmen von Anfang an, wenn das Projekt investitionspolitisch genehmigt wird, für die Einstufung von Wohnungen registrieren lassen“, betonte Herr Le Hoang Chau.

Der HoREA-Vorsitzende erklärte außerdem, dass die Anforderung, Mehrfamilienhäuser von Beginn an bei der Projektrealisierung zu bewerten, Investoren nicht daran hindere, den Gebäudetyp später zu ändern. Während des Umsetzungsprozesses können Investoren eine Änderung der Bewertung mitteilen, wenn sie in eine höhere Kategorie wechseln. „Die aktuellen Vorschriften ermutigen Investoren zudem, umweltfreundliche, energiesparende Gebäude zu bauen …“

Wenn der Investor eine langfristige Vision verfolgt und Projekte nach diesem Trend plant, steigen die Kosten nur um 2–3 %, während bei Umbauten während des Baus die Kosten deutlich höher ausfallen. „Da Kunden heute mehr als nur einen Wohnraum suchen, verkaufen Investoren nicht nur Wohnungen, sondern auch Wohnraum und Versorgungsleistungen. Projekte mit viel Baumbestand, Versorgungsleistungen und einem harmonischen Wohnumfeld erfreuen sich bei Kunden größerer Beliebtheit und gelten daher als erstklassige Luxuswohnungen…“, so Herr Chau.

Chaos beim Ranking von Luxuswohnungen

Dies ist nicht das erste Mal, dass HoREA vorgeschlagen hat, die Rangfolge der Wohnungen vor dem Verkaufsstart bekannt zu geben. Seit 2018 veröffentlicht diese Behörde ein Dokument, in dem die chaotische Situation von Luxuswohnungen auf dem Wohnungsmarkt beschrieben wird. Damals verwendeten Wohnungshändler willkürlich die Begriffe „High-End“ und „Luxus“, um Kunden anzulocken. Tatsächlich erfüllen nur sehr wenige Immobilienprojekte diese High-End-Standards und gewährleisten Qualität und Klasse in Planung, Design, Ausstattung und Service. Viele Projekte werden von Investoren selbst als High-End-Projekte deklariert, wurden aber weder vom Bauamt noch von einer unabhängigen Bewertungsstelle anerkannt. Dies führt auch zu vielen tragikomischen Situationen, wenn Bewohner Wohnungen kaufen, die als High-End-Wohnungen vermarktet werden, aber von minderer Qualität sind.

Auf der Website des Unternehmens wird beispielsweise das Apartmentgebäude The Art (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) als bahnbrechendes Apartmentprojekt vorgestellt, als dort erstmals die Idee umgesetzt wurde, einen luxuriösen Apartmentkomplex ausschließlich für junge Intellektuelle zu errichten; gelegen in der gehobenen Wohngegend Gia Hoa Art Village, etwa 28,5 Hektar groß, mit vielen öffentlichen Versorgungseinrichtungen für die Wohnanlage. Der Verkaufspreis der Wohnungen ist hier recht hoch und schwankt zwischen 35,4 und 42,7 Millionen VND/m². Im Jahr 2023 kam es in diesem Apartmentgebäude jedoch immer wieder zu Versammlungen der Bewohner, die Transparente aufhängten, um gegen zahlreiche Mängel bei der Infrastruktur und den Dienstleistungen zu protestieren, wie z. B. undichte Aufzüge, bei jedem Regen eindringendes Wasser, leere Brandschutzkästen und fehlende Geräte. In der Parkgarage waren zwei von vier Ausgängen blockiert, sodass die Bewohner befürchteten, im Falle eines Vorfalls, Brandes usw. keinen Ausweg zu haben.

Erwähnenswert ist, dass der Vorstand 60 Milliarden VND des Wohnungsinstandhaltungsfonds verwaltet. Die Anwohner sind daher der Ansicht, dass der Vorstand seinen Pflichten nicht nachgekommen ist, den Instandhaltungsfonds ineffektiv verwaltet und so zu einem zunehmenden Verfall des Wohnhauses geführt hat. Mehr als 900 Anwohner haben eine Petition unterzeichnet, um ihren Unmut über das Wohnhaus zum Ausdruck zu bringen und den Vorstand zum Rücktritt aufzufordern. Erst Ende Juli 2023, als die Kommunalverwaltung eine außerordentliche Wohnhauskonferenz zur Neuwahl des Vorstands einberufen hatte und der gesamte alte Vorstand zurücktrat, kühlte sich der Unmut der Anwohner vorübergehend ab.

Als Herr Minh Man (wohnhaft im 8. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt) eine Wohnung im Apartmentgebäude Topaz Home 2 (Thu Duc City) kaufen wollte, war er von vielen schönen Worten angetan, wie z. B.: „Lichtblick“ im Herzen der Oststadt, mitten in einem modernen und entwickelten Stadtgebiet gelegen; das Projekt verfügt über alle Annehmlichkeiten, die für eine Wohnungsart angemessen sind, die nicht nur hochwertig, sondern auch modern ist. Erwähnenswert ist, dass es sich lediglich um ein soziales Wohnungsbauprojekt handelt. Als er vor Ort ankam, war Herr Man „schockiert“, als er die vielen Transparente an den Wohnungstüren sah, die gegen den Investor protestierten und auf die unsichere Brandschutzlage, die Parkplätze, die Aufzüge ... hinwiesen, die baufällig, beschädigt und unsicher seien, die Instandhaltungskosten und viele andere Probleme.

Vorschlag zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern, bevor Investoren Kapital beschaffen und diese für den Verkauf an Kunden freigeben

In Hanoi wurde das Artemis-Wohngebäude (Nr. 3 Le Trong Tan, Bezirk Thanh Xuan) als Luxusapartmentgebäude angepriesen. Dennoch haben die Anwohner wiederholt ihrem Unmut Ausdruck verliehen und Transparente aufgehängt, um zu protestieren, weil der Investor die Parkgebühren willkürlich erhöhte, die Einrichtung einer Verwaltungsbehörde verzögerte, keinen Brandschutz und keine Brandbekämpfung gewährleistete usw. Der Höhepunkt war die Kontroverse um das Blockieren der Räder von Privatfahrzeugen Ende letzten Jahres. Erwähnenswert ist, dass die Preise für Wohnungen hier, weil es als Luxusapartmentgebäude angepriesen wird, ebenfalls astronomisch hoch sind und zwischen 50,2 und fast 70 Millionen VND/m² liegen.

Die Situation, dass „jeder sein eigenes Ding macht“, ist bei der Wohnungsklassifizierung allgegenwärtig. Die Immobilienhandelswebsite Batdongsan.com.vn gab an, dass diese Einheit Verkaufspreise zur Klassifizierung von Wohnungen verwendet, die Preise jedoch je nach Markt variieren. In Hanoi beispielsweise liegt der Verkaufspreis für erschwingliche Wohnungen unter 30 Millionen VND/m²; Wohnungen der mittleren Preisklasse kosten 30 bis 50 Millionen VND/m² und Luxuswohnungen über 50 Millionen VND/m². In Ho-Chi-Minh-Stadt kosten erschwingliche Wohnungen unter 35 Millionen VND/m²; Wohnungen der mittleren Preisklasse kosten 35 bis 55 Millionen VND/m²; Luxuswohnungen kosten über 55 Millionen VND/m².

Inzwischen hat CBRE höhere Preise für die Klassifizierung von Wohnungen vorgeschlagen. Ab dem ersten Quartal 2024 wird CBRE neue Klassifizierungskriterien für Wohnungen anwenden. So gelten beispielsweise für Superluxuswohnungen Projekte mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von über 300 Millionen VND/m²; für Luxuswohnungen Projekte mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 120 bis 300 Millionen VND/m²; für High-End-Wohnungen Projekte mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 60 bis 120 Millionen VND/m²; für Projekte der Mittelklasse Projekte mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 35 bis 60 Millionen VND/m²; für Projekte der Economy-Klasse Projekte mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von unter 35 Millionen VND/m².

Wohnungsklassifizierung nach Standards ist notwendig

Laut Immobilienexperte Tran Khanh Quang sind weltweit keine Vorschriften erforderlich, die Investoren zur Registrierung und Veröffentlichung von Apartmenthaus-Rankings verpflichten, da der Immobilienmarkt öffentlich und transparent ist und ein hohes Verbraucherschutzniveau bietet. Der vietnamesische Immobilienmarkt sieht derzeit anders aus. In Wirklichkeit werden die Art und Weise, wie Investoren Projekte bauen, welche Qualität sie haben und wie Kunden an Informationen gelangen, hauptsächlich durch Nachrichten und Bilder von Makleragenturen und nicht durch die Qualität der Bauarbeiten bestimmt. Daher ist es dringend erforderlich, Apartment-Rankings zu erstellen und die Qualität der Projekte anhand von Standards zu bewerten. Verbraucher müssen genaue und klare Informationen darüber erhalten, welche Bedingungen für hochwertige Wohnungen erforderlich sind, wie groß die Fläche ist und warum der öffentliche Versorgungsbereich größer ist als bei Wohnungen der mittleren und einfachen Preisklasse. Um Objektivität und Angemessenheit zu gewährleisten, sollte die Bewertung außerdem von einer unabhängigen Stelle durchgeführt werden.

Ein Vertreter eines Immobilienunternehmens räumte ein, dass die von der Regierung vorgeschriebene Regelung zur Klassifizierung von Mehrfamilienhäusern mit dem am 1. August in Kraft tretenden Wohnungsbaugesetz die Situation eindämmen werde, in der Investoren ihre Projekte selbst klassifizieren und Beratungs- und Maklerunternehmen sie willkürlich auf Grundlage der aktuellen Preise klassifizieren. „Ohne Klassifizierung wird sich jeder selbst als erstklassig einstufen, um die Preise zu erhöhen und den Verkauf zu erleichtern. Das führt nicht nur zu Verwirrung und Schaden für Käufer, sondern beeinträchtigt auch Investoren, die seriös handeln. Der Markt muss durch Legalisierung wieder in die richtige Ordnung gebracht werden“, betonte er.

Wohnungsklassifizierung

Mehrfamilienhäuser werden in drei Klassen eingeteilt: Klasse A, Klasse B und Klasse C. Diese Klassifizierung basiert auf vier spezifischen Kriteriengruppen, darunter Planung – Architektur; technisches Ausrüstungssystem; Dienstleistungen, soziale Infrastruktur; und Qualität, Management, Betrieb. Dabei ist Klasse A ein Mehrfamilienhaus, das die Anforderungen für die Klassifizierung vollständig erfüllt und mindestens 18 von insgesamt 20 Kriterien gemäß Anhang Nr. 01 erreichen muss; Klasse B ist ein Mehrfamilienhaus, das mindestens 18 von insgesamt 20 Kriterien gemäß Anhang Nr. 02 erreichen muss; Klasse C ist ein Mehrfamilienhaus, das die Anforderungen für die Klassifizierung vollständig erfüllt, aber nicht genügend Kriterien erfüllt, um wie vorgeschrieben als Klasse A und Klasse B anerkannt zu werden.

Rundschreiben Nr. 31/2016 des Bauministeriums

Quelle: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm